名都王府项目营销策划

Codeofthisreport|1名都广场三期整体营销策划建议2013-11Codeofthisreport|2本报告将要寻找、解决的三个问题：1、如何的定位策略令项目受到市场的广泛关注？2、怎样的营销铺排令到项目有条不絮地进行？3、如何快速消化，同时令住宅价值最大化，商业利润最大化？（评估项目的收益：住宅约0.72亿；商业约2.2亿，整体项目收益约3亿）Codeofthisreport|3篇章一：高明市场状况及竞争审视高明区住宅、商业市场分析篇章二：项目自身状况分析我们的挑战在哪里篇章三：基于客户洞察及项目价值的定位思考我们该如何定位篇章四：商业广场营销策略&收益评估面对挑战与威胁，我们该如何规划实现利润的最大化篇章五：营销策略导入如何快速推货实现价格拉升篇章六：整体发展策略建议如何进行项目价值提升篇章七：赢信简介报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|4篇章一：高明市场状况及竞争审视高明区住宅、商业市场分析Codeofthisreport|5供需同涨,刚需主导市场数据来源：经纬数据中心供应拉动需求，供需同涨2013年上半年，供需均呈上升态势，新增预售环比上升33.6%，成交则环比上升13.8%。低价刚需产品大量入市，打破客户观望情绪，市场需求进一步释放。另一方面，从市场整体态势来看，高明相较禅城、南海等区域，成交回升速度仍然较慢。刚需盘活市场，带动成交价格微降上半年度高明成交均价有所下滑，全新盘低价入市，在售项目降价推货，进一步盘活住宅市场，中低价位产品成交比例显著上升，影响整体市场价格出现下滑趋势。Codeofthisreport|6存量/成交单间一房两房三房四房五房及以上复式别墅合计全年消化率50㎡以下--126/27------------126/2718%50-70㎡--90/3174/136----------164/16750%70-90㎡----692/438531/599----0/1--1223/103846%90-110㎡----135/129894/10790/4--0/1--1029/121354%110-130㎡----21/107427/46464/216--0/5--512/79261%130-150㎡------397/329184/152--0/2--581/48345%150-180㎡------111/19144/912/52/0--269/3311%180-250㎡------3/184/1796/3911/623/41217/10432%250-400㎡------------12/0105/88117/8843%400㎡以上--------------23/423/415%合计--216/58922/8102363/2491476/398108/4425/15151/1334261/394948%全年消化率--21%47%51%46%29%38%47%48%--三房户型最受追捧；热销积段则为70-110㎡，其中90-110㎡成交占比更大以一房小户型及五房以上大面积洋房的消化速度最慢，市场接受度最低2012年高明产品结构分析Codeofthisreport|72013整体积段消化量有所加大数据来源：经纬数据中心注：余量截至2013.6.30成交/库存单间一房两房三房四房五房及以上复式别墅合计全年消化率50㎡以下--21/1640/120----------21/2867%50-70㎡--47/1742/70----------90/8751%70-90㎡----100/494584/316--------683/80846%90-110㎡----0/67931/1120--------931/118744%110-130㎡------246/480101/143------347/62336%130-150㎡------168/325159/423------327/74830%150-180㎡------10/4113/2031/110/224/2579%180-250㎡--------13/7118/810/1110/10641/26913%250-400㎡------------0/1250/9650/10832%400㎡以上--------------8/208/2029%合计--68/181142/7511939/2282286/84019/920/2568/2222522/439336%全年消化率27%16%46%25%17%0%23%36%--三房户型需求最大；热销积段则为70-110㎡，其中90-110㎡成交占比更大。除150-180㎡积段外，各积段产品同比消化量加大。紧凑两房户型消化速度较慢，市场接受度较低；两房与别墅产品存在较大的消化压力Codeofthisreport|82013年荷城片区成交情况(2012.10-2013.10)成交前列项目均位于西江新城及荷城与之接壤区域项目楼盘名套数面积均价金额(万)美的西海岸90497,4929,35791,220.70丽雅苑890137,3943,14643,223.00丽日明都42748,8547,88438,518.60喜悦家园27629,9066,64119,859.60丽柏广场27229,2946,32918,539.90君御海城25934,2128,83230,215.40众恒新城21018,4815,43010,034.80原创亿明园15413,1435,8477,684.90明汇苑15215,2974,2596,514.40金城港溢湾958,6544,5273,918.30环湖花径898,7014,8784,244.30儒雅居837,0965,7174,056.40富星半岛8010,2995,3115,469.40誉基誉憬湾797,2074,8553,498.80和富家园686,3915,0233