XXXX年6月济南红尚坊招商销售策略

红尚坊招商销售策略本次报告重点解决项目两大核心问题商家和消费者为什么“来”？——打造商圈吸引力！客户为什么“买”？——建立项目价值点！济南商圈市中心商街对周边六市的辐射泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射。历史文化名城、中心城区、传统商圈；传统魅力、时尚街区、鼎盛人气、高端消费；本地人常来的休闲娱乐天地，外地人必到的旅游商业区。[红尚坊商圈营造关键词]：商业名片、时尚地标、魅力街区，这就是未来的红尚坊。济南省府前街/红尚坊购物/餐饮/休闲/娱乐项目定位及商机营造演绎：设计商业领地国际商业体验自然人文生态以传统特色文化的融入、特色餐饮及休闲娱乐为主业态，通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。红尚坊定位方向1234•将济南当地传统特色的文化元素融入到商业氛围中，一方面提升商业的文化内涵，另一方面吸引更多游人的驻留，提升人气•本地品位高的客群和旅游人群是目标消费群体，注重文化与商业项目的结合，增强参与性，以适应目标客户的心理需求，增强趣味性•以特色餐饮、休闲、娱乐等为主业态，专为本地休闲享乐人群和外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力•多元化经营，打造的是“游客必到，本地人常来”的场所“省府前街红尚坊”打造成济南的时尚地标和策源地红尚坊—规划定位定位策略：红尚坊的建筑定位类似于“上海新天地”、“南京1912街区”，其商业模式的定位符合项目区域价值与项目自然价值，不仅有利于整体体现济南古代文明与现代文明的有效交接，省政府的光环与大明湖资源，更易打造出众望所归、极富特色的商街。建议本案的商业规划，定向引进创意设计文化产业与娱乐休闲产业中的一线品位、品牌商家，并进行定向招商。业态组合：创意设计、时尚购物、品牌餐饮、个性娱乐、文化休闲类业态。品质定位：精品的、风情的、文化的、互补的、高档的济南独一无二的国际街区。上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京1912※杭州湖滨国际名品街※北京三里屯※上海LAN※前门23号※上海新天地※外滩3号济南省府前街红尚坊名片/地标/窗口/策源地传统魅力时尚高端国际文化红尚坊—规划定位［定位描述］廊、巷、院分割成饮食、购物、社交、娱乐、文化、艺术等多重混合空间，构筑起一种摩登的现代［新街］秩序，催生出新鲜的创意设计商业。红尚坊内云集了诸多概念餐饮酒吧、设计师店、工艺品店、时尚会所、精品服饰、ＬＯＦＴ工作室……形成了一个个独特的时尚商业业态。同时密切关注时尚商业与消费者之间的互动，不定期举办的创意市集和定期举办时尚新品发布会、时装秀并加强与济南当地消费品牌发布互动等将向消费者展示前沿商业魅力、共享时尚生活。红尚坊—规划定位独特的新中式庭院建筑风情，加上时尚的商业主题，将会受到目标消费者的厚爱。优势全区规划理念、建筑风格与高质量景观将得到大多数客户的肯定。未来招商、经营管理可以充分调动政府资源，在市场上释放号召力。个性化的经营主题，新奇特的商业定位，将成为济南省府前街的时尚消费领跑者，济南的商业之窗。红尚坊—规划定位机会在城市化的远景下，板块将由地理位置的中心发展成为真正的商业中心，成为众人争抢的财富之地。恒隆广场、贵和购物中心、万达广场、沃尔玛等高档购物中心云集，…..将为本区提供稳定的高档消费目标客源。红尚坊—规划定位公园式时尚国际商业街公园式：省府前街红尚坊实现了济南首个公园式商业步行街，让人可以边逛边享受大量的景观设施和娱乐休闲设施，全新的业态组合，时尚的体验消费模式，可以让消费者在发现中体验逛街的乐趣，真正实现了一站式的时尚休闲购物，这就是红尚坊的精彩所在。