保利_青岛保利里院里项目定位及营销策划报告_137PPT_XXXX年

里院里项目定位及营销策划报告青岛保利地产·2010/1/21导引·保利与青岛事件源起·2008年2月1日，保利地产以竞拍方式取得青岛四方区金华支路12号地块(原光华玻璃厂用地)该地块开发的商品住宅后定名为保利·百合花园StepOne高举高打，保利正式进军环渤海重镇——青岛事件后续·08年11月7日-15日，青岛保利携手五星级影院启动百合之约会员电影周通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知08年10月25日，保利百合花园台东站巡展暨保利百合会会员招募活动启动StepTwo声名鹊起，保利品牌形象初步落地岛城事件推进·2009年9月，四方区政府与保利（青岛）实业公司签约孤山村居住组团合作项目地块位于青岛市四方区金沙路孤山村用地性质为住宅、商服、科教StepThree保利地产植根青岛战略得以巩固和推进事件发展·2009年岁末，保利（青岛）实业公司再次将目光聚焦四方夯实保利地产在青岛的战略基础这一次保利将目光聚焦于四方中部的海云庵聚焦在这块住宅与商业并重的土地上StepFour……事件趋势·StepOne四方拿地四方开发StepTwo四方储备StepThree四方再拿地StepFour落地青岛植根青岛深耕青岛进军青岛启示·从进驻青岛开始，保利地产未曾离开过四方。四方，保利，渊源何在？寻源·四方与保利四方·市南区市北区李沧区四方区青岛市四区之一；青岛市区中心位置；交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地；青岛老工业基地，经济重镇。四方·环境保护、拥湾发展的城市规划中最直接的受益板块之一；环湾发展战略凸显四方区城市腹地的优势；驱车前往市北、市南区CBD仅10-20分钟，避都市喧嚣，享宁静环绕。四方·在拥湾发展战略提出后，四方沿海岸线2至3公里的范围内将不再新建工业项目，原有的一些大型工厂也开始陆续搬迁；另外，规划中四方还将建设滨海景观大道，未来将发展成为商贸、旅游一体的城市重点区域，区域前景广阔。四方·青岛大城市版图的价值高地但是0810月-0910青岛市四区均价走势0500010000150002000008-10月08-11月08-12月09-1月09-2月09-3月09-4月09-5月09-6月09-7月09-8月09-9月09-10月市南市北四方李沧0810月到0910月市内四区成交量02004006008001000120008-10月08-11月08-12月09-01月09-02月09-03月09-04月09-05月09-06月09-07月09-08月09-09月09-10月市南市北四方李沧四方区作为青岛城市核心区域之一，其楼市表现却一直不温不火，成交价格方面明显落后与地段条件更为出色的市南和市北，而李沧近年来汇聚了不少品牌大盘，价格上大有赶超之势；不仅如此，在楼市成交量方面，四方也长期在市内四区的中下游徘徊，近两年来的总成交量更是位列四区末尾。四方·市南：青岛的海文化毋庸置疑地确立了以海为贵的价值标准，更树立了市南区独一无二的岛城房产价值标杆形象。四方·四方·市北：紧邻城市绝对核心区，在城市各版块的传统价值体系中概念已经受到广泛认可，借助城市第二CBD的规划又为市北价值提升注入了强心剂。另一方面，虽然同为市区核心区域，但相对市南而言，平易近人的房价使得市北成为了大受岛城百姓追捧的高价值地产板块。四方·李沧：随着青岛城市CLD的建立和地铁规划的落地，李沧一改以往“城乡结合部”的既有形象，区块价值大幅提升，逐步得到广大青岛市民的认可，目前房价快速上涨，已经形成青岛又一个定位独特的热点房产板块。此外，在青岛第二大城市商圈——李村商圈的基础上规划的青岛北部商贸城建设的逐步推进，也使得李沧在CLD之外被赋予了新的价值点，开始向北青岛综合商住区域的定位方向衍进。