XXXX年01月前程池州项目营销策略提报

发展历程三固三方（上海）不动产机构自2002年建立以来，现已成为拥有多家分支机构的专业化、跨区域的房地产服务企业。本着专业高效的精神，三固三方始终致力于解决客户根本性问题，提供增值服务，建立全程战略合作的伙伴关系。依据客户需求及市场发展趋势，目前已建立了包括：•房地产项目开发前期策划•前期设计定位及顾问•营销推广策划•物业销售代理等专业化服务体系。服务范畴企业架构服务客户海恒集团海恒集团作为国家级合肥经济技术开发区国有资产授权运营管理机构，截至目前总资产达130亿元。旗下拥有海恒股份、丹霞地产、项目管理公司、索菲特明珠国际大酒店、迎宾馆、国际会展中心、徽园、等近三十家全资、控股及参股公司，主要经营业务涉及房地产开发、基础设施建设、社区建设、酒店业、会展服务、物业管理、金融产业、旅游产业、环保产业、能源供应等多个领域。三固三方进入合肥市场操作的第一个项目为海恒集团的乡村花园，自此奠定了战略合作关系，海恒集团旗下所有项目均为三固三方操作，目前进入合作第十个年头。操作案例(前期)项目名称：国际村项目项目位置：习友路、金寨路交汇处经济指标：总用地面积：96.21公顷其中：建设用地：71.51公顷道路用地：24.7公顷建筑面积：125.02万㎡容积率：1.95绿化率：52%核心定位：涉外国际型综合社区6项目名称：国际会展中心3期项目位置：繁华大道与松谷路交口经济指标：总用地面积：64.22公顷其中：建设用地：58.35公顷道路用地：5.86公顷建筑面积：146.2万㎡容积率：2.54绿化率：43%核心定位：时尚商务、会展主题中心区7操作案例(前期)项目名称：中央商务区项目位置：翡翠路以西经济指标：总用地面积：16.47公顷建筑面积：87.87万㎡超甲级办公：86850㎡甲级办公：140850㎡服务式办公：101420㎡商业：132100㎡酒店：68250㎡SOHO：93240㎡容积率：3.78绿化率：34%核心定位：高档商务中心区操作案例(前期)项目名称：南艳湖风景度假区东部地块项目位置：石门路与习友路交汇处经济指标：总用地面积：144公顷公顷规划物业：教育基地总部岛高档酒店18栋高尔夫公共服务组团、科研组团、居住组团核心定位：高尔夫度假村&教育机构总部操作案例(前期)项目名称青年城1号体量10万方项目点评在位置偏远的工业园，40年的综合用地属性，打造10万方，全90平米以内，全精装送家电的精装修项目。并和政府结合，一期针对区域员工9折认购，开盘当月去化房源600套。项目名称金屿海岸体量25万方项目点评真正意义的全程化服务,从开发商拿地前介入，全权负责项目定位、产品、景观方案，打造地中海建筑风格和东南亚景观风格的度假型社区。该项目12年中将启动。操作案例淮矿地产是全国500强企业——淮南矿业（集团）的全资子公司，成立于1999年7月，2011年5月，淮矿地产公司资本金增至50亿元，是从事资源枯竭矿区生态环境修复与开发利用、房地产开发、物业管理及中介服务的综合型房地产开发企业。至2013年企业将实现年销售收入100亿元以上。预计“十二五”期间，将累计开工、竣工1000万平方米以上，至2015年实现年销售收入200亿元以上。目前三固三方操作淮矿地产位于淮南的百万方大盘生态新城项目。淮矿地产服务客户操作案例项目名称生态新城体量100万方项目点评2011年通过竞标，与安徽知名房企淮矿集团合作，操作百万方生态大盘。三固三方摒弃用生态做生态，提出“舜耕山百万方无边界社区”概念。钱塘房产集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务（拥有国家一级开发资质），并集矿业和金融投资等产业为一体的大型民营集团企业。集团创立于1993年，经过十余年的快速发展，目前旗下已拥有20余家控股公司。业务区域拓展至杭州、天津、重庆、合肥、南京、宁波等各大中型城市。三固三方目前操作钱塘集团进驻合肥的第三个项目金色梧桐。钱塘地产服务客户项目名称金色梧桐体量10万方项目点评知名房企钱塘集团在合肥打造金色系列的第三部作品，合肥首家地铁上盖物业。凭借优异的的地理位置，我司赋予项目“地铁上盖24H摩登生活场”的定位，着力打造区域高端公寓项目品质。操作案例名流置业是一家全国性的房地产业上市公司（000667.SZ），1996年经证监会批准，在深圳证券交易所上市交易。目前公司已成功进入北京、昆明、武汉、西安、深圳、惠州、芜湖、合肥、重庆、沈阳等城市的房地产市场，完成了阶段性的战略布局。公司旗下三大产品系：名流印象系列、名流公馆系列、名流庄园系列。目前三固三方操作名流置业位于芜湖的城市综合体项目名流印象。名流置业服务客户项目名称名流印象体量50万方项目点评该项目是三固三方众多中途接手的楼盘之一，前期存在问题导致销售不畅，三固三方充当医生看病的角色，为项目重新定位。为其项目塑造老城区新海派文化综合体的概念，借助商业与住宅互相带动，让项目旧貌换新颜。操作案例安徽商之都隶属于中国500强、安徽省徽商集团。是跨业态大型商业连锁企业，经过16年的发展，形成了以商业综合体为主体，以“商业零售＋休闲服务”为两翼的“一体两翼”发展格局，并以“安徽第一商业品牌”享誉业界。经营面积超过50万平方米，2011年实现销售规模105亿元，位居全国商业连锁企业前20强。2009年进入房地产开发领域，以高端商场为主力店，在城市中心打造打造城市综合体为主要发展方向。三固三方的战略合作伙伴，旗下池州、蚌埠两项目均由我司操作中。商之都服务客户项目名称城市广场体量20万方项目点评商之都进入房地产市场的第一个项目，在非传统意义的中心区域，用商场撬动项目，打造及购物中心、商业街、酒店、住宅于一体的城市综合体，改变城市中心的定义。09年度安徽商之都70%利润额来自池州商之都城市广场。项目名称城市星座体量10万方项目点评在市中心打造的购物中心+高级公寓的综合性项目。自面世以来一直为蚌埠市场均价最高的楼盘，为开发商创造了较高的利润值。大九华宾馆产品发布会10月7日国庆烟火晚会铺王、铺皇拍卖会其他服务项目项目名称百乐门国际名品广场体量30万方项目点评以上海老百乐门为主力店的政府招商引资项目，涵盖娱乐、mall、写字楼、酒店、住宅于一体的综合体项目。目前住宅销售完毕，商业即将启动。项目名称国际花都体量30万方项目点评同一开发商在安徽三线市场的住宅项目，以法式多层电梯洋房和高层住宅于一体的高端项目，项目面市请来费翔最代言，在媒体通路不畅的县级市，一夜间人尽皆知。