合力易扬_常州豪宅巨凝金水岸项目营销推广策略简报_212页

天时、地利、人和——孟子曰：天时不如地利，地利不如人和。三里之城，七里之郭，环而攻之而不胜。夫环而攻之，必有得天时者矣。然而不胜者，是天时不如地利也城非不高也，池非不深也，兵革非不坚利也，米粟非不多也，委而去之，是地利不如人和也。——君以为：天、地、人和皆不可失，掌握天机，凭借地利，收获人心，方能千秋功业，一战大成。天赐良机，概莫能失卷一卷一天时天时∙ ∙市场前瞻市场前瞻PART2豪宅常州PART3解读豪宅PART4项目诊断PART1印象常州恋中吴，城如画，风景无朝晚。晓色万家烟，秋声八月树。恋中吴，城如画，风景无朝晚。晓色万家烟，秋声八月树。淮浦回春舫，荆溪又早炊。古宫闲地少，水港小桥多。还依水淮浦回春舫，荆溪又早炊。古宫闲地少，水港小桥多。还依水光殿，更起文笔塔！光殿，更起文笔塔！中吴恋，最爱红梅园，天宁寺中人自闲，运河水岸深浅中吴恋，最爱红梅园，天宁寺中人自闲，运河水岸深浅巷，旧游须再至，早晚复相逢！巷，旧游须再至，早晚复相逢！常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU Tianning Temple 天宁寺常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU The Great Canal 京杭大运河常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU China Dinosaur Park 中华恐龙园常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU Plum Park 红梅公园常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU常州∙印象 IMPRESSION of CHANGZHOU早在公元前早在公元前500500年，就有关于常州的文字历史记载，年，就有关于常州的文字历史记载，距今已有距今已有25002500年；年；自唐宋以来，常州就一直和文人墨客结下不解之缘自唐宋以来，常州就一直和文人墨客结下不解之缘…………常州，吴文化的主要发祥地之一，以人文荟萃、名家辈出而著称，素有常州，吴文化的主要发祥地之一，以人文荟萃、名家辈出而著称，素有““三吴重三吴重镇，八邑名都镇，八邑名都””之称，别称之称，别称““龙城龙城””；有着深厚的历史文化底蕴，近园、李白故居、千；有着深厚的历史文化底蕴，近园、李白故居、千年古刹天宁寺、东坡公园、中华恐龙园，龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，年古刹天宁寺、东坡公园、中华恐龙园，龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等历史名人辈出之地。吴阶平，刘海粟等历史名人辈出之地。现在的常州，江苏省的重要城市之一。位于中国东海岸，东临亚洲明珠上海现在的常州，江苏省的重要城市之一。位于中国东海岸，东临亚洲明珠上海,,西临千西临千年古都南京；万里长江年古都南京；万里长江,,京杭大运河京杭大运河,,京沪铁路京沪铁路,,沪宁高速沪宁高速,312,312国道横穿境内国道横穿境内,,交通十分便交通十分便利。常州人口密集，是长江三角洲地区最重要的制造基地之一。利。常州人口密集，是长江三角洲地区最重要的制造基地之一。 常州 常州— —江南千年古城，人文荟萃 江南千年古城，人文荟萃PART1印象常州PART3解读豪宅PART4项目诊断PART2豪宅常州一、印象豪宅一、印象豪宅域不同·自出众水岸生活豪宅之路比弗利山庄（美国—洛杉矶）作为好莱坞明星和洛杉矶豪富们等美国顶级知名人物居住的地方，比弗利山庄是美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区。这个方圆十多公里的居住区有如人间仙境一般，所以如果你去了好莱坞而不去比弗利山，就像到了中国北京不去长城一样。