市南区市北区李沧区四方区独立城区CLD概念日新月异旧城形象破败繁乱多年未变泛市中心特色鲜明亲民文化绝对核心一线滨海高端商务城市优越感四方·传统的“以海为贵”巩固了市南；CBD规划升级了市北；CLD和地铁推高了李沧；市内其他三区举着各自的强大鲜明的卖点虎视眈眈；缺乏形象标签的四方逐渐被岛城楼市“边缘化”。四方·青岛地产版图上的价格洼地四方·青岛地产版图上的价格洼地青岛大城市版图的价值高地与设问·四方，昔日青岛的工业重镇和经济命脉，下一步往何处去？是做昨日黄花还是未来青岛楼市的香饽饽，四方，价值何在？四方·2009年4月3日上午，四方区在青岛国际新闻中心举办新闻发布会，亮出了四方区的“新名片”。四方区将利用3～5年的时间打造青岛市的CCD，为建设宜商宜居宜创业的滨海新区提供文化支撑。四方区作为青岛市的老城区、老工业区和城市地理中心，既保持着极具历史和地域特色的文化特质、文化风俗和文化氛围，也具备很多充满时代特征的现代风貌，中央文化区建设具有得天独厚的文化基础。四方·全区将划分为五大文化片区：东部创意公园以动漫、创意为主，突出时尚文化，青岛文化大厦将落户此处。（卓越四方创意公园组团）西部环胶州湾欢乐滨海城突出现代文化。（欢乐滨海城项目组团）南部依托理工大学、青岛地理信息大厦，打造以建筑文化为主的建筑创意产业集聚区。（建筑创意产业园组团）北部都市科技园依靠青岛科技大学和德国朗盛集团研发机构打造中国橡胶产业，突出科技文化。（科大都市科技园组团）中部城市新都心依托大山村改造和周边的麦德龙、东方家园等大型商业设施，突出打造商务文化。（城市新都心组团）海云庵民俗区北部都市科技园规划西部滨海新区四方·中央文化区价值所在中央文化区（CentralCul-tureDistrict）的概念，来源于国际城市规划理论，是新型城市建设的一种模式……城市不仅是一个景观、一片经济空间、一种人口密度，也是一个生活中心和劳动中心，更具体地说，也可能是一种气氛，一种特征或是一个灵魂，中央文化区就是这种“气氛、特征、灵魂”的最好阐释。——张锡君树立新的城市价值评估体系海云庵·此次四方区打造青岛市的中央文化区是以文化为引领，通过推进“五大组团”的规划建设、打造海云庵民俗文化街区以及发展文化旅游产业三大板块来实现中央文化区的建设，从而为经济转型、区域发展奠定基础。海云庵片区将成文化四方塑造过程中的重要落点。释疑·从四方到海云庵，以文化之名，塑造新城市形象，建设宜商/宜居/宜创业的新城市板块。保利在中国·作为中国地产界的龙头企业之一，17年来在全国十余个城市攻城拔寨，保利高举文化地产大旗，在中国房地产这个充满商业气息的行业里开辟出了一条独树一帜的文化之路。保利在中国·2000年从香港抢救收回牛首、虎首、猴首等三件圆明园生肖铜像，并于其后在多个城市进行兽首展；2001年石佛展；2002年国庆期间于广州保利花园开设免费青铜器展览圆明园国宝全国巡展金秋百合文化之旅天鹅湖·保利垄上之夜……文化浸润城市·文化渗透社区保利在青岛·2008年11月7日-15日，保利在青岛携手五星级影院启动百合之约会员电影周通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知文化之路在延续……保利在青岛·万科南山项目万科城万科城规划82万方的万科城催熟四方区东部住宅板块，形成新城区，也形成了新的楼市焦点，更给四方中西部的保利带来了强大的竞争压力。保利在青岛·面对青岛，怎样在东、西四方的较量中胜出？怎样在与万科和其他当地知名地产企业的角力中突围？保利和海云庵，只有同步将自己的价值内涵充分释放，才是最有效的胜出之道。践行文化地产，致胜品牌之战求解·四方文化与地产北京南锣鼓巷北寻踪文化地产·南锣鼓巷现代城市的老传统意向古老建筑的新时尚诠释寻踪文化地产·北京的南锣鼓巷始建于1267年，东西两侧各延展8条胡同。