团队合作经典案例百乐门摩登之夜现场照片天森·国际花都相约费翔产品发布会颍上县新城城市广场歌舞烟火晚会结语致力于成为专业地产服务企业标杆的三固·三方(上海)不动产机构通过在各项专业地产服务领域中提供突破性的解决方案与贵司结成长期战略合作伙伴帮助贵司最大程度控制风险、实现价值最大化从而提升自我价值、创造品牌感召思维由此与贵司共同攀登顶峰的顶峰！经济实力整体偏弱，人口有限的城市城市GDP及增长率01002003004000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP（亿元）175.8213.7245.59300.8372.5增长率15.20%16.00%15.10%16.10%13%2007年2008年2009年2010年2011年城市GDP连续5年城市GDP产值屈居安徽省之末！经济整体实力偏弱，连续多年GDP产值排名安徽省末位。-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%2007年2008年2009年2010年2011年固定资产投资增长率出口贸易增长率社会消费品零售总额增长率2007年2008年2009年2010年2011年年均增长率出口贸易增长率-4%26.30%409.00%38.20%68.10%108%固定资产投资增长率53.60%28.30%43.20%37.80%30.40%38.66%社会消费品零售总额增长率17.80%28.26%15.12%15.15%17.43%18.75%近5年经济增长率呈现出下滑趋势，其中出口和固定资产投资增长势头迅猛，内需的乏力是制约城市经济发展的主要原因；池州近5年社会消费品零售总额年均增长率为18.75%，低于安徽省近5年的平均增长水平（19.6%），主要是在于当地保守的消费观和内向型城市属性所致。固定资产、社会消费品零售现有的经济水平和城市级别导致池州辐射度和吸纳能力偏弱，人口始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑池州市人口变化图15600001570000158000015900001600000161000016200000.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%1.00%人口15801301589307159877516046101614259增长率0.60%0.58%0.60%0.36%0.60%2007年2008年2009年2010年2011年城市经济水平偏低，就业机会狭小，本市劳动力自给自足、对外来人口吸纳能力较弱；地处安徽西南部，分别与安庆、黄山、芜湖、铜陵、宣城等省内城市和江西省九江市接壤，市区偏北的地理环境和较低的城市级别导致市区对下级县镇辐射力度较弱。城市人口小结经济整体实力偏弱，连续5年城市GDP产值屈居安徽省之末尽管固定资产投资增长势头迅猛，但是内需乏力，制约城市经济发展人口始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑调控政策不放松的政策环境中央政策导向坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。支持自主性需求，促进市场活跃2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。月份2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控讲话1月巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制性投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归2月促进房价合理回归不动摇3月目前房价还远没有回到合理价位，调控不能放松4月要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复5月稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策政策走向预测“稳增长”背景下货币政策结构性放松，房地产调控政策稳中趋紧宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增长的重要手段。1—5月基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地产是利好。5月底以来的降存准和降息，对市场观望情绪缓解有明显的促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以肯定的是，针对房地产行业的差别化信贷政策仍会严格执行。调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求方向不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资性需求，适时监督各地落实限购等政策。竞争激烈的楼市站前区老城区南区西区北区市场格局划分截止到2013年1月8日，总计可售项目195个，可售面积为129万平方米。其中住宅可售4523套，面积56万平方米。项目众多，竞争十分激烈。东区西侧东区东侧市场格局特点板块主城区东区西区南区北区站前区特征由于土地的稀缺，房地产项目较少，但随着老城区的改造，部分项目会投入市场，主要体现为商业物业东区西侧房地产住宅市场核心发展板块，项目多、体量大、品质高，价格引领池州房地产市场；东区东侧启动较晚，区域整体档次较低西区房地产市场发展相对缓慢，项目少，目前主要表现为杏花寺苑别墅项目项目多、体量小、品质较差，多伴随者拆迁还原房，区域整体形象不佳房地产项目较多，体量基本在5万平米-10万平米，价格相对适中，后期北区的商业竞争将异常激烈政府规划新型板块，房地产开发龙头碧桂园已进入这个区域，区域房地产市场值得期待代表楼盘华邦阳光城、维多利亚花园、远东国际花园、水木清华广联翠屿、徽商四季花城、至成江山郡、华府骏苑万成·香格里拉、铜冠三江明珠清溪凯旋门、波斯曼广场、天润盛世华庭龙登