XXXX江阴天安数码城营销报告

江阴天安数码城营销报告2011年1月非常感谢贵公司给予我行参与“江阴天安数码城”项目投标的机会，公司全力以赴地进行了项目开发理念、功能定位、建筑本体等方面展开宣传推广，炒作天安数码城“城市产业综合体”理念，以区别于传统地产项目。通过有效传播，获得持续性的关注度，创造全民关注效应，引起目标客户的群体性共鸣，从而顺利完成销售和招商。因此报告中如有不尽之处，还望贵公司予以谅解并予以指正。前言江阴天安数码城营销提案索引市场篇分析篇策略篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析项目价值体系目标客户界定整体推广策略整体销售策略经济开发区概况市场篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况江阴市总面积987.5平方公里，是长江下游新兴的滨江港口城市和交通枢纽城市，是历史上著名的军事重镇和重要商港。江阴连续多年领跑中国县域经济，创造了全国百分之一的上市公司、近二百五十分之一的地区生产总值、超三百分之一的财政收入。2008年，江阴市实现地区生产总值1530亿元，在第八届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现“六连冠”。江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴，作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发展前景。江阴区域介绍城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市人口规模：55万人。城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口，整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。城市化水平预测：市域总人口：2020年145万人。城镇人口：2020年100万人。城市化水平：2020年69.0%。江阴整体规划宏观经济运行概况2004年到2008年，江阴国内生产总值每年增长率都在百分之二十以上，2008年国内生产总值增长率更是达到了28.5%，宏观经济效益稳步攀升。2009年受金融危机滞后效应影响，生产总值出现了放缓，但仍保持了12.0%的增长率。未来在中央政府调整经济结构，加强产业扶持的情况下，区域经济仍将保持较快发展。江阴生产总值分析03607201080144018002004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:亿元宏观经济运行概况2004年到2008年，江阴人均GDP每年增长率在百分之二十以上，至2008年江阴人均GDP达到12.76万元，同比增长28.2%，远高于全国GDP增长幅度，综合实力快速提高。2009年受金融危机后续影响，人均GDP增速放缓，同比增长11.6%，但仍高于全国（8.2%）增长水平。江阴人均GDP分析036912152004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:万元2004年2005年2006年2007年2008年2009年万人0306090120150江阴户籍总人口增长速度单位:万人宏观经济运行概况江阴人口总体保持稳定增长，2009年全市户籍总人口为120.35万人，同比增长0.3%。人口增长促进房地产市场刚性需求。宏观经济运行概况江阴城镇职工年平均工资和人均可支配收入稳步增长，2009年增长率分别为13.4%和12%，随着收入的不断增长，人民生活水平稳步提高。收入增长速度381713280527757239552025243282242141370216113186022101327119090001800027000360004500054000200420052006200720082009城镇职工年平均工资人均可支配收入2006年到2008年，江阴固定资产投资增长率都在10%以下；2009年全市完成固定资产投资500.79亿元，同比增长25.1%，较08年同期增幅17.5个百分点，江阴固定资产投资增长猛增。江阴城市化建设进程加快，城市化水平迅速提高。江阴固定资产投资分析0801602403204004805602004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:亿元宏观经济运行概况江阴房地产市场概况江阴房地产开发投资额分析01020304050607080902004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:亿元2007、2008年，江阴房地产开发出现高增长；2009年江阴房地产开发出现减速现象，当年完成房地产开发投资78.95亿元，较08年同比仅增长1.5%。尽管09年受政策影响，江阴的房地产开发出现减速，但总量仍保持在高位运行，房地产业是区域经济的重要组成部分。江阴房地产竣工面积分析0601201802403002004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:万平方米江阴房地产市场概况2007年之前，江阴每年的房地产竣工面积保持相对稳定；2008年，由于07、08年对房地产大幅度投资开发效应显现，当年的房地产竣工面积出现了急剧反弹。2009年竣工面积下降，但整体仍保持在较高位运行。比照09年江阴房地产的投资额，未来江阴的房地产市场供应仍较为充足。江阴商品房销售面积分析040801201602002402802004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:万平方米江阴房地产市场概况前几年，房地产市场需求稳定增长，2008年受国际国内经济环境影响，房地产市场需求急剧萎缩，2009年在通胀预期下，江阴的房地产市场需求急剧猛增，同比增长近百分之三百。未来房地产市场虽然受到政策打压，但在通胀预期进一步加压的情况下，市场需求仍有较大空间。