“公园式时尚国际商业街”的定位是项目的核心竞争优势所在，是项目领先市场、区隔竞争对手、提升增值潜力的重要支持点，对项目定位的推广应该贯穿于整个营销阶段。红尚坊—项目定位项目核心竞争力项目外围价值主题商业价值产品价值区域发展价值政府支持价值核心区位价值市场唯一性价值理念价值经营概念价值质量价值形象价值艺术价值红尚坊—营造商机济南时尚商业地标：红尚坊的时尚艺术商业平台商业品牌馆艺术家LOFT设计餐厅精品服饰馆环保酒店主题会馆水吧水疗动漫酒吧西餐简餐概念中餐时尚风景广场国际流行馆数字艺术节时尚与艺术的冲动：潮流入侵商业电子音乐酒吧装置艺术馆流行百货艺术品拍卖数字游戏城主题会所名品俱乐部时尚艺术论坛时尚潮流博览会红尚坊—营造商机济南省府前街/红尚坊购物/餐饮/休闲/娱乐商业业态及规划布局演绎：设计商业领地国际商业体验自然人文生态商业红尚坊—业态规划1、规划理念将创意产业作为重点业态突破,争取直接引进主要运营商，借助本项目已形成的省府经济商圈的基础影响力，突出济南自身深厚的文化底蕴和泉城路文化的精髓，以共同打造“济南生活缩影街”的时尚国际文化为主题目标。借力成势，同时将创意与时尚产业作为业态组合，渲染项目与消费类市场的相关联性，如泉城路商圈的文化积淀、区域交通组织优势、政府政策优势以及项目招商条件的优势等吸引专业人士（机构），打造“公园式时尚国际街区”的主题概念。2、规划原则：对特定目标客群消费倾向的迎合品位高端的本地客群和游客的消费特点：追求时尚、热衷于新尝试。单次驻留时间长、单笔消费额度大。是到达性消费、体验式消费的典型代表。可驻留的、前沿的、文化的、时尚的、体验的。有益于身心塑造的、有益于综合素质提高的、可满足关联消费的。红尚坊—业态规划3、规划策略在业态规划中突出１0%-２0%的文化创意产业，保留５0%的传统业态，并同时为市场应对预留10%-30%的空间。打造“寓文化于商、寓娱乐于商、寓艺术于商、寓休闲于商”的体验型、个性型、到达型的第五代商业平台；中国中部著名的集旅游、休闲为一体的时尚国际文化商业街区。４、可能适合引入的业态美食类：以餐饮为载体、文化、艺术为特色的概念型餐厅。数码科技类：数码影院、数码科技博物馆等。品位时尚类：艺术品卖场、生活类时尚购物等。娱乐休闲类：酒吧、咖啡、茶楼、KTV、健身美容馆等。专项交流基地：以会馆的形式开展艺术文化交流活动。红尚坊总平面图红尚坊—业态布局A区A区：业态定位需考虑其于B、D区充分互动，原则是优势互补、共同旺场。建议其主题商业定位为中高端商场，如百盛、太平洋等，吸引最爱逛街的都市白领阶层，并形成与恒隆的消费人群差异化，聚集人气，其辅助的小面积商业走品牌零售路线。红尚坊—业态定位主题商场B区D区我们的战略目标是B、D区B区业态定位：主题餐饮、休闲娱乐、精品生活馆等D区业态定位：黄金、珠宝、文化藏品及创意设计等红尚坊—业态定位B区一层平面图B区二层平面图B区三层平面图概念中餐西餐简餐休闲娱乐时尚百货环保酒店红尚坊—业态组合时尚百货概念餐厅咖啡语茶西式简餐休闲娱乐主题会所环保酒店D区总平面图D区一层D区二层老凤祥银楼1146㎡天泰金店珠宝城1525㎡通灵翠钻242㎡红尚坊—业态组合D区商铺共76家，其中100㎡以下的店面有73间，17-80余平米不等，因铺面普遍较小，定位时如与古玩城互动，更易做火。200㎡以上的商铺有3家，经营面积占39.8%，建议这三家作为主力店招商，以黄金、珠宝品牌首饰商家为主，带动其他的文化、藏品、根雕、刺绣等小店。济南省府前街/红尚坊购物/餐饮/休闲/娱乐公园式时尚国际商业街项目招商与销售策略D区B区103109111B1B2B3B4B区：建议开发商以持有招商为主，销售部分集中在B1、B2区的纯一零售业态的小商铺，既利于顺畅销售，也利于整体经营。D区：原则上建议全部销售。