长岛（美国）长岛距离纽约市区较远，环境非常优美，治安良好，和普通住宅形成明显的界限。长岛富人区豪宅价格多在100万美元以上，并且呈逐年快速上涨的态势每年大约上涨15％左右。浅水湾（香港）浅水湾位于香港岛南部,景色优美，是香港最具代表性的美丽海湾。这里沙幼水清，波平浪静，作为香港最高档的住宅区而闻名于世。迪拜（阿拉伯联合酋长国）迪拜拥有世界上第一家七星级酒店、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场，源源不断的石油和重要的贸易港口地位，为迪拜带来了巨大的财富，如今的迪拜成了奢华的代名词。双水湾（澳大利亚—悉尼）悉尼是澳洲最大的城市，双水湾沿岸的豪宅内也居住着全澳洲最富有的人们。二、区域市场评估二、区域市场评估[豪宅市场·宏观走势]数据显示，常州历年高端项目住宅价格平均增幅约为20%-45%；以该价格增长幅度计算，2010年中心城区“高端”市场最高价格有望超过20000元/㎡。朗诗国际街区嘉宏盛世朗诗国际街区京城豪苑020004000600080001000012000140001600018000历年最高价格30003800400045005000550075001000012000175002000200120022003200420052006200720082009世纪明珠苑天安河滨花园丽景花园荷花池玉隆花园世家华庭铭筑高第常州市豪宅项目主要分布在城中钟楼区域，分布较为密集；Ø目前区域内除万博国际广场属商住楼外，其余均为高层住宅项目；万博国际广场预计明年年初开盘，预计开盘价格15000元/㎡左右；Ø常州豪宅市场在售住宅项目价格最高的为精装修的京城豪苑（华都阁），均价17500元/㎡；[豪宅市场·分布及价格]常州豪宅市场已到价格破两万的临界点京城豪苑17500元/㎡万博国际广场15000元/㎡晋陵路八号15000元/㎡新城首府15000元/㎡凯纳华侨城12000元/㎡本案京杭大运河和记黄埔——毛纺厂地块[市区竞争对手类比]前接待/访客休息区——前接待/访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区大堂功能挑高5.8米酒店式大堂——挑高7米酒店式大堂挑高6.2米酒店式大堂挑高6米酒店式大堂大堂设计涂料，部分石材——外墙陶板干挂石材+砂岩米色花岗石/高级仿真石漆立面用材中式现代风格欧式现代风格欧式现代风格古典罗马Artdeco风格建筑风格毛坯高层住宅+别墅精装高层办公、商业精装高层住宅精装高层住宅精装高层住宅物业类型40（共168）暂未推出36815076高层新推套数（套）2.274.22.45.1容积率3.33071835总建筑面积（万㎡）嘉宏盛世（晋陵路八号）万博国际广场凯纳华侨城新城首府京城豪苑（华都阁）常州市区豪宅基本以欧式建筑风格，高层住宅物业类型为主，容积率在2.2-5.1；酒店式大堂挑高5.8-7米设计[豪宅市场·供应去化]•市场三房供应面积区间在118-188㎡，四房供应面积区间在163-245㎡，一房、两房供应较少；•去化上看，大房型抗性不大。大小面积段三房销售较为良好，且在面积相当的小四房和3+1房选择上，购房者更倾向于3+1房型。70%（107套）42%153118-1463+1房19%（6套）8%31180-1824+1房78%（120套）42%15391-922房97%（30套）2月8%31641房凯纳华侨城3月1月销售周期楼盘名称户型面积(㎡)套数配比销售情况新城首府2房1203020%70%（21套）3房163-1886040%98%（59套）4房2456040%37%（22套）京城豪苑（华都阁）1房811216%33%（4套）3房156-1735673%29%（16套）4房163811%38%（3套）市场呈现对大户型豪宅产品的需求表现175001200015000均价（元/㎡）213-263142-175三房324-327216-218四房164-165109-110两房11677一房凯纳华侨城楼盘名称房型一次性付款总价（万元）1.5倍总价承受力（万元）新城首府两房180270三房245-282368-423四房368552京城豪苑一房142213三房273-303410-455四房285428从目前高端楼盘的私营业主客户一般一次性支付房款分析，以谨慎原则的1.5倍总价考虑承受能力，一到四房各总价承受区间在116-213万、164-270万、213-455万、324-552万。