北京万象香格里二期项目营销策划方案_144页_XXXX年

香格里二期营销策划方案2010.04.12北京万象2009年呼市房地产市场回顾项目单位2008年1—12月2009年1—12月同比增长%本年完成投资万元1004350.26112658712.17··其中：商品住宅万元771531.28745572-3.36·····办公楼万元49848.05112492125.67·····商业营业用房万元137102.2717153325.11·····其它万元45868.6696990111.45占全市固定资产投资比重%15.6814.1-1.582009年房地产开发投资情况2009年1-12月，房地产开发企业购置土地面积180.88万平方米，同比增加了83.93%。一方面说明去年以来的金融危机影响，开发商拿地更加谨慎，观望的同时增添了几分理性，更加注意看投资回报率；另一方面，表明2009年的土地价格上升。开发商拿地谨慎》》》》》》》》》未来一定阶段内可开发量会聚减。土地价格的上升》》》》》》》》》开发成本提升，销售价格势必提高。最终回归到项目上的仍然是价格的提升，而且短期内，有可能会迅速抬高。2009年1—12月份，房屋施工面积1629.79万平方米，同比下降了0.57%。新开工面积370.74万平方米，同比下降了20.39%。其中：住宅施工面积1270.42万平方米，同比下降了3.79%；住宅新开工面积307.82万平方米，同比下降了17.15%。房屋竣工面积217.54万平方米，同比下降了41.92%。其中：住宅竣工面积181.01万平方米，同比下降了45.71%。房地产开发施工与竣工情况分析住宅施工面积1270.42万平方米，同比下降了3.79%；住宅新开工面积307.82万平方米，同比下降了17.15%，住宅竣工面积181.01万平方米，同比下降了45.71%。施工面积减少》》》》》》》》》短期内会出现房源供应不足局面。新开工面积减少》》》》》》》》市场销售周期将会出现断档期。竣工面积下降》》》》》》》》房屋近期市场竞争放缓。市场供求关系最终作用必然促使现有项目和房源的价格持续上涨。2009年呼和浩特市，商品房（含商业）平均销售价格４３５３元／平方米，全年平均增长了３．４４％。2009年呼和浩特市，商品住宅平均价格３３１２元／平方米，全年平均增长了４．２５％。2009年呼市房地产市场回顾1--4月观望期5--7月回暖期8--12月价格提升期试探性抄底放量高涨恐慌性抢购市场的变化最终影响了呼市市民的购买行为2010年呼市房地产市场扫描赛罕区如意区回民区新城区玉泉区均价水平4000元/㎡（中山路商业圈价格拉升区内整体均价）均价水平（3900元/㎡）均价水平（4100元/㎡）均价水平（4700元/㎡）均价水平（5200元/㎡）呼市地产发展现状东进南扩西连北跟板块核心价值产品特征客群构成代表个案均价水平（元/㎡）新城区城市次副中心区域未来发展（新火车站、体育场）小高层、高层、花园洋房、别墅首次置业改善居住投资呼和佳地、琦琳北辰、左右城、金色华府4100赛罕区城市中心地区，交通便利，大型居住片区多层、小高层、花园洋房首次置业区域自住新希望家园、巨海城、万达广场、长安金座、4700玉泉区综合服务区、文化特色区、商贸旅游区、多层、小高层、高层、紧凑及舒适户型首次置业区域自住印象江南、俪城、富贵国际花苑、汇豪天下3900回民区成熟区域，商贸文化、大型居住片区多层、小高层舒适及紧凑户型首次置业区域自住咱家、明泽百度城、海亮广场、水岸人家4000如意开发区行政办公区，区域未来发展小高层、高层、别墅首次置业投资改善居住东岸国际、绿地、香格里、金隅时代城5200呼市地产发展概况区域价值突显，价格支撑基础较稳。项目绿地塞尚公馆金隅时代城光大锦绣城蓝色理想万达广场亿利傲东国际规模共四期开发共17栋共16栋共8栋共29栋未知二期动态总套数二期开3栋楼、一栋24层，两栋18层，288套。