房地产行业网络营销(doc8)

房地产行业网络营销一、房地产网络营销概念目前，随着国际互联网而蓬勃兴起的网络营销，被普遍认为是通过互联网(Internet)，采用现代化的信息技术，结合传统营销的诸多策略，在互联网上开展的营销活动。约翰·弗劳尔认为“网络营销”(InternetMarketing)是借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现所需要的营销目的。网络营销是全球目前正在蓬勃兴起的电子商务的重要组成部分，是互联网技术与传统营销活动相结合的产物。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。（一）网络营销模式与网络营销内容房地产网络营销模式。房地产营销者将自己的营销活动方法全部或部分建立在互联网的基础之上就具备了网络营销的特性，具体说房地产网络营销就是建立自己的网页(homepages)，借助一定方式，让各个消费者知晓企业在互联网上的域名地址，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站(web)反馈一些重要的信息。如果有网上支付的货币手段，还可在网上签订购房合同。这种网络购房的方式，最大特色即在于“顾客不出门，尽选天下房”，不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在房地产中介公司里，利用互联网，就可了解整个小区的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用自己的手指轻轻一击就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中，变得十分轻松有趣和迅速快捷。全程网络营销。从更广泛的意义上来说，网络营销绝不仅仅是网上的房屋买卖，网络营销其实可贯穿销销全程，这就是所谓的全程网络营销，它包括以下方面：1、市场调研分析：A数据信息提供：可为客户提供最新和历史上各类房地产项目详细情况、房地产开发统计数据信息、宏观经济数据信息、政策法规、房地产指数等内容服务。B专项市场分析报告：可为客户撰写专项市场分析报告，如某一区域物业状况分析、某类物业分析、户型分析等。C专项市场调查：根据客户有意开发的项目或投资地段、物业进行可行性研究和投资分析，进行物业定位和目标客户定位。D项目策划：承接各类项目前期策划、全案策划；2、行销企划A广告企划。包括网络广告、报纸广告、电视广告、杂志广告及其他形式的宣传促销活动。B物业销售形象设计：包括样板房、接待中心、路标、招牌、彩旗、纪念赠品等设计。3、网上采购。帮助房地产开发商在全国甚至全球范围内采购质优价廉的建筑材料、电气设备及管道等。减少采购费用，降低工程造价，从而使物业在市场竞争中处于优势。4、网上销售A网上认购。由于网上广告的信息量大，人们轻而易举就能查询到不同楼盘的资料，足不出户就可以比较鉴别，从而形成初步的购买意向，最终进行网上认购。B网上竞拍。不论住宅还是商用物业、新盘、尾盘或是二楼等，都可以上网竞拍，为广大消费者提供一个自由竞价、公平竞争的机会；也为发展商提供该物业最接近的市场价格定位，从而及时调整销售策略。5、网上租赁A出租、求租信息免费查询与登记。随时更新房源，公布即时报价，提供交易指数分析。B自动交易撮合系统。客户可以直接在网上进行交易6、网上房产金融服务。提供购房后评估、按揭贷款、保险等业务的咨询及在线服务。A在线按揭贷款。B在线保险申请。C在线评估7、网上家居产品供应。A装修装饰设计。B装修装饰材料在线交易。C家具家电在线交易。（二）房地产网络营销与行业传统营销方式比较及优势。网络营销的“牵引”模式。在各种传统营销方式中，主要采用的是推送(Push)方式，营销者通过发挥大众媒体的传播能力，将信息快速地传递给消费者。营销者是信息的主动推送方，消费者是各种信息的被动接受方，营销者可以清楚地传递自己想要传达的信息，但是消费者不能直接将意见反映给营销者，营销者只能借助市场调查和销售业绩来了解营销活动的结果，造成营销者与消费者之间无法完全沟通信息，不但使营销的时间拉长和费用开销变大，而且因为消费者成为被动的信息接受者而必将对此产生反感，这是大工业企业大规模生产条件下卖方市场的特征。而网络媒体特性与此不同，网上营销主要采用的是“牵引”(Pull)方式，网络媒体采用“多对多”的营销模式，可提供一个即时的新的传播模式。网络上的消费者既可以是信息接受者，也可以是信息发送者，营销信息针对的消费者可以有很大的主动权，可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息，另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣，可以点击相关的内容，得到更加详细的资料，这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产网络营销是传统营销的继承和发展。营销方式必将随着社会生活的方式和最新科技所提供的工具而发展。近年来，新的营销形式不断出现，目录邮寄服务(DM)、电视购物、无店铺行销等都取得了飞速发展，人们也逐渐接受了这种消费者与营销者之间的直接沟通，而互联网作为一种全新的全球性现代商业传媒，成为实施商业性营销活动的地点和工具，导致了革命性的营销行为的出现。网络营销对传统营销是一种冲击，也是一种变革，但网络营销与传统营销并非不可调和，网络营销本质上同传统营销方式一样仍然是以引导商品和提供服务为主，从生产者到消费者和使用者所进行的一切企业活动。网络营销市场是基于互联网环境的营销活动，是一种新的营销方式，利用了网络媒体传播的新观念和计算机网络新技术等新的营销工具和营销观念。而房地产的网络营销也是充分利用了互联网的技术优势和效率优势，进一步拓展房地产营销的空间，突出房地产项目的特色，更加全面地提供房地产信息，更加有针对性地向消费者推出房地产商品，提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力，从而更好地服务于消费者。房地产网络营销的优势。1、节省房地产营销活动的费用和交易成本。在互联网上进行广告宣传，费用低、时间长、范围广，置业者无需亲自到现场，就能获取大量信息，节省了大量人力、物力和财力。网络营销的成本低廉，房地产的网络营销如果采取建立互联网上的WEB站点方式，就其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用)，与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比，其营销费用将大幅降低，如果直接向网络服务提供商(ISP)租赁网页空间，则成本更为低廉，同时在互联网上从事房地产营销活动，将大幅度地降低房地产广告信息制作和发布成本。