XXXX郑州亚新广场营销策略161P

20122012201220122012201220122012亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略亚新广场营销策略目录目录目录目录费用预算费用预算费用预算费用预算第三第三第三第三BOMABOMABOMABOMA认证思路认证思路认证思路认证思路附录一附录一附录一附录一推广策略推广策略推广策略推广策略第二第二第二第二营销总纲营销总纲营销总纲营销总纲第一第一第一第一推盘策略及价格建议推盘策略及价格建议推盘策略及价格建议推盘策略及价格建议附录二附录二附录二附录二VIVIVIVI应用应用应用应用附录三附录三附录三附录三亚新广场2012营销总纲销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔销售安排：暂定仅售西塔6-24F6-24F6-24F6-24F6-24F6-24F6-24F6-24F（（（（（（（（3415534155341553415534155341553415534155平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米))))))))西塔日期销售面积均价：万元金额：亿元回款：亿元2012年1.7万m21.853.1451.52013年1.7万m22.44.0852014年155m22.40.0370.762营销节点营销节点营销节点营销节点日期日期日期日期工程工程工程工程2011年6月26日施工许可证2012年上半年基础2012年11月6日正负零2012年12月20日预售/五层2013年6月28日结构封顶2014年6月19日外立面呈现2015年1月10日竣工验收2015年4月11日交房1-61-61-61-6月营销筹月营销筹月营销筹月营销筹备备备备•团队•制度•售房部•物料•内部认购7-127-127-127-12月开盘准备月开盘准备月开盘准备月开盘准备•日常接待•广告•客户活动•内部认购1-121-121-121-12月清盘月清盘月清盘月清盘•日常接待•广告•客户活动•成交手续招商招商招商招商•写字楼•商业•推广宣传20122012201220122012201220122012年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划年整体工作计划日期日期日期日期工作主要内容工作主要内容工作主要内容工作主要内容备注备注备注备注2012年1月签约广告公司，确定vi及基本应用、工地围挡方案；确定年度营销方案；营销副经理/销售主管到岗；确定意向售房部租用物业；约谈制作安装单位。目前有合作意向的为通和机构，在东区服务有写字楼项目。2012年2月签约售房部租房协议；设计楼书、展板与纪念品等；完成销售部制度、流程与薪酬方案的审批；约谈网站、宣传片、沙盘模型及工地围挡制作公司；工地围挡制作安装完成。售房部可选址商鼎路临近客运站或金水东路东风东路以西沿线2012年3月确定外展装修及布置方案；营销物料定稿；网站、宣传片、沙盘模型制作公司签约并开始工作；销售团队招募。装修方案：硬装、软装。软装大都需定制，费时较长。2012年4-6月售房部装修完成；营销物料制作完成；网站、宣传片、沙盘模型制作完成；销售团队培训完成。物料：楼书、单页、展板、纪念品、日常办公用品等。2012年7-12月进场营业、蓄客及开盘；广告推广；客户活动；行销。进场前后均持续内部认购，直至10月结束，准备开盘。■内部认购内部认购内部认购内部认购：从2011年12月23日至2012年10月，持续进行内部认购。在此内部认购期间，项目未取得预售证，工程尚未出地面，目前1.85万元起的定价远超市场行情，且亚新广场缺少公司层面的客户资源；�尚无主力客户签约尚无主力客户签约尚无主力客户签约尚无主力客户签约，如500强公司的购买或租赁；�企业在写字楼市场的品牌有待树立和加强。企业在写字楼市场的品牌有待树立和加强。