二期开1栋，总13层。80套二期先认购期，开5栋，先开3栋，二期16栋，2011年初开盘尾盘销售面积区间140.54、150.89、168.97、198.28105、14572、85.64、86.49、95.76、100.38、109、116、137.89.77、92、93、112、150、90、95、130、137、122-290起价5100、49004200460049314200均价5500、52004800480054004800顶价6800、5300未知未知未知8000目前销售情况约销售112套，剩余176套。已售38套、剩余42套。认购75套，已售200套已售1800套、剩余1500套。剩余60套。交房时间2011年9月2011年7月2010年10月2010年12月28日2011年4月28日现房开盘时间2009年11月2010年3月21日4月3日2009年6月2009年9月26日2008年优惠情况一次性2%、贷款无。开盘当天交2万顶7万，平时2万顶6万，一次性付款另优惠2%。交1万定2万。其余优惠开盘时间定。一次性付款97折、贷款98折。贷款99折。一次性97折，会员2万顶2万。一次性97折、贷款98折。一期销售情况已售7栋，剩余80套。已售9栋，剩余15套。已售6栋，剩余104套。现开3栋，其余5栋未开始销售。先一期6栋楼销售。商业2010年底开盘、先买房子必带地下车位（约10万）。香格里竞争楼盘对照表12绿地塞尚公馆13基本信息规模占地面积32.89万㎡，建面100万㎡，一期总建32万㎡，一期632户发展商绿地集团呼和浩特置业有限公司规划设计澳大利亚柏涛中国合作机构景观设计单位HZS豪斯泰勒张思图德建筑设计咨询（上海）有限公司经济指标容积率2.46，绿化率38%，车位比1：0.8建筑类型一期11F小高层、18、24F高层开工时间2008-6-30交房时间2010-10-1售楼地址呼和浩特市敕勒川大街15号绿地中央广场售楼电话[phone]绿地塞尚公馆14绿地塞尚公馆项目绿地塞尚公馆规模共四期开发二期动态总套数二期开3栋楼、一栋24层，两栋18层，288套。面积区间140.54、150.89、168.97、198.28起价5100、均价5500、顶价6800、目前销售情况约销售112套，剩余176套。交房时间2011年9月开盘时间2009年11月优惠情况一次性2%、贷款无。一期销售情况已售7栋，剩余80套。4月10日，绿地B12号楼开盘，共108套房源，当天销售率大概在60%左右。现场销售火爆，目前市场的预期性看涨购房情绪已较为强烈，价格增长将持续，增长速度在于区域整体价格抬升速度，未来销售期入市时间选择将成为关键。15绿地塞尚公馆工程进度16作为全国知名开发商在新区开发,品牌影响力与本案相似卖场品质较高；该项目一期二期产品与本案的主力产品相似，均为90平米两居\130-140平米三居\160-180平米四居,产品同质化；该项目目前成交均价约为5400元/㎡，二期价格比一期价格增幅较大,在营销推广方面，少有动作。绿地塞尚公馆与本案对比小结17光大锦绣城18基本信息规模规划用地2830亩，一期占地130亩,一期总建24万㎡发展商呼和浩特荣城房地产开发有限公司投资商中国光大房地产开发有限公司代理机构合富辉煌经济指标容积率2.34，绿化率35%建筑类型一期16栋（其中3栋28F、1栋22F、2栋18F、1栋18-24F、2栋9.5-18F、7栋小高层（8-11.5F）户型面积一期52-237㎡开工时间2008-8-1交房时间2010-10-1售楼地址呼市赛罕区南二环与丰州路交汇处售楼电话[phone]光大锦绣城19光大锦绣城项目光大锦绣城规模共16栋二期动态总套数二期先认购期，开5栋，面积区间72、85.64、86.49、95.76、100.38、109、116、137.89.起价4200均价4800顶价未知目前销售情况认购75套，交房时间2010年10月开盘时间预计4月10日优惠情况目前交1万定2万。