2、提供24小时不间断房地产营销服务。以网络为媒体的专事营销服务计算机系统能实现24小时服务.只要不受黑客和病毒攻击，3W(WORLDWIDEWEB)站点能够全天24小时，全年365天不知疲倦地持续工作，随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求，这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利。他们可以下班以后在家里连接互联网络，浏览房地产营销网页，了解房地产信息，选择自己需要的房地产，而不一定要在上班时间去拜访房地产营销商。3、广泛发布信息。互联网是一种新的媒体，可以大容量、高密度、高速度地传递信息。互联网的发布对像为广大网民，数量可为无限。4、网络消费者可以互动地参与营销活动，改善客户服务。网络降低了企业同客户沟通的地域和时间概念，和客户可以直接在网上交流，节省服务成本，提高服务效率。在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，可以在网页上留言，可以填写网页上的市场调查表格，进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料，同时，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，并相应地调整网上的营销行为，使网上的营销活动更有效。这种沟通是交互式双向的，在给予消费者有关营销者和房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈信息。5、提升企业形象。一直沿用传统营销模式的房地产企业，如能采用网络营销，将会提升企业形象，对营销具有积极作用。目前在互联网上“安营扎寨”的房地产营销者并不太多，捷足先登的先锋者可以抢占先机，树立自己意识领先、服务全面、信息完备、讲求效率的良好形象，而好的形象本身就是提高自己竞争力的无形资产。通过网络多媒体的特征对自己的房地产项目进行立体的全方位的展示，树立自己的品牌形象，取得品牌效应，摆脱一味单纯削价的价格策略竞争的不良影响。因此，在互联网上开展的营销活动，能为以后在网上的营销竞争打下坚实的基础，并有助于在今后树立自己品牌，能为营销者在未来的信息社会抢占“一席之地”。6、利用多媒体的功能全面介绍房地产项目。与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比。房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示，能更加充分生动地表现房地产的特质，作到有声有色，图文并茂。现在互联网上的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体，结合文字、图形、图象、声音等多种媒体传播信息，甚至利用计算机虚拟现实技术让消费者能“身临其境”地体验自己选择的房屋的大小、光线的明暗、周围的环境等。至此，互联网上传播的不再是简单的文字信息和价格数字，而是有声有色、活灵活现的多媒体信息，在声音和图象等多种媒体综合的渲染下，精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆，煽动起每一个潜在的购房者的购买欲。7、网络营销拓宽房地产营销的活动空间。由于房地产为不动产，具有地域的固定性，因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在的当地进行，而现在和今后的商品房的出售，特别是高档别墅的出售，往往打破了地区的界限，随着商品经济的发展，商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门，因此，作为房地产营销企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地、甚至境外的购房消费者都知道，完全可以通过借助互联网这种远程信息传递形式，详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等信息，从而达到营销房地产的目的，及时连通国际市场，让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围，突破房地产营销活动的地域特征，使房地产的营销活动在更广阔的舞台开展。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业。8、网络营销作为一种新的营销渠道，可以为房地产企业带来新的客户资源，扩大市场范围，加快销售进度。二、我国房地产业网络营销应用的现状和发展趋势。近两年，房地产网站迅速兴起，为我国快速发展的房地产业注入一股新鲜力量。到目前为止，在全国已有房地产网站３００多家。目前这３００多家房地产网站，在发展水平上参差不齐，按投资主体分大致可分为由风险投资基金支持、专业网络公司兴办的约２００个经营性房地产专业网站，２０多个房地产政府网站和约８０个房地产企业网站三类。这些网站涉及房地产各个操作环节：有关房地产政策及信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介代理，物业管理等。主要有以下几种类型：房地产门户网站（综合站点）。如，“中国房地产信息网”、“中国房地产联合网”、“中国房地产联合网”、“北京房地产网”、“金丰易居网”、“上海房产之窗”等。房地产企业站点。如“广东宏远”、“珠江投资”、“长城地产”、“深圳万科”等；物业网上销售及中介代理。如“深圳市房地产信息网”、“中原代理”、“广厦房地产交易网”等；网上房屋租赁与交换。如“无忧租房”、“金丰易居网”、“上海房产之窗”等。但是应该看到，虽然房地产网站虽然数量较大，但其中绝大多数房地产网站只充当信息中介的角色，为买卖双方提供交互式服务，这是网络的长项，但也是初级的功能，远远未做到深度开发；另一方面，这些网站普遍存在的问题是经营思想单一、功能设计雷同、缺乏品牌号召力。但也有少数与传统房地产企业结合较好的网站迅速成长。如上海的上房置换金丰易居网依托其投资者原有的房屋置换、租赁、买卖、装潢、建材、绿化等众多实体公司，建立了１００多家置换连锁店和１５０余家各类其它连锁店，形成面向广大百姓住宅消费市场、符合中国百姓消费习惯、集前台电子商务平台和后台连锁店人员服务为一体的电子商务平台，人气和交易两旺；北京的我爱我家网也在进