世联XXXX年防城港东兴市和德城市广场营销战略及策略报告

本报告是严格保密的。1和德城市广场——营销战略及策略报告谨呈：东兴市和德房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2项目价值目标解析市场环境核心问题营销战略营销策略城市价值项目价值项目价值梳理本报告是严格保密的。3东兴项目区位——位于广西壮族自治区防城港东兴市核心地段项目四至：南至：兴东路北至：社区路西至：明江路东至：明秀路东兴镇政府东盟大道兴东路北仑大道新华路东兴口岸本报告是严格保密的。4东兴位于广西壮族自治区南部，是我国通往越南及东南亚最便捷的通道，国家沿海开放城市到访东兴“国门形象”——中国大陆海岸线的最西南端，通往越南及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的口岸；“边贸城市”——国家一类口岸，1992年由国务院特区办批准设立的边境经济合作区，曾有“小香港”之称，商贾云集、市场繁荣；“旅游城市”——集“边、海、山、少”于一身，京族在中国的唯一聚集地，也是国内外旅游热点城市。本报告是严格保密的。5城市经济发展——近五年来GDP总量从06年的16.8亿元到10年的45.12亿元，年均增长率达到33.7%，经济增长迅速010203040502006年2007年2008年2009年2010年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%人均可支配收入1018413908170861898421068人均收入增长10.01%36.57%22.90%11.11%10.98%2006年2007年2008年2009年2010年东兴市经济发展轨迹从经济总量看，实现年均增长率33.7%，城市经济健康发展；从居民财富看，人均可支配收入从06年的10184元增长到21068元，年增长率为21.37%；从固定资产投资看，最高达到56%的增长率，截止到2010年，固定资产投资总额达到157.68亿元；从居民消费水平看，全社会消费品零售总额在2010年超10亿元，同比增长近20%KeyWords：健康、发展迅速本报告是严格保密的。6城市发展的投资价值——由边贸桥头堡向国家经济特区华丽转身的口岸城市，拥有无限的发展机遇沿边开放桥头堡重点开发开放试验区北部湾经济区位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是最便捷的西南出海通道，是中国对外开放的重要门户和前沿，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角、西南六省区协作等国内外区域合作中具有不可替代的战略地位与作用。“积极推动广西东兴、云南瑞丽、新疆喀什、内蒙古满洲里等重点开放开发试验区建设，支持有条件的沿边地区增设边境经济合作区…”党中央、国务院最近召开的全国西部大开发工作会议，确定了新一轮西部大开发一系列新政策，特别是对西部沿边地区开发开放作了战略布点，明确提出“积极建设广西东兴、云南瑞丽、内蒙古满洲里等重点开发开放试验区”。这一决定把东兴沿边开发开放问题上升为国家发展战略。战略地位提升更大、更快发展东兴贸易关联方国外城市国内城市①泛北部湾经济合作区；②南宁—新加坡经济走廊；③中越“两廊一圈”④东兴—芒街跨境经济合作；①泛珠三角②广西北部湾经济区③西南经济协作区本报告是严格保密的。7东兴城市定位——创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市充分抓住机遇，打造特色东兴，提升国门形象！15432推进陆海物流通道建设——加快推进东兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。同时进一步加快谭吉港建设，形成多泊位的千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只的港口。