[豪宅市场·总价承受]高总价项目旺盛成交信号显示高总价市场需求[豪宅市场·精装标准]地暖、一卡通、24小时热水系统韩国品牌新风系统；美国户外中央供水器；三星彩色可视机；同层排水；每户配置独立的爱迪士中央新风系统；韩国GATEMAN指纹密码锁；FERMAX彩色可视系统其他智能设备美国特灵中央空调日立中央空调日本大金小中央变频空调机空调高级实木复合地板高级实木复合地板高级实木复合地板地板TOTO、“科勒”卫生洁具（自选）；丹麦丹佛斯电热暖；德国高仪进口水龙头；美国“科勒”卫生洁具美国“科勒”卫生洁具，钢化玻璃淋浴间；明镜防雾处理、安装正野排风扇；地暖-安泽地热系统卫具暂时未定松下开关面板；金章三头灶具及抽油烟机、德国西门子烤箱和西门子洗碗机；美国EVERPURE净水器；美国GE厨房废物处理器，日本能率煤气热水器；厨具双层中空防暴玻璃美国进口楼板隔音垫；断桥铝合金窗；电动铝合金外遮阳窗帘；立邦优质乳胶漆/氟碳烤漆断桥铝合金窗装修用材1800元/㎡左右3000元/㎡左右2500元/㎡左右装修标准凯纳华侨城新城首府京城豪苑（华都阁）1.装修标准：基本在1800-3000元/㎡之间。2.厨具卫具：采用德国、丹麦、美国高端品牌，比如高端的：科勒洁具、高仪水龙头；空调品牌：3个项目中2个项目采用日产中央空调，华侨城采用的是美国特灵中央空调。广州棕榈——广州棕榈——景观施工香港戴德梁行————上海华天物业顾问晋陵路八号凯纳华侨城新城首府京城豪苑（华都阁）常州江南中鑫2.2元/㎡/月日本进口三菱1：1.2香港贝尔高林酒店式围合中央豪华水晶庭院50%香港德恒行上海金晨常州中房物业管理3.5元/㎡/月3.15元/㎡/月1.8元/㎡/月物业费德国蒂森克虏伯德国蒂森克虏伯电梯品牌1：1.21：21：1车位配比澳大利亚帕莱登香港阿特森泛华日本LandscapeDesignInc景观设计皇家现代式园林欧式皇家园林风格日式现代园林园林风格50%70%30%绿化率[豪宅市场·园林/物业/车位]1.高水准景观设计：4个项目中有2家是聘请日澳知名景观公司设计，2家是聘请香港知名公司设计；其中首府和晋陵路八号的景观施工均用的是广州棕榈。2.物业管理：物业费在1.8-3.5元/㎡/月，物业顾问方面，晋陵路八号聘请五大行的戴德梁行。出色的合作伙伴是提升产品档次的保证未定商务休闲对内对外欧式 1200㎡（3层） 1个凯纳华侨城未定金晨物业上海鸿艺会会所管理商务接待商务接待功能齐全会所特点对内对外对内对外对内经营特点欧式欧式西式会所风格 2000㎡3300㎡（15号会所）7000㎡（3层）会所面积 1个1个商务接待（15号会所）1个休闲娱乐（在建）1个会所数量晋陵路八号新城首府京城豪苑（华都阁）1.会所是豪宅必备的重要功能配设，营造良好的居住。2.会所出现了聘请国内著名机构来经营管理，如上海鸿艺会。[豪宅市场·高标会所]通过对4项目的会所功能设计对比统计，发现：会所的配设大多较完善，其中，基本必备配设：酒吧/咖啡吧、健身房，室内泳池、桑拿/SPA、韵律室、儿童娱乐室、餐厅、棋牌室、台球室；一般网球场、高尔夫练习场、室内攀岩、保龄球场较为欠缺；[豪宅市场·会所功能设计]0保龄球1多功能运动场0室内攀岩1多功能厅2阅览室1乒乓球1壁球场0高尔夫练习场1会议室4餐厅0网球场2台球室4棋牌室4儿童娱乐室1韵律室4桑拿、SPA4室内泳池4健身房4酒吧、咖啡吧出现频次会所功能配设现常州豪宅就是这样一种产品！复合铝板/砂岩立体材料石材为主基座建材德国蒂森克虏伯、日本进口三菱电梯配置日式、美式中央空调空调高端，装修标准1800-3000元/㎡，德国、美国、意大利品牌厨卫装修定位挑高6米左右的酒店式大堂/前接待/访客休息区大堂1.8-3.5元/㎡·月收费顾问管理+物业管理管理公司物业管理对内对外经营方式酒吧/咖啡吧、健身房、室内泳池、桑拿/SPA、韵律室、儿