XXXX年西安大都市·新北城__领地·未来城营销策略

营销策略西安大都市·新北城——领地·未来城营销策略Part1销售篇大纲销售节点（p3）Part2战略篇本案营销的三大问题(p11)化解“三大问题”之道(p12)纲举目张（p10）Part3市场篇主题（p14）产品价值点及结论（p16）未来领地（p13）背景（p15）Part4推广篇我主未来（p19）基础筹备工作（p23）推广预热工作（p26）形象导入期（p27）认购蓄势期（p34）开盘强销期（p41）PART1销售篇时间节点2010年4月园林示范区开放2010年5月工程出地面2010年10月2010年11月项目工程节点销售节点2010年3月积累客户2010年5月营销中心投入使用，开始内部认购2010年9月正式开盘2010年10月样板间开方工程节点销售节点3月4月5月6月7月8月11月园林示范区开放开始储客售楼处投入使用内部认购正式开始……9月10月12月临时销售中心启动开盘样板间开放工程正式动工推广周期划分2010.3—4形象导入期认购蓄势期开盘强销期2010.5—82010.9-12事件传播示范区开放项目开盘阶段时间阶段重要节点基础筹备期形象导入2010.2补强地段树立形象产品亮点价值最大化热销并持续形象导入认购蓄势开盘强销阶段主题目的领地未来城，铜川未来生活的指向标户外、事件传播、网络、DM等领域未来城的情趣生活空间户外、报广、DM、示范区、样板间开放活动等全面居家解决方案户外、报广、DM、公关活动等2010.3-42010.5-82010.9-12渠道与手段2010.2基础筹备市场发声引发期待铜川第一大盘即将面世，敬请关注工地现场包装户外等PART2战略篇纲举目张本案营销的三大问题：1、地处铜川新区边缘（客户印象：地段价值不高）;2、铜川楼市火爆，本案入市滞后，在当前大形势下，营销风险将日愈增加;3、精品房产高价入市，会增大客户购买抗性.化解“三大问题”（营销核心）之道１、突出本案生态、环保、环境优势，借毗邻铜川唯一生态花园——“城市会客厅”得天独厚的资源，树立铜川第一大盘“生态城”、“宜居城”、“低碳城”、“人文城”概念，树立领地·未来城的未来独尊地位；２、欧式现代简约风格与中国庭院园林布局完美的结合，庄重质感的外立面，艺术情趣昂然的共享大堂，人性化的舒适户型,完善的配套环境，精品物有所值，价格抗性自当减弱；化解“三大问题”（营销核心）之道3、全方位温馨的物业服务。（水、电、气、暖；衣、食、住、行；生、老、病、死；·······等)样样有人管；直述西安（铜川老城）班车会将领地·未来城变为西安新北城；4、随本案工程进展及营销节点强化,推广使本案不仅在铜川，还要在西安、全省、全国，甚至全世界（主要通过网络）家喻户晓，形成本案炙水可热，抢购局面。PART3市场篇领地·未来城未来领地主题：领地·未来城—“未来领地”历史原因致铜川高品质楼盘稀缺本案以生态、环保、宜居、低碳、人文的未来城填补了高品质产品市场空白。铜川楼市品牌开发商不多领地置业以实力和品牌创新——未来城，步入铜川楼市一线品牌企业。总结：领地·未来城楼市方向引领者楼市高端产品的标杆本案产品价值点——中式布局的围合空间传统内涵、现代演绎表现的主题园林庄重里透着现代的建筑设计彰显居住者身份感的专属会所高舒适度的户型空间全面家居解决方案（精品魅力）结论：地段宣传势在必行强化楼盘位置宣传：除在各种销售道具上标注外，应在铜川主要户外广告上，标明通往领地·未来城的路径。大力宣传铜川生态花园－－“城市会客厅”是本项目的天然氧吧，休闲、健身的福地。提升项目价值和引领未来精品楼市方向。新区高速路出口及重要地段，开发商自己设立长期性广告牌租用广告牌：嘉宝莉2块、长虹南路南头（加油站对面）耀州区政府门口电子显示屏锦阳路与文营西路十字路牌其它可用资源老区川口十字（艺术馆门面房）王益区政府对面星光楼上（现为移动的）项目现场搭建（建议）地块西北侧搭建6米*20米的围墙广告户外广告牌的设置建议：PART4推广篇我主未来主题：毗领75万㎡城市会客厅的60万㎡的领地·未来城畅享田园风光、天人合一、和谐温馨。