戴德梁行_合肥高速_滨湖时代广场项目定位营销报告_130P_XXXX

高速·滨湖时代广场戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司2010年5月第二阶段工作汇报——项目定位深化及营销思路提报谨致：安徽高速公路房地产有限责任公司报告结构宏观背景分析项目定位深化整体开发策略经济评测案例借鉴项目案名建议主题表现形式写字楼商业住宅类住宅项目主题定位整体营销思路年度营销主题及活动第一部分第二部分第三部分房地产市场格局城市经济及发展区域概况及规划第一部分：宏观背景分析城市经济及发展房地产市场格局区域概况及规划03006009001200150018002000200120022003200420052006200720080%5%10%15%20%GDP(亿元）第三产业增长值（亿元）GDP增长率第三产业增长率GDP及增长率37753002396016503000166515%17%12%13%15%15%0150030004500南京郑州武汉南昌长沙合肥0%5%10%15%20%GDP(亿元）年增长率合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率2008年各城市GDP及增长率对比2000年起，合肥GDP连年保持两位数增长，较全国同期平均水平高于约7个百分点。但与其他中原5省会城市相比，合肥经济水平仍然偏低，但增长率位居前列，发展空间极大。城市的第三产业发展整体呈逐年递增的格局，为办公需求提供的良好的发展空间，今年来随着第二产业的重振，第三产业比重有所回落，但仍保持了14%左右的增速。固定资产投资及外商投资0400800120016002000200120022003200420052006200720080%30%60%90%120%150%固定资产投资(亿元）房地产开发完成投资(亿元）固定资产投资增长率抗地产开发投资增长率合肥市历年固定资产投资额及其增长率03691215200120022003200420052006200720080%20%40%60%80%100%外商实际利用金额(亿美元）增长率合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率合肥的社会固定资产投资近几年开始出现快速增长态势，其年增长率远高于长三角众多一、二线城市15%~20%的水平，尤其是2006年以来，在城市基础设施的大力投入，将充分带动房地产投资的进一步增长。外商直接投资实际利用额在2008年保持20%以上的增长，但与长三角其他城市相比基数仍相对较低，较大的上升空间成为办公需求的另一个重要增长点。城市化率及居住条件051015202530200120022003200420052006200720080%10%20%30%40%50%城市人均居住面积(平方米）增长率合肥市历年城市人均居住面积及其增长率1002003004005002001200220032004200520062007200820%30%40%50%市区人口户籍人口城市化率合肥市户籍人口结构及城市化率合肥的房价收入比仅为6.1，远低于其他中部城市的水平。同时，合肥的人均居住面积也处于较低水平。这都显示出合肥房地产市场具备的较大潜力。此外，较低的城市化率，意味着巨大的房地产消费需求。因此，城市扩张和改善性消费意愿，将成为合肥未来房地产市场发展的主要主力。居民存款及社会消费0300600900200120022003200420052006200720080%20%40%60%80%100%城乡居民存款余额(亿元）增长率合肥市历年城乡居民存款余额及其增长率0200400600200120022003200420052006200720080%20%40%60%80%100%消费品零售总额(亿元）增长率合肥市历年社会消费品零售总额及其增长率除2007年外，合肥近年来居民存款余额增长率均高于20%，可支配收入的持续增长，将极大刺激改善型住宅消费。同时，社会消费品零售总额在近年来稳步增长，商业市场潜在需求明显。商业市场存在较大的发展空间。城市格局发展趋势合肥东部、北部工业区发展较早，且临近主城区，因而限制了城市空间向东、北部扩展。随后的高新区和经济开发区，则启动则推动了城市重心的第二次转移。2006年推出的“141”战略，将滨湖新城作为第二个市级中心，全面开启了城市第三次空间转移。此外，根据规划，随着“上海—成都”高铁的贯通，合肥将彻底告别在全国铁路网中的“边缘”地位，一跃成为全国黄金通道的核心枢纽城市。至：武汉、宜昌重庆、成都至：南京、上海合肥城市空间发展示意图城市产业分布市级金融、商务、商业中心市级商贸物流中心市级的会展中心，区级的商业中心建设中的市级文化中心规划中的市级旅游、商务、会展、居住中心合肥市服务业目前多集中于主城区，滨湖新区在长期规划中将建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的高档次、现代化新城区现有：•服务业主要集中于主城区，是城市的商业、金融以及商务中心，分布大多数的商场、办公楼等。•新站区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市合肥店。•经济开发区服务业多集中在项目周边，有合肥国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。建设中：•政务区将兴建体育中心、文化中心，成为合肥市文化产业的集中地。•滨湖新区规划建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，建成后将会成为城市新的现代服务业集中地。合肥服务业格局城市经济及发展房地产市场格局区域概况及规划房地产供求关系0200040006000800020022003200420052006200720080%20%40%60%80%竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积增幅施工面积增幅合肥市历年施工、竣工面积及其增长率0200400600800100012002002200320042005200620072008150020002500300035004000销售面积（万平方米）销售价格（元/平方米）合肥市历年房地产吸纳量及成交均价合肥房地产市场吸纳量近年来稳步增长，在2008年受宏观经济影响有所回落，但成交价格仍然保持了相对强劲的上升势头。