目前是北京市最大的一片平房保护区之一，也是北京最古老的街区之一。南锣鼓巷南北长700多米，里面有僧格林沁王府、荣禄宅邸、末代皇后婉容的娘家承恩公府、蒋介石行辕、齐白石旧居、茅盾故居等。曾经，这里洋溢着红墙金瓦的皇家文化寻踪文化地产·华丽的转身，创意无限的现代街区2004年开始政府改造，不满各种创意小店、酒吧、咖啡店，吸引了时尚人士前来；2009年11月被美国《时代》评选为亚洲25大必去景点之一。南锣鼓巷寻踪文化地产·中成都宽窄巷寻踪文化地产·古老而又年轻的城市往昔古城岁月的缩影宽窄巷子寻踪文化地产·宽巷子——现代人对老城的记忆成都宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。它是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方的胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。寻踪文化地产·窄巷子——城市人的新生活寻踪文化地产·南上海新天地寻踪文化地产·上海新天地—休闲、生活最中心翠湖天地华府天地淮海晶华寻踪文化地产·新天地前世—一片残破的城市弄堂这里被上海人定位为“下只角”，是上海低级住宅区的代名词，这里有的是嘈杂的环境、堆满杂物的狭窄楼道、摇摇晃晃的地板、刺鼻的煤饼味或煤气味、光线暗淡的会客厅、局促的亭子间、挺不起腰的三层阁、满是油烟的厨房间。1999年，当罗康瑞动议启动“新天地”项目时，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”。寻踪文化地产·新天地今生—兴起的时尚之城寻踪文化地产·传统与时尚的“混血儿”这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。寻踪文化地产·传统的人文环境与现代时尚的碰撞改变了区域原先的单一功能赋予它新的商业经营和居住价值创造的是城市的新气质不只留下了城市的记忆更成为了一个城市现代的骄傲案例启示1：功能全面颠覆，商业跨越式升级，居住重获新生改变价值标准+重塑区域形象文化地产核心贡献寻踪文化地产·北京的院成都的巷上海的老弄堂无论青砖红瓦还是回廊挑檐都回荡着这些城延续百年的鸡犬相闻国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧都炫耀着时尚前沿的活力与前瞻力诉说沧桑的故事，也昭示城市的脉动案例启示2：传统环境与时尚元素，打造老城市的新气象当地文化传统+前卫时尚元素文化地产成功捷径寻踪文化地产·今日青岛，传统与时尚还未谋面寻踪文化地产·在青岛，在四方，城市仅仅有建筑历史正在逝去城市的车轮正在前进地平线上高层拔地而起仅仅为了满足居住需求富有历史感的建筑淡出视野当孩子们问起我们的根在哪里我们会不会无言以对寻踪文化地产·文化保利与文化四方的牵手立志于还青岛一个传统而时尚的新四方寻踪文化地产·破局·继承与升华寻找植根于青岛的传统建筑，唤醒这座城市曾经的记忆。寻踪青岛文化·北京有四合院上海有弄堂在青岛也拥有其特有的建筑——里院关键词：和谐、团结、交流青岛特质、建筑灵魂寻踪青岛文化·沿街而建的二到三层木结构楼房，围合成一个独立的空间，一层邻街多用来开办店铺，是青岛最早典型的“商住两用房”；以城市中产阶级为主，私营业主、普通公务员、教师、公司职员等，城市的中坚力量。里院——老青岛人的人间烟火寻踪青岛文化·“里院”，殖民文化与本土文化的融合，代表了百年前青岛中产阶层的生活；拥有类似的生活背景，生活与情感上的相互认同，沉淀的是和谐、团结；“同居之美”的传承，造就了青岛人在外地人心目中热情亲切的形象以及亲和秉性。里院——老青岛的人文沟通开放交流共生里院，我爷爷的爷爷居住的地方寻踪青岛文化·30余万方的项目中有7万方的商业规划，同时原有市政道路将整个项目分为三纵三横，成为一个