具体推广执行（2010年2月—2010年12月）基础筹备阶段（2010年2月）阶段主题：谁的领地，谁的未来城铜川第一大盘即将面世，敬请关注！VI基础延展VI系统的设计完成及制作（手提袋、名片、胸卡、基础导示系统、工地围档等）销售道具折页、海报/户型单页/产品手册/楼书／ＤＭ/纸杯•基础筹备工作网站与其他宣传品风格统一，本阶段内容主要以项目形象和产品告知为主户外原则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密选择种类：擎天柱/路牌/楼顶广告说明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。户外导引系统由于本项目区位相对劣势，视觉通达性不够直接，需要通过导引系统有效引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流；A、地盘导引系统：项目西侧长丰南路沿线做工地围墙广告；B、外部导引系统：新区内重要路段设置导视路牌或挂旗（内容突现距离未来城多少米）。工地视觉包装A、高端项目的细节更为重要，工地现场也会成为理性客户的关注重点B、本案的工地现场视觉包装要契合项目气质和客群的审美特点现场包装策略：以产品品牌的力量导入，先入为主的建立未来城的地段定义；不过多空谈，逐步渗透项目内容，引发期待。主题：谁的领地，谁的未来城！铜川第一大盘即将面世，敬请关注！•推广预热工作第一阶段:形象导入期（2010年3月——4月）阶段主题：我的领地，我们的未来城！领地未来城，铜川未来生活指向标。动作１—户外（3月-4月）策略：以产品品牌的力量导入，先入为主的建立未来城的地段定义；通过景观示范区的逐步推进，将景观先行的理念先期推向市场，引起关注。主题：我的领地，我们的未来城（3月上旬开始更换）动作2—事件传播“未来的未来城”新闻发布会暨“领地·未来城产品推荐会”目的：通过一次具有轰动效应的事件传播，采用非常规的房地产入市推广方式，使项目虽未露面，但已显现出贵气、品位、有内涵的形象气质，引发市场期待。1、时间：4月下旬2、地点：待定3、形式：邀请政府、媒体、业界参加新闻发布会，形成项目入市舆论；随后邀请嘉宾与专家一同谈论本项目的优势及产品点，并如何将其应用于现代生活。4、拟邀嘉宾：铜川房地局领导：主讲城市发展与居住提升深圳粤建设计院领地未来城首席建筑设计师：主讲产品与居住者的关系项目景观设计师：主讲景观与居住者的关系艾克森策划首席策划师：如何在一个好的产品中发现生活的真谛1、软性炒作目的：扩大新闻发布会、推荐会在业界和大众中的影响力，使项目形成市场关注和期待。时间：4月中旬炒作主题例举：1、铜川第一大盘，领地·未来城高峰论坛2、领地·未来城：铜川未来居住景观的汇萃媒体选择：报纸——《华商报》、《陕西日报》、《房周刊》、铜川主流媒体等户外广告DM单页派发手机短信广告主要配合2、DM直投目的：将领地·未来城新闻发布会及产品推介会信息告知至有效客户群体，在其生活范围形成口碑。时间：4月初（２次）投放点选择：区域各大企业、科研院所，政府部门，铜川新老区各人流密集区域。3、网络发布时间：3月下旬——4月发布渠道：以铜川房地产信息网为主；主题：“未来的未来城”新闻发布会暨“领地·未来城产品推荐会”内容：新闻发布会、推荐会等事件传播的告知；第二阶段:认购蓄势期（2010年5月－8月）阶段主题：我的领地，我的未来城！领地•未来城，铜川全新的情趣生活空间园林鉴赏手册全能居家4C方案筹备工作动作１—户外主题：铜川的未来，领地的传承领地·未来城现代情趣生活空间面世！重点建议:本阶段户外建议增加阶段型点式覆盖只要新区、老区重点路段有空的户外广告牌，我们就尽量采用短期拿下的策略，不建议长期持有。动作２——报广媒体：《华商报》版面：½彩版、¼彩版发布规划：每月一次，避开月头与月尾的广告发布高峰期，主要集中于月中发布，当月发布时间尽量选择周四或周五发布。