,210.30中恒广场626,5236,2804,096.80盈翠轩575,9896,6203,964.90帝华骏豪园576,0365,4043,261.60宏基豪庭545,3543,3171,775.90汇康名筑545,1355,5472,848.90优悦城邦515,4396,6773,631.90雅居蓝湾474,2154,6931,978.30鸿晟豪庭383,5444,6061,632.30楼盘名套数面积均价金额(万)趣雅名苑352,8883,164913.9沧江一品232,5036,4891,624.50启逸轩232,2985,5261,270.10尚城名筑192,8717,9982,296.40人和商贸名居171,6683,649608.8富康苑161,3183,650481.1利成明日嘉园131,3023,925511.1御翠轩121,2616,879867.3汇盈叠雅轩111,0137,615771.2明怡楼111,08000民富公寓97635,472417.7泰华花园89965,633561.1宏虹居76434,678301名雅花园69,9253,2613,236.50盈裕楼55043,350168.8嘉悦苑44145,252217.2名悦居34344,258184.9盈富馨园33214,338139.2德豪新苑22355,500129.3嘉富楼21425,02571.5勤奋楼1805,34342.9海棠居11335,95879.4Codeofthisreport|92013-2014年高明区供货情况未来区域项目新货入市增多，市场竞争激烈镇街/板块项目名称/地块2013.9前余货2013年第四季度预测2013下半年可售货量合计（余货+预测）2014年预测推货量（万㎡）套数总量套数面积段总量均价预测（万㎡）（㎡）（万㎡）（元/㎡）西江新城美的西海岸5457.8625089-1433580010.865.5君御海城4346.45--------6.451.2丽日名都3003.7--------3.70.5丽柏广场2592.47--------2.471东湖洲花园1801.8--------1.80.5杨和镇欧浦花城600.57071-1280.745001.22雅居蓝湾1000.7--------0.72.3富湾镇誉基誉憬湾950.926089-990.639001.522.5明城镇明汇苑1751.74--------1.742.8荷城中心区江滨香格里花园--------------2.1帝华骏豪苑600.5--------0.50.8富星半岛2894.1670124-1900.8550005.018.9中恒广场--------------1.5创亿明园2261.87--------1.871.7优悦城3633.79--------3.791.4喜悦银湾2702.81--------2.811.8中港广场--------------3春天里花园--------------5.6绿色世嘉--------------2.1合计347640.27700--7.85--46.6247.2Codeofthisreport|10旧城板块：旧城区是政府办公和银行金融的集中地，商业亦较为兴旺；住宅项目规模相对偏小，档次偏低，未来供货量少，西江新城板块：具备良好的规划优势，目前尚处于初级起步阶段，居住氛围差，但是预计2013在售项目会增加到5个，竞争趋势严峻三洲板块：该板块目前发展尚不成熟，交通亦不够完善；高明碧桂园是主要支撑项目，由于该项目规模很大，档次偏高，目前洋房产品不多对本项目冲击不大。中心板块：新城区集中有众多事业单位，新的商业体正相继崛起；该片区的住宅项目规模普遍较大，档次较高，是本项目的主要竞争对手。高明城区房地产项目分布均匀，新城区项目规模普遍较大。12年整体市场向好，部分潜在项目均蠢蠢欲动山林水语高明碧桂园福泰华庭尚城名筑宝行御泉湾富星半岛旧城板块君御海城西江新城板块中心板块高明大道板块三洲板块高明大道板块：由于区位环境的原因，居住氛围不成熟；方便出行的同时，繁忙的交通对居住环境形成一定的影响，目前该区位产品主打性价比。中港广场沧江一品丽日名都美的西海岸东湖洲花园香格里花园喜悦银湾丽柏广场绿色世嘉锦绣花园创亿明园涛汇尚品中恒广场众恒新城金田现代城优悦城Codeofthisreport|11类别特征项目名称类别特征项目名称类别特征项目名称一线大品牌大项目丽日名都二线本地知名大项目君御海城三线本地中小项目福泰华庭欧浦花城中恒广场喜悦银湾高明碧桂园山林水语优悦城美的西海岸香格里花园锦绣花苑中港广场众恒新城富星半岛丽柏广场金田现代城创亿明园涛汇尚品高明房地产项目分类本项目在区位位置、项目规模、自身配套方面具有一定的优势群雄争霸，中心区域质素项目稀缺基于项目情况与市场类比，本项目的定位——占领三线领头羊的位置！我们需要思考的是如何占领三线领头羊的位置Codeofthisreport|12商业市场近年来，高明区城市化进程加快，多个大型商业综合体的出现，使商圈更加立体化的同时，竞争也越来越激烈。商业地产已经从传统的商铺向城市综合体转变，商业地产格局正在洗牌重组。伴随着越来越多的商业地产推出，高明区的商圈辐射能力会越来越大，商业地产市场竞争将更加激烈。项目所在地Codeofthisreport|13旧有城区的商业主要以城区街铺为主街铺主要以文昌路及京柏城附近街铺租金较高，最高租金为300元/㎡项目附近街铺租金以60-150/㎡商场铺主要以京柏城较为受乐，均价为150/㎡项目周边的中山广场名店城租金均价为80/㎡（注：华润万家租金为40/㎡）A中山广场名店城B京柏城C尚城名筑D千彩街E甘泉街F泰和路G御景花园H文昌路I文华路租价（元/㎡）40-10070-25045-15030-6050-18030-10080-150150-30060-180单价（万）不卖480002800010000200002100022500