其余优惠开盘时间定。一期销售情况已售6栋，剩余104套。光大的销售问题出现在对市场预估的不足，过于乐观，一次性开盘量过大，导致客户无内部挤压，房源销控不到位，好房源未售出高房价，从而损失或控范围内的利润。20光大锦绣城工程进度21目前其品牌影响力相对本案品牌影响力近似；从产品方面看，该项目主推89㎡两居、110-118㎡紧凑型三居、132㎡舒适型三居，总体户型面积偏小,主力户型中小面积产品多，二期开盘期间推出户型达10多种；从价格方面看，目前项目成交价格4800元/㎡，由于位置\期房等原因低于本项目，由光大卖场及其物业服务管理表现出的品质相对本案更具吸引力，成为后期本案销售的主要竞争对手；从营销推广看，营销活动较丰富。光大锦绣城小结22万达广场23基本信息规模规划用地31.17万㎡，总建面积125.79万㎡。一期占地面积14.35万㎡，总建筑面积81.19万㎡发展商呼和浩特万达广场投资有限公司经济指标容积率3.5，建筑高度99.9米，最高层数32层建筑类型北侧区域主要为商业综合体、酒店、办公、公寓。南侧区域主要为住宅和底商，南北两个区域通过室外步行街联系贯通项目位置呼和浩特市赛罕区新华东街路南侧，东郊变电所以西、乌兰察布东街以北、哈勒布特商场以东售楼地址新华东街26号呼和浩特万达广场销售与招商中心售楼电话[phone]其他工程造价约13亿元，合同工期513天，计划于2010年10月25日竣工。大商业2010年10月30日结构封顶，商业楼（写字楼）、五星级酒店、住宅于2010年5月30日结构封顶。万达广场24万达广场项目万达广场规模共29栋二期动态总套数二期16栋，2011年初开盘面积区间90、95、130、137、起价4931均价5400顶价未知目前销售情况已售1800套、剩余1500套。交房时间2011年4月28日开盘时间2009年9月26日（4个亿）优惠情况贷款99折。一次性97折，会员2万顶2万。一期销售情况先一期6栋楼销售。商业2010年底开盘、25万达广场小结知名开发商万达入住如意开发区，是继金隅、绿地、光大之后的又一个大手笔，且万达已在本地影响较强的电影城使其品牌影响力相对本案较强；项目一期产品小高层、高层，以高层为主，户型面积集中在90-160㎡，价格各从开盘时的4900多元，涨到现的均价5400多采用少量多开的销售策略，实现对客户的内部挤压，形成热销态势。由于万达相对本案距离呼市中心较近，其地段，相对本案打造成熟住宅区其更具备先天优势；且其项目操盘模式是商业先行，目前已引进希尔顿酒店和沃尔玛超市，对后期住宅的销售起到了积极的作用在营销推广方面，前期大篇幅投入，轰炸呼市整个市场，包括报广、户外擎天柱等媒体的使用因此万达是本案需要重点关注的竞品项目,不容忽视.金隅时代城开发公司北京金隅·内蒙古金隅置地投资有限公司物业公司金隅物业公司销售电话8942111地理位置如意开发区自治区党政办公厅斜对面占地面积120000平方米建筑面积320000平方米容积率2.40绿化率38%得房率86%开盘时间2008年7月交房时间2009年9月交房标准毛坯起价4900元均价5300元顶价5500元优惠方式一次性98折、贷款99折户型配比户型（室/厅/卫）2/2/1；3/2/1；4/2/1复式面积（平方米）98-230比例98-14145%141-16535%230平米20%主力户型165平米配套设施交通4、3、31、60、63.72、75、90路超市（市场）未成型医院胸科医院、平安医院学校呼市二中金隅时代城项目金隅时代城规模共17栋二期动态总套数二期开1栋，总13层。80套面积区间105、145起价4900均价5200顶价5300目前销售情况已售38套、剩余42套。交房时间2011年7月开盘时间2010年3月21日优惠情况开盘当天交2万顶7万，平时2万顶6万，一次性付款另优惠2%。一期销售情况已售9栋，剩余15套。目前位置最差的六号楼正在进行蓄客阶段，金隅