扩大和完善口岸基础设施建设——加快推进中越北仑河二桥建设，建立新的通关口岸。在此基础上，围绕二桥的建设，划出2000亩土地鉴赏上规模、上档次、上水平的商贸物流园区，积极搭建商贸物流平台。构建商品大市场——根据东盟各国及我国的需求，发展特色商品市场，逐步形成以乡镇为基础、以口岸为支撑、以东兴为中心，以会展为平台，布局合理、规模适度，辐射东南亚的多层次类型商品市场体系。打造商贸物流平台——加强江平工业园区建设，加快推进进出口加工区、跨境经济合作区建设，构建贸工互动发展、打造商贸物流平台。培育现代商贸物流企业——鼓励传统物流企业加速向现代商贸物流企业领域的转变，加强与国内外知名企业联合，建立跨国、跨地区、具有现代企业制度的物流企业。本报告是严格保密的。8市教育局市财政局妇幼保健院市质量技术监督局东兴镇政府市林业局项目地段——09年地王，位于老城区核心地段，坐拥成熟完善生活配套、交通便利，但整体环境一般，无明显资源优势东向：自建房西向：安得花园及鸿通苑住宅小区北向—辉达新天地住宅小区北向—社区路本报告是严格保密的。9项目规划——整体设计以半围合式布局打造核心中央景观园林，简欧风格的外立面设计凸显项目的档次核心景观园林阶梯式入口广场，凸显居住的尊贵与私密；核心水景园林，保证户户景观，将景观价值最大化；建筑设计简欧风格外立面，凸显项目的档次；“风车式”户型设计，保证每户居住的舒适性；户型内部功能布局合理。本报告是严格保密的。102#1#3#4#5#户型面积区间套数本栋楼占比三房两厅两卫113.4-119.289495.92%五房两厅三卫194.84-200.0644.08%合计98100.00%1#面积配比项目产品——住宅户型设计纯粹，以73-91平米的两房和88-125平米的三房为主力户型，比市场同类户型面积较小4#面积配比户型面积区间套数本栋楼占比两房两厅一卫73.48-91.168048.78%三房两厅一卫88.65-97.128048.78%三房两厅两卫151.0942.44%合计164100.00%5#面积配比户型面积区间套数本栋楼占比公寓38.62-45.6026071.43%一房一厅一卫51.81-61.0810428.57%合计364100.00%户型面积区间套数本栋楼占比三房两厅一卫90.22-116.754838.71%三房两厅两卫114.43-125.147157.26%四房两厅三卫160.2210.81%五房两厅三卫190.32-190.7032.42%六房两厅三卫216.2110.81%合计124100.00%2#/3#面积配比经济技术指标——占地：15833㎡总建面：9.8万㎡住宅：7.3万㎡商业：9515㎡容积率：5.34绿化率：35%建筑密度：29.7%总户数：874停车位：271本报告是严格保密的。11项目产品——户型方正，利用率较高，且入户花园、转角飘窗、户型阳台的设计有效的提高了居住的舒适度典型户型设计详解典型户型：D1（三房两厅两卫）面积：119.28平米户型亮点：赠送入户花园；主卧室南北通透；主卧室转角落地飘窗；阔绰阳台设计典型户型：B1（三房两厅两卫）面积：113.40平米户型亮点：户型设计紧凑、利用率较高；赠送入户花园主卧室转角落地飘窗；阔绰阳台设计1231、入户花园2、转角飘窗3、阔绰阳台119.28平米113.40平米本报告是严格保密的。12项目价值点梳理——占据较好的城市地位，拥有良好的城市发展规划，具有优越的项目规划和产品设计“出身地王家”BECDA核心地段价值城市发展价值地王影响力价值产品设计价值项目规划价值——位于东兴市城市核心地段，具有完善的生活配套和交通配套，且自身具有高端商业配套和酒店配套——09年地王项目，一直以来受到市场的广泛关注，被赋予了很高的期望——十二五规划国家特批的重要的开发开放经济试验特区，具有巨大的城市投资价值，发展潜力不可估量——独特的规划设计将景观价值发挥到最大，且简欧式外立面设计提升了项目的档次——三房两厅和两房两厅的畅销户型设计和较高赠送率、使用率提升了产品价值关键词：城市投资价值核心地段价值本报告是严格保密的。