企业在写字楼市场的品牌有待树立和加强。企业在写字楼市场的品牌有待树立和加强。三大挑战三大挑战三大挑战三大挑战三大挑战三大挑战三大挑战三大挑战应对之策应对之策应对之策应对之策■全面出击，重点锁定渠道营销、圈层营销，大力积蓄客户资源；�营销工作的精益求精：销售讲解和服务、各类物料、广告宣传与客户活动，均以高质量为基本要求；�充分借势企业内部资源，包括企业的合作单位、高管的私人关系、既有项目的客户资源等。营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点营销工作主要节点MicrosoftWord文档2012201220122012年营销工作基本排布年营销工作基本排布年营销工作基本排布年营销工作基本排布11.111.111.111.12.62.62.62.6元宵节元宵节元宵节元宵节3.13.13.13.14.14.14.14.15.15.15.15.18.18.18.18.19.19.19.19.16.276.276.276.27，售楼部启用。，售楼部启用。，售楼部启用。，售楼部启用。6.16.16.16.17.17.17.17.110.110.110.110.112.112.112.112.112.2012.2012.2012.20，正式开盘。，正式开盘。，正式开盘。，正式开盘。营销筹备期（案场、道具营销筹备期（案场、道具营销筹备期（案场、道具营销筹备期（案场、道具…………））））形象塑造期（占领市场高点）形象塑造期（占领市场高点）形象塑造期（占领市场高点）形象塑造期（占领市场高点）大客户谈判期（多层、整层）大客户谈判期（多层、整层）大客户谈判期（多层、整层）大客户谈判期（多层、整层）密集推广期（产品塑造期）密集推广期（产品塑造期）密集推广期（产品塑造期）密集推广期（产品塑造期）散客积累期（半层散客积累期（半层散客积累期（半层散客积累期（半层////大面积大面积大面积大面积////小单元）小单元）小单元）小单元）开盘销售开盘销售开盘销售开盘销售签约回款签约回款签约回款签约回款1.11.11.11.11.311.311.311.31启动散客认筹。启动散客认筹。启动散客认筹。启动散客认筹。主要工作主要工作主要工作主要工作————————公共媒体亮相（户外公共媒体亮相（户外公共媒体亮相（户外公共媒体亮相（户外////报纸报纸报纸报纸////网络）网络）网络）网络）高端活动举行（三场高端活动）高端活动举行（三场高端活动）高端活动举行（三场高端活动）高端活动举行（三场高端活动）营销筹备工作（案场营销筹备工作（案场营销筹备工作（案场营销筹备工作（案场////道具道具道具道具////团队）团队）团队）团队）大客户拓展与谈判（销量目标大客户拓展与谈判（销量目标大客户拓展与谈判（销量目标大客户拓展与谈判（销量目标20%20%20%20%））））主要工作主要工作主要工作主要工作————————媒体全面铺开（媒体全面铺开（媒体全面铺开（媒体全面铺开（户外、报纸、网络、楼宇视户外、报纸、网络、楼宇视户外、报纸、网络、楼宇视户外、报纸、网络、楼宇视频、直邮、短信、广播频、直邮、短信、广播频、直邮、短信、广播频、直邮、短信、广播））））售楼部盛大开放（内外场两个团队）售楼部盛大开放（内外场两个团队）售楼部盛大开放（内外场两个团队）售楼部盛大开放（内外场两个团队）散户认筹蓄客，盛大产品推介散户认筹蓄客，盛大产品推介散户认筹蓄客，盛大产品推介散户认筹蓄客，盛大产品推介样板层方案设计样板层方案设计样板层方案设计样板层方案设计////研讨研讨研讨研讨////定稿定稿定稿定稿主要工作主要工作主要工作主要工作————开盘销售开盘销售开盘销售开盘销售签约回款签约回款签约回款签约回款大堂及样板大堂及样板大堂及样板大堂及样板层精装筹备层精装筹备层精装筹备层精装筹备盛大产品推介。盛大产品推介。盛大产品推介。盛大产品推介。