万科尚源XXXX营销报告终稿

尚源2012年度营销报告2011.12目录12目标与可售资源34客户分析营销策略市场分析5项目机会目录12目标与可售资源34客户分析营销策略市场分析5项目机会万科尚源位于福泉山路与赵重公路交叉口，地处青浦重固镇中心，交通便捷，配套完善。项目所在区域是大虹桥规划中最核心的功能区，契合大虹桥规划利好以及整体发展趋势，板块的价值潜力日益突显。随着“大虹桥”概念的推广，万科的品牌优势，以及首创的3G产品，将会成为更多购房群体置业选择的热点区块。项目所属区块项目基础数据效果图基本指标：容积率1.3，绿地率达35％占地面积：约12万平方米规划建筑面积：约15万平方米户型：精装公寓、联排别墅规划户数：约1000余户建筑风格：新法式风格自身配套：约3万方的万科尚活广场、集超市、餐饮和娱乐为一体的区域新商业中心医疗配套：重固社区卫生中心、中山医院青浦分院、青浦区中医医院商业配套：现代华庭商业街、意邦国际建材中心、米格天地、吉盛伟邦、奥特莱斯等教育配套：重固中学、重固中心小学、宋庆龄学校（小学、幼儿园）、青浦高级中学（重点高中）等餐饮配套：翠香阁、小乐惠酒店、随意餐厅、徽菜馆等商业配套效果图生活配套圈江南城小区福定路103-10514179存货新推一期别墅库存43套二期别墅未推96套商业2号楼140-139-138137-136-135125-126-127128-129-130133-132-1312012年货量盘点存货面积金额新推面积金额总套数总面积总金额去化目标目标金额公寓115101121265233028710373234453882249975100%5别墅43718112926969635905139250204883190%4.4商业506750111380000011138100%1.1车位000420--2310420--231029%0.07合计2082404336716896288067553810046384210994496%10.572012年销售目标为10.5亿2012年货量盘点产品特点：2012年销售产品条线丰富，公寓、别墅、商业、车位。公寓未推的5幢分别为1幢79平米的和4幢89平米。联排除了一期的库存以外，二期还有96套联排待上市。2012年销售计划第一季度：“抢金”去化库存为主第二季度：“吸客”消化公寓为主第三季度第四季度：树立形象，去化东地块别墅。目录12目标与可售资源34客户分析营销策略市场分析5项目机会全市市场分析区域市场分析商业市场分析2011年市场回顾——全市公寓2011年公寓市场受政策影响变化明显，呈现明显供大于求局面10月后价格战逐步响起。新国八条加强限购沪九条限购、限贷一房一价沪四条限制补税新国十条提高二套房首付暂停第三套房贷，提高首套首付成交日期：11.1—12.25公寓具备竞争力的降幅需达8折左右，跑量单价在1.0-1.3万/㎡(外环边或有轨交利好可达1.4万/㎡)2011年目前唯大幅降价或低开方能突围，主力成交价集中在1-1.3万/㎡排名项目套数套均面积(㎡)套均总价(万)成交均价(元/㎡)此前价格(元/㎡)折扣1中海御景熙岸5898414517361211618.22金地艺境31610217417142(低开)3万科清林径30210413613056160828.24万科尚源3028910812209151948.15新城金郡2769412112939147198.86米兰诺贵都2759012614005(低开)7富力桃园266849110878133088.08新弘国际城254891271425512月12919172817.59浦发御园2108620423692(低开)10路劲翡丽湾20011115614012163028.6排名名称总套数套均价元/㎡套均总价万套均面积㎡此前价格元/㎡折扣类型1金地格林世界2623372643275310007.5降价2万科琥珀郡园2025998596229292638.83绿地布鲁斯小镇1816315202124//低总价4天居玲珑湾1717664326183182809.65绿地新都会(崇明)1620673274133//6沿海郦墅1518643406218204069.17绿地海语墅(奉贤)1014513211146//8华润中央公园10501241400279//高居住品质9保利叶语930373759250331639.210朗诗绿岛822727558245259328.8降价200-400万低总价联排产品大行其道，单价仅1.6-1.8万/㎡其他尚能走量的联排产品主打特价优惠、高附加值联排市场一蹶不振，整体处于冰冻期经济型联排产品成为成交主力，致使整体均价下滑成交日期：11.1—12.252011年均价1.6-1.7万/㎡的低价楼盘，或大幅降价楼盘（8折左右）成为主力2011年市场回顾——全市联排——全年走势政策与市场趋势研判新闻链接——12月20日上海：明年继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策12月23日住建部：要继续落实地方政府对房价调控的责任房价未出现实质性全面下跌，“合理回归”目标尚未达成10-12月份上海商品住宅成交均价21212元/㎡，同比前三月下降4%，环比去年下降5.6%政府频频表态政策持续期尚未结束，房企与购房者仍面对严控中央政府与上海地方先后频频表示，明年继续执行严格调控，限购限贷仍将延续明年货币政策适度微调，明年仍保持“有保有压”的总体方针存款准备金率降低，但并非针对房地产行业，经济层面意在加大对小微企业贷款的支持调控持续房价待跌货币未松开发商层面：资金压力巨大市场层面：今年10月份起,市场以价换量仍然惨淡，市场观望氛围弥漫，短期难以回暖政策层面：中央坚定房地产调控不放松