合肥房地产施工面积逐年快速增长，而从竣工面积来看，近两年增速相对缓慢，对比可见，未来的潜在供应量巨大，市场存在一定风险。2008年整体市场概况020004000600080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅新增供应量（套）非住宅新增供应量（套）2008年合肥市逐月房地产新增供应量0204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3000350040004500吸纳量（万平方米）销售均价（元/平方米）2008年合肥市逐月住宅吸纳量及成交均价2008年合肥房地产新增供应量呈先抑后扬的局面，在年底有所小幅回升，其中非住宅供应量占比较小，但全年供应量相对稳定。2008年合肥住宅市场成交量在上半年较为活跃，进入8月份后缓步回落，并未出现显著下滑。就成交价格而言，全年增幅明显，在下半年受市场影响，价格有所回落，但并未出现结构性的价格调整。2008年分区住宅市场概况02500500075001000012500150001750020000蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经开区政务区新站区滨湖区0501001502002502007年新增供应量（套）2008年新增供应量（套）2007年新增供应量（万平方米）2008年新增供应量（万平方米）2007~2008年合肥市各区域新增住宅供应量02500500075001000012500150001750020000蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经开区政务区新站区滨湖区250030003500400045002007年新吸纳量（套）2008年新吸纳量（套）2007年成交均价（元/平方米）2008年成交均价（元/平方米）2007~2008年合肥市各区域住宅吸纳量及成交均价除蜀山区及滨湖区，2008年合肥各区域的住宅市场新增供应量均较2007年有所回落。而滨湖区新增供应量呈激增态势。全年新增11859套。2008年合肥各区域中，仅包河区及滨湖区成交量较上一年有所增加。与城市近阶段的主要发展方向相契合。其中，滨湖新区2008年的吸纳量为4746套，结合供应量来看，全年供求比为1：0.4。市场供应压力相对较大。区域成交均价3650元/平方米，上升势头明显。13%24%22%14%7%4%5%11%物流商贸类生产制造类电子通信类咨询服务类房地产及相关行业金融类文化传媒类其他25%43%25%7%市内省内外省市国外写字楼市场客户概况合肥中高端写字楼驻户行业分布（按办公面积）合肥中高端写字楼驻户来源地分布（按数量）合肥中高端写字楼驻户分布特征基于合肥的产业特征，目前中高端写字楼的入驻客户中，生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；金融类和房地产类公司所占比例仅为4%和7%；在企业来源地上，写字楼驻户中以省内企业比重最高，达到43%，外资企业仅有7%；城市经济及发展房地产市场格局区域概况及规划区域规划现有阶段开发模式：行政文化+市民居住未来阶段开发模式：商务服务滨湖新区的基本功能定位，是省级行政办公中心、科技展示交易中心、省级休闲旅游基地和合肥重要的生态调节地区。区域将分为启动区、拓展区和沿湖片区三个开发阶段。其中已于2006年底进入建设阶段的启动区，总用地5000余亩。作为新区战略支点，启动区将集中完备的生活配套和交通枢纽，成为滨湖新区的动力源点和核心地带。以滨河新区而言，区域的开发模式应考虑到城市功能占位。短期内，将以实现行政文化和市民居住功能为主，在此基本成型的基础上，区域必然向实现商务服务功能过渡。发展历程2006年11月，启动区2平方公里开工建设，包括基础设施建设、景观整治及小学、初中、高中、医院等的建设；2007年，主要市政道路通车，水、电、通信及绿化等各类配套逐步建设齐全；2007年9月，三所中小学招生开学；政府出台城市发展战略2005年底，合肥提出“141”的城市空间发展战略构想---在巢湖周边逐步兴建一个全国独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区；2006年2月，征集滨湖城市规划方案；启动区开工建设，基础设施、公共配套改善2007年11月，安置房交付，拆迁户入住，首期商品房对外销售；2008年，滨湖多块土地出让；2009年初，滨湖城市天地4块商业用地挂牌；商品房销售，各个大型项目加快建设高起点规划标准有序的建设进程强有力的经济支撑区域特征滨湖新区，规划总用地面积190平方公里，是合肥未来新的市级中心。区域基本功能定位，是省级行政办公中心、科技展示交易中心、省级休闲旅游基地和合肥重要的生态调节地区。生态优势教育资源科技文化超前规划生态资源•距离巢湖3.28公里•50％的绿化覆盖率•黄山公园•城市上风口•体育公园•塘西河水街公园•巢湖岸线综合治理•城市公共绿地•湿地公园•大别山生态水源补水配套资源滨湖·品阁18万平方米，10栋28-34层的住宅楼滨湖明珠37万平方米，2422户，18栋33层住宅滨湖家园31万平方米，28栋18层和3栋33层住宅滨湖世纪城307万高层住宅，总户数约2.4万户滨湖惠园44.5万平方米，总户数7906户滨湖和园37.57万平方米，23栋高层住宅住宅项目商办及其他滨湖世纪城---SHOPPINGMALL滨湖时代广场滨湖城市天地皇家海域（温泉）度假酒店合家欢超市合肥市中心医院启动区已启动近200平方米的住宅房建设，在政府大力推动下，教育、医疗、科技机构规划完整，多个企事业单位将进驻。合肥一中合肥四十六中合肥师范附小合肥少年宫分部社区服务中心幼儿园教育资源科技文化渡江战役纪念馆安徽名人馆合肥博物馆城建规划馆滨湖国际博览中心水利展馆科技创新展示馆省科技厅行政机构安徽省现代农业服务中心消防灭火救援指挥中心中国人民银行合肥中心支行网通集团安徽省合肥通信综合楼安徽广电中心建设厅林业厅煤监局建设银行总行海关等2015年之后高星级酒店运营，区域环境显著改善；游乐园等项目投入使用；大体量办公项目