营销驱动策略——高端形象→大客户→中小散户通过顶级商务形象的塑造与传播，通过顶级商务形象的塑造与传播，通过顶级商务形象的塑造与传播，通过顶级商务形象的塑造与传播，引发大企业客户与大投资客户关注，引发大企业客户与大投资客户关注，引发大企业客户与大投资客户关注，引发大企业客户与大投资客户关注，再通过专属渠道和价格手段，促成大客户成交。再通过专属渠道和价格手段，促成大客户成交。再通过专属渠道和价格手段，促成大客户成交。再通过专属渠道和价格手段，促成大客户成交。售楼部开放之前售楼部开放之前售楼部开放之前售楼部开放之前————————以高端形象驱动大客户成交以高端形象驱动大客户成交以高端形象驱动大客户成交以高端形象驱动大客户成交营销驱动策略——高端形象→大客户→中小散户通过大客户、尤其是大企业客户的成交，通过大客户、尤其是大企业客户的成交，通过大客户、尤其是大企业客户的成交，通过大客户、尤其是大企业客户的成交，带动中小散户跟进（半层带动中小散户跟进（半层带动中小散户跟进（半层带动中小散户跟进（半层////大面积大面积大面积大面积////小面积），小面积），小面积），小面积），再通过集中认筹、集中开盘的形式，促成开盘热销。再通过集中认筹、集中开盘的形式，促成开盘热销。再通过集中认筹、集中开盘的形式，促成开盘热销。再通过集中认筹、集中开盘的形式，促成开盘热销。售楼部开放之后售楼部开放之后售楼部开放之后售楼部开放之后————————以大客户成交以大客户成交以大客户成交以大客户成交++++终端展示，驱动中终端展示，驱动中终端展示，驱动中终端展示，驱动中小散户跟进、成交。小散户跟进、成交。小散户跟进、成交。小散户跟进、成交。亚新广场2012推广策略总体策略观点：总体策略观点：总体策略观点：总体策略观点：�精准营销定点打击精准营销定点打击精准营销定点打击精准营销定点打击�差异化定位，区隔市场差异化定位，区隔市场差异化定位，区隔市场差异化定位，区隔市场�线下活动为主，线上为辅线下活动为主，线上为辅线下活动为主，线上为辅线下活动为主，线上为辅亚新广场的价值体系总结：亚新广场的价值体系总结：亚新广场的价值体系总结：亚新广场的价值体系总结：地标形象地标形象地标形象地标形象：百米双塔建筑坐北朝南，方正通透，纯粹LOW-E玻璃隐框幕墙三大中心：三大中心：三大中心：三大中心：郑汴新区中心、中原经济区中心、河南联系全国的中心黄金十字黄金十字黄金十字黄金十字：心怡路与康宁路路交会处，高铁站前500米，黄金十字交汇地；精装大堂：精装大堂：精装大堂：精装大堂：1500平米全精装大堂三层挑空设计，中式简约风格总部空间总部空间总部空间总部空间：1800㎡标准层，4米奢适层高，套内无柱设计；品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯：21部进口电梯，梯速达3米/秒/轿厢净高2.7米/电梯厅门1.1*2.4米中央空调：中央空调：中央空调：中央空调：中央空调VRV系统，可分户计量，24小时恒温办公】信息办公信息办公信息办公信息办公：网络地板+双光纤，先进科技领航高端商务奢侈停车奢侈停车奢侈停车奢侈停车：地下三层停车，奢侈方便全面配套：全面配套：全面配套：全面配套：高端商务中心，总部会议娱乐活动；商务会所•中西餐饮•白领餐厅品牌办公：品牌办公：品牌办公：品牌办公：世界五大行+亚新小管家价值体系详细梳理价值体系详细梳理价值体系详细梳理价值体系详细梳理——品牌、地段、产品、配套和服务亚新广场价值体系营销之前，我们要说营销之前，我们要说营销之前，我们要说营销之前，我们要说其实，亚新广场已经完美。但是，在写字楼群雄争霸的2012年。如何挤压群雄，跃登顶峰？如何挤压群雄，跃登顶峰？如何挤压群雄，跃登顶峰？如何挤压群雄，跃登顶峰？如何寻找核心目标客户？如何寻找核心目标客户？如何寻找核心目标客户？如何寻找核心目标客户？这应该是我们考虑的重点！亚新广场亚新广场亚新广场亚新广场VSVSVSVS周边项目周边项目周边项目周边项目排除绿地中央广场与绿地之窗外，亚新广场是排除绿地中央广场与绿地之窗外，亚新广场是