，未来半年形势依然严峻调控明确持续，无松动迹象，行业仍将面对寒冰环境量价齐跌价格全面下跌，量回升量价缓慢回升2012年1月6月政策与市场趋势研判未来上半年市场持续走低已成定局，下半年触底后缓慢回升目前国房景气指数尚未完成筑底，在调控政策不放松的形势下，未来仍将继续下行，明年一季度前后可能见底2011降价趋势即将蔓延至外环内的中心城区3个月上半年：调控继续执行，供需双方仍旧观望，市场量价齐跌年中：中小房企回款危机，出现全面降价潮，成交量缓慢回升下半年：价格跌至预期，客户入市，量价进入缓慢上升通道2012年上半年全市市场分析区域市场分析商业市场分析2011年区域市场回顾10月后由周边板块引发连环降价行为，目前青浦新城几乎全线降价合生御廷富力桃园新城忆华里东渡青筑御澜湾同润菲诗艾伦新弘国际城龙湖好望山米兰诺贵都10月11月12月龙湖好望山88折/1.5万/㎡(大平层)85折/1.3万/㎡(青年公寓)米兰诺贵都81-87折/1.3-1.4万/㎡同润菲诗艾伦89折/1.43万/㎡万科尚源82折/1.2-1.3万/㎡新城忆华里79折/1.39万/㎡御澜湾82折/1.7-1.8东渡青筑83折/1.5富力桃园80折/1.06万/㎡旭辉玫瑰湾1.48万/㎡(滞销)绿中海雅庭1.42万/㎡(滞销)2011年区域市场回顾——公寓6月之后市场走向持续下滑，10月后区域价格防线攻破，市场均由降价项目带来成交10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-12供应3.72.23.02.16.91.11.514.85.03.510.64.76.7成交1.91.22.31.10.20.71.91.41.10.90.81.02.51.50.72.11.05.83.53.02.41.32.83.5成交均价120601212811467132031098311943959612759132701319912940124401582215608145451389912884151541624815494157111585712936116279000110001300015000170000.02.04.06.08.010.012.014.016.02010至2011青浦主要板块公寓供求走势2011年区域公寓较往年供应明显增多，去化走低的情况下供大于求现象更为突出10月份市场跌入低谷，11月后由降价项目支持市场去化同比10月，11月均价降幅达18%，12月降幅达27%11月至今青浦主要板块成交套数排名当前区域82%的成交量由降价项目支撑，其他项目陷入僵局1.0-1.2万/㎡的单价方能取得跑量项目名称总套数套均面积套均总价均价万科尚源3028910812209富力桃园266849110878新城忆华里7514821314404富兴雅苑18959710159旭辉玫瑰湾129514515316新虹桥雅苑79519920877启航城552499465东渡青筑49414315257御澜湾2150267178072011年区域市场回顾——联排区域联排市场全年处于冰封，市场存量积压除传统别墅区的特价项目外，其他项目均鲜有成交0.00.51.01.52.02.53.0200002200024000260002800030000供应2.40.00.00.01.80.40.00.92.50.00.00.80.40.01.90.00.01.71.30.00.00.01.71.3成交1.81.80.91.50.40.40.60.60.80.90.41.31.00.20.40.40.40.40.30.30.50.20.20.1成交均价20376223722093524201233452105322697210842174223053233222118822852202562419423963267812756524853263692753526792290792501710-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-122011年月均成交0.4万㎡，较去年下降56%。10月之后，市场陷入历史低值2011年形成的存量累计达3.91万㎡，以月均0.4万㎡去化量算，尚需9-10个月完全去化2010至2011年青浦主要板块联排别墅供求走势11月至今青浦主要板块成交套数排名10月份以来，区域绝大部分项目均无成交仅有徐泾传统别墅区的观庭项目在特价房(92折/505万起)促销下去化较好项目名称区域成交套数套均面积套均总价成交均价观庭徐泾620158228942仁恒运杰河滨花园青浦新城223245319547逸皓华庭合生御廷绿中海雅庭富力桃园旭辉玫瑰湾新城忆华里东渡青筑御澜湾苑重固2011年区域市场回顾——区域竞品汇总青浦新城赵巷徐泾朱家角板块项目主力户型面积段(㎡)均价（元/㎡）青浦北部万科尚源2R79121173R8912265951228711912368逸皓华庭（滞销）1R64119002R87-9211700青浦新城旭辉玫瑰湾（滞销）2R9014830/16500(装)14216010新城忆华里（热销）2R114146703R144/172143604R15813700富力桃园（热销）1R67106602R82-86106273R85-8911038东渡青筑2R88-95152603R120-14218150(11月前价格)4R170-19518670(11月前价格)御澜湾2R11422740(11月前价格)3R150183004R190-21022300(11月前价格)赵巷合生御廷2R94-97未上市绿中海雅庭（滞销）2R85-90136003R137-14514200寓：1.09万/㎡墅：待售寓：1.41万/㎡寓：1.83万/