整体小铺多，总价可控，相对来说投资门槛低，利于回笼资金，除103、105和111号商铺外，其他73个小铺可销售建筑面积共4633.74㎡，按前期定位报告中销售均价5万元/㎡计，这73个小铺即可实现2.32亿元销售额。B、D两区中所有投资性客户需交红尚坊商业管理公司统一管理和招租，确保整体红火经营。B、D两区整体租售策略主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。招商先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺商街的责任心，带动销售的火热进行；由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。营销建议/先招商，后销售营销建议/租金价格推理商业物业名称售价（元/㎡）租金（元/天*㎡）建筑面积位置宝明斋眼镜店——26.759天地坛街东北齐鲁同人眼镜店——2060天地坛街东北汇泉地王广场一层：360001层8，2层6，3层450000县西巷趵北6号一层：400001层10，2层5.5，-1层44500趵北路圣凯摩登城一层：40000提点25%25000泺源大街两条腿——20160榜棚街喜来鸟——1635万达广场东侧吉本良田——21.7120榜棚街鲁泰格蕾芬——18.3200榜棚街–泉城路中心商圈租金水平相对较高，租金梯度明显、跨度较大–项目周边位置较好的商铺一楼销售均价在40000元/㎡左右–租金水平跨度较大，其加权租金为13.9元/天*㎡项目紧邻店铺租金在20元/天*㎡左右。本项目租金提升系数从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个济南的时尚、休闲高端商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居绝对市中心黄金位置，应该高于整个区域的商业租金水平。提升因素提升比例项目商业规划、地位优势10%营销建议/租金价格推理商业物业租金基准价所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金水平，得出纯静态的租金价位。项目数值区域商业平均租金（元/天·平方米）13.9营销建议/租金价格推理本项目商业提升值核算本项目租金基准价（元/天·平方米）提升因素提升比例提升值（元/天·平方米）13.9整体商业的规划及地位优势10%1.39商业租金总体提升值1.39营销建议/租金价格推理本项目商业租金建议价格租金基准价+总体提升价=本商业整体平均租金13.9元/平米.天+1.39元/平米.天=15.29元/平米.天综上所述，本项目商业整体平均租金水平确定为：15.29元/天·平方米（建面）。营销建议/租金价格推理销售定价参考因素、租金回报推算若按投资回报率8%，即15.29元/平米.天*365天/8%=69761元/平米之前我们调查的纯静态租金，主要是纯一楼商铺，因此本项目1-3层销售均价建议为5万元/平米左右。营销建议/租金价格推理招商先行强力蓄势整体引爆小面积低总价减成本控风险营销建议/总体销售策略1.销售价格方式总控：卖总价为化解项目部分门面的进深太长的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。营销建议/销售建议2.销售模式细分为促进项目销售进度，采取带租约销售、直接销售、只租不卖等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。营销建议/销售建议2.销售模式细分商铺销售方式建议一：商铺直接销售模式此种销售模式，针对的产品是B、D区1-3层投资兼自营功能的商铺，根据我司对市场商业物业成交情况分析，认为类似本项目售价的商业物业总价在300万以下成交率较高，因此建议总价控制在300万以下的商铺全部出售。营销