房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下，房地产价格走低可能性不大。江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下，江阴的房地产市场仍有较大的潜力。城东区域随着开发建设的深入，区域整体的商务和居住环境都将大幅度改善，区域价值潜力较大。宏观市场小结市场篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况项目分布图长江国际浦江23号一方城怡江城东方大院水岸新都金色水岸阳光国际花园敔山湾花园本项目区域住宅市场分析从成交价格看，城东板块价格表现好于城西板块，城西板块的成交价格集中在5500-6000元/平方米的区间内；城东板块的成交价格由于区位差别而差异较大，区位优势明显的价格在11000元/平方米左右，区位较偏远的在7000-8000元/平方米的区间内。市场上产品的价格差距来看，由于城东板块产品上的差距相对较大，导致产品之间出现了明显的价格差距。整个市场上多以大面积的普通住宅产品为主，符合江阴购房者的消费偏好。各案成交价格分析03000600090001200015000长江国际浦江23一方城怡江城东方大院金色水岸水岸新都阳光国际花园敔山湾花园单位:元/平方米区域住宅市场分析各案供需分析06001200180024003000供应量需求量供应量2692234817105014884057531386644需求量19511366166413822715921293271长江国际浦江23一方城怡江城东方大院金色水岸水岸新都阳光国际花园敔山湾花园单位:套从供需结构来看，得益于区域整体房地产市场的良好状态，整体呈现供需平衡，城东板块在目在现有市场下,取得较好的销售率。预计在目前通胀预期压力增加的情况下，如果后续缺少新增供应入市，区域将出现供求失衡的趋势。各案月成交套数比较04080120160200月成交套数6713110125823234213长江国际浦江23一方城怡江城东方大院金色水岸水岸新都阳光国际花园敔山湾花园单位:套区域住宅市场分析从消化情况来看，城东板块由于整体环境较为成熟，各案的去化速度较为平均，其中东方大院以花园洋房提升项目品质的策略取得了相对较好的市场消化成绩。结合产品来看，城东板块的区域认可度较高，因此在江阴市场内价格较高。区域内的购房者购买力强大，并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户的青睐。楼盘基本信息统计产品结构分析楼盘名称产品类型建筑面积占地面积容积率面积范围总价范围长江国际多层,小高层,高层,花园洋房3800002403541.689-18042-102浦江23高层64200267872.3969-15238-84一方城高层165000687012.3385-15846-85怡江城多层,小高层3880001680002.380-29735-130东方大院高层,花园洋房2800001267971.751-20642-169金色水岸高层90000391532.29140-380150-406水岸新都低层,多层,小高层,高层,花园洋房3380002253131.5138-367139-372阳光国际花园低层,小高层,高层,花园洋房2667001571251.7107-31982-245敔山湾花园低层,小高层1785002383190.7547-51033-356楼盘名称开盘日期纳入网上套数去化套数销售率成交均价月均去化套数长江国际2008年6月2692195172%585567浦江232010年12月234136%555113一方城2010年5月81766181%5387110怡江城2006年5月105066463%439912东方大院2008年12月1488138293%819658金色水岸2010年1月40527167%1067923水岸新都2008年9月75359279%1013223阳光国际花园2008年4月1386129393%768442敔山湾花园2009年2月64427142%698013楼盘基本信息统计项目特色：从项目规模看，区域楼盘以20万平方米以上的大盘为主；从产品类型看，在售个案都以花园洋房的产品来提升项目品质；从产品形态看，各案产品类型均较为丰富，房型面积范围较大。从销售情况看，区域内在售楼盘的销售价格差距较大，但销售速度较平均，说明区域购房者对于价格并不十分敏感。楼盘房型信息统计楼盘名一房二房三房四房其他合计供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售长江国际84501386145199434523338733426921951浦江23//7671405//18123413一方城//430359349287341342817661怡江城//1041047784721486820201050664东方大院5453964035132120319078477814881382金色水岸////326208715687405271水岸新都////340226//413366753592阳光国际花园////99596425822413310513861293敔山湾花园1324580789645//336103644271合计户数19410212879744826352210597842103171694697098供应比例/成交比例2.05%1.44%14%14%51%50%11%11%22%24%100%100%销售率52.58%75.68%72.98%74.03%81.60%74.96%从供应上来看，三房供应比例最高达51%；其次为其他房型和二房，分别为22%和14%。迎合了江阴当地消费群体的居住喜好。从成交比例来看，三房房型所占比例最高，达50%；其次为其他大面积房型为24%和23.97%。从销售率看，个案住宅整体销售率为74.96%。江阴整体的房产市场销售情况较好。楼盘面积段信息统计楼盘名80以下80-9090-100100-110110-120供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售长江国际847154314216299287181154浦江2360658190//20一方城//387343673