整体形象5月14日周五会所销售中心正式面世《华商报》1/2版其它媒体方式：西安晚报陕西日报房周刊铜川日报等产品亮点6月17日周四园林篇《华商报》1/4版7月16日周五园林篇《华商报》1/4版开盘告知8月27日周四开盘预告篇《华商报》1/4整版动作3—网络发布时间：7月、8月发布渠道：领地未来城项目网站、以铜川房地产信息网为主；主题方向：领地未来城园林、户型鉴赏动作4—直投时间：5月——8月主题：领地·未来城，现代情趣生活空间面世！内容：以项目形象＋园林实景照片投放区域：正阳酒店、正大百货、老区新区各主要人流量密集区域第三阶段:开盘强销期（2010年9月－12月）阶段主题：夜宴铜川，领地·未来城盛大开盘全能居家4C方案开盘方式固定地点，集中解筹，集中选房开盘时间：9.18日（时间暂定）选房流程：优惠卡登记—客户选房分流—确定房号—柜台确认销控—甲方确认—签协议或合同（收首付或大定）——留单备档案，恭送客户开盘几件事1、开盘前梳理好客户落点，避免不必要的客户流失；2、开盘前做好价格测试，对定价进行调整；3、开盘前作好客户分类，提高对客户的把握，提高成交比；4、开盘配合SP活动，务必使现场人气“爆棚”；5、开盘作好销控，务必形成“抢购”的气氛；6、开盘前后相应的媒体造势，制造相应话题；7、开盘后进行逼签工作，加快资金的回笼。目的：消化150套左右房源;开盘需利用开盘活动造势，力求一炮打响，以便为后期销售蓄备动能。价格提升及价格策略价格成长可通过调节优惠幅度进行实现，不宜大幅提升均价，成本案涨价的现象，以免产生混乱与销售抗性。开盘后20天后：项目整体表价上涨200元表价达到3300—3500元策略一：开盘9折优惠在开盘后15天内签订购房合同或缴纳首付款的客户，享受表价9折优惠。策略二：认购客户99折上折客户在开盘前认购期内进行认购，交认购金后确认认购房源及资格，在客户开盘购买成交的基础上，进行99折上折一、开盘流程设计科学、合理、有序，具有较强的操作性。从客户等待、客户进场、客户逼定杀定，每个环节每个步骤都要有专人负责，维持整个开盘环节井然有序；二、开盘热销气氛的营造；通过对开盘环节的设计，不断给客户造成开盘热销的氛围，排队、抢购、销控一环接一环；三、对客户的杀定要有效、快速；通过案场有效组织，专业与过硬的业务人员一对一服务，实现快速有效的杀定客户；案场控制及组织——开盘·9月18日——夜宴铜川，入主未来焰火晚会客户共赏，提升项目知名度！推广策略“4C”释义“C”，care的缩写。领地未来城全能人性关爱家居方案的灵魂。与项目价值对接：Body-care－－身体关爱－－健身场所，运动功能。identity-care－－身份关爱－－高品质社区。Life-care－－生活关爱－－会所及家政方案，生活配套。spirit-care－－精神关爱－－园林之文园，陶冶性情。前期客户通讯技术筹备工作时间：10月内容规划：项目进度信息铜川人文历史全能居家4C方案诠解动作１—户外阶段目的：全面推出全精装产品价值主题：领地·未来城全能居家4C方案动作２——报广媒体：《华商报》版面：½彩版、1/4彩版发布时间：时间阶段推广方式其它媒体方式：西安晚报陕西日报房周刊铜川日报等10月13日周四热销形象篇《华商报》整版10月20日周四全精装篇1《华商报》半版10月27日周四全精装篇2《华商报》半版动作3—软性炒作目的：利用开盘热销，及时炒作“全能家政4C方案”时间：10月主题规划：之一：领地·未来城引领家装进入微软时代！之二：精装只有硬件是不够的，领地·未来城让家政进入微软时代！之三：领地·未来城，“全能家政4C方案”诠解。动作4—网络发布时间：10月、11月发布渠道：以新浪、搜房为主；主题：领地·未来城，居家进入微软时代！动作5—直效邮政直投目的：直接送达有效客户群体，实景震撼客户。时间：10月下旬1次内容：正面：项目形象、项目介绍反面：“全能居家4C方案”解读投放点选择：由销售部根据前期储备客户，选择有效客户进行投放动作6—活动10月全能家政4C方案推介活动配合样板区开放的其他现场活动1