13项目价值目标解析市场环境核心问题营销战略营销策略目标沟通回顾世联对于目标的理解市调回顾及目标锁定本报告是严格保密的。14目标沟通回顾——对开发商而言，品牌、价格、速度、沉淀，一个都不能少！客户语录：和德发展了十几年，开发总面积近百万方，但始终没有形成自己的品牌，随着市场的发展，不管是拿地、贷款、融资还是其他方面，对开发商的品牌都有了更高的要求，因此我们想通过这个地王的项目打造和德的企业品牌，为公司后续的发展奠定良好的基础。客户语录：项目位于城市核心地段，也是地王项目，希望在目前的市场上能有所突破。客户语录：今年要完成1个亿的销售任务，至于启动区你们看是选公寓还是选住宅。客户语录：和德发展这么些年来比较遗憾的就是自己的团队，我的团队到现在为止还是需要很大的提升与进步空间，因此希望本项目之后能为我带来一个相对成熟的团队，能够为后续的项目顺利进行提供帮助。价格预期——走稳健路线？还是中高端价位？还是主动挑战市场？速度预期——销售周期有何要求？回款有何要求？管理沉淀——除了项目本身，还希望为团队带来什么样的管理经验？品牌预期——除了获利之外，您还需要项目为企业带来什么？“乱花渐欲迷人眼”——找到问题的核心、抓住主要目标才是解决问题的关键！本报告是严格保密的。15世联对于目标的理解——从企业战略和项目目标两个角度理解本项目承载的“历史使命”企业战略目标本项目承载着和德集团由“游击队”向“黄埔军队”成功转变的重要使命，是企业品牌提升的关键！财务目标2011年实现整体销售金额为1亿元！形象目标树立项目高端形象，引领东兴房地产市场，以项目品牌撬动企业品牌的树立与提升！管理沉淀目标通过项目成功运作，为和德集团提供成熟的、可借鉴的开发模式和娴熟的运作团队！只有项目成功运作，才能成就企业的品牌，才能为企业提供可借鉴的经验，而项目的成功操作在于市场高端形象的树立和热销现象的形成。本报告是严格保密的。16项目价值市场环境目标解析核心问题营销战略营销策略东兴房地产市场发展东兴房地产发展现状详解市场环境扫描本报告是严格保密的。17东兴近几年成交量变化8102641010203040502007年2008年2009年2010年东兴市近几年成交量变化图东兴房地产发展——房地产成交量自09年后飙升，而房地产市场平均价格呈现稳步增长的现象0500100015002000250030003500成交均价230025002600290033002007年2008年2009年2010年2011年东兴市近几年成交均价变化图从成交量变化看；东兴近几年房地产发展迅速，至09年以来，房地产成交量有较大的提升；从价格变化看，成交均价未有较大程度的突破，呈现均价稳步增长的态势；年均40万方的消化量与城市整体的人均可支配收入不成比例，与同等城市相比房地产发展缓慢；本报告是严格保密的。18东兴房地产发展现状——目前，东兴市在售楼盘20多个，主要集中在东盟大道沿线新热点开发区域，市中心楼盘较少NOTE！未来整体供应量达200万方，未来面世项目以中、大规模项目为主，竞争激烈！安得·国际华城金源·天鹅湖锦绣华庭汇锦湾在售项目尾盘项目东盟花园明基花园绿色家园汇川上东区壹街区金科华庭喜盈门幸福花园待售项目辉达·山水豪庭中原新都新世界花园金源·天鹅湖中房·翡翠园粤华名都互市贸易区热点开发区域本报告是严格保密的。19项目分析之产品——市场现售项目集中于东盟大道板块，市场主力面积区间为90-100㎡两房、110-140㎡三房、240㎡以上大户型天鹅湖406080100120140160180200220240天鹅湖两房三房四房以上国际华城国际华城国际华城上东区上东区喜盈门喜盈门一房喜盈门喜盈门阳光海岸阳光海岸阳光海岸明基花园明基花园商贸广场商贸广场商贸广场中原新都中原新都粤华名都粤华名都山水豪庭山水豪庭山水豪庭山水豪庭两房区间三房区间四房及复式等大户型面积区间图例：本报告是严格保密的。20典型项目产品分析——天鹅湖和安德国际华城产品对比分析天鹅湖主力三房安德国际华城主力三房安德国际华城主力四房产品亮点共性：主力户型赠送入户花园；客厅相连的超大花园阳台；