康利达未来路项目前期策划与营销推广报告

康利达未来路项目前期策划与营销推广报告2007.5.1目录序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议06年西区房地产市场发展强劲，房价上涨增幅较大。03年－05年该区域形成自发的高速发展态势，06年亦保持着强劲势头，但整体市场形象一般。04年－05年在政府引导下高速发展，06年遭遇瓶颈，发展趋缓，但目前逐渐回温。南区市场东南区价格较高，西南区相对较低，该区域城中村改造较多，发展潜力巨大。北区市场西区市场郑东新区南区市场碧沙岗商圈二七商圈紫荆山商圈本案郑州房地产市场需求弹性很大，需求持续旺盛。02004006008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅227.48259.98371.42460.7532.39714.97增长19.10%14.29%42.86%24.04%15.56%34.29%200120022003200420052006万平方米郑州市场近年商品住宅销售量01-06年商品住宅销售量快速增长，年增长率最少也在14%以上，最高达42%。郑州市场近年商品住宅供应量郑州房地产市场－－供应量逐年增加，且有平稳增加趋势。2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在3000—4000元/㎡，其次为2500-3000元/㎡。不同价位供求结构合计＞50004000-50003000-40002000-3000≤2000销售均价分组（元/㎡）100%1.07%8.19%41.58%33.96%15.20%占比56801610465523619192918632销售100%1.49%8.43%50.71%27.43%11.93%占比51338766433026033140826127预售套数（套）100%1.68%9.11%37.10%34.74%17.37%占比641.6910.76358.46238.09222.9111.47销售100%2.33%9.65%46.80%28.14%13.08%占比584.3813.6456.38273.49164.4376.41预售面积（万㎡）2006年1-12月份不同价位新建商品住房供求结构9%8%12%13%17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50%52%51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20022003200420052006＞140㎡120-140㎡90-120㎡≤90㎡各面积段商品住宅销售比例由以上图表可以看出，商品住宅单价上涨的同时，市场需求套型面积有小型化的趋势。郑州房地产市场供求结论1.01年—04年，房地产市场供应量略大于销售量；但05年开始出现销售量大于供应量；2.05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；3.06年郑州房地产市场供不应求，出现卖方市场，且这一现象有延续趋势；4.目前单价集中在3000—4000元/㎡,受国六条和房价涨幅的影响，面积需求有小型化趋势。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议区域主要状况情境再现－－交通未来大道航海路未来大道与航海路均为市政重点道路，均较为宽阔，路面质量较好，交通十分便捷，过往车速也都较快，由于项目区域无过街天桥，道路对对街人流交汇有明显的阻碍作用，相比之下，未来大道车流量较少，而航海路车流量相当大，因此对路道两旁带来的噪声与环境污染也更为严重。世纪欢乐园航海公园已开发居住社区物流仓库区域主要状况情境再现－－休闲场所航海公园世纪欢乐园航海公园地处航海路与未来路交叉口东南角，占地180亩，包括一个水上世界游乐场世纪欢乐园占地800亩，郑州最大、设备最齐全的游乐园区域主要状况情境再现－－学校贝斯特外语小学六十三中区域主要状况情境再现－－专业市场石化路汽修专业市场航海路电动车专业市场区域主要状况情境再现－－居住氛围感受都市村庄入住成熟小区区域主要状况情境再现－－居住氛围感受大型已入住商品楼盘建造中商品楼盘1.航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容，生活氛围更为浓厚。区域属性总结2.航海公园、世纪欢乐园的存在，以得天独厚的优势提升了该区域的生活价值。3.整个区域的居住、生活档次呈现东高西低的现实状态，以未来大道为界，其东几乎全部为商品房形式出售的大小楼盘与社区，其西除少面积商品房和经济适用房外，存在大面积的都市村庄、物流仓库、工厂、油库以及学校，整体生活档次相对较低，生活氛围较为淡薄。4.未来路与航海路的车速过快，且噪音、尾气等污染较为严重，对该区域整体生活品质的进一步提升有阻碍作用。5.专业批发市场的存在使该区人员稍为复杂，有一定的治安等负面影响。6.国家级油库的存在，将在一定程度上阻碍未来路以西区域的生活改善与提升。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨大差别，使该区域在生活品质与档次上形成了极为明显的东高西低的态势，以未来大道为界，两边差距明显。未来路两侧已售、在售商品房占地面积对比示意未来路以东地图示意中铁自建城市风铃丽景园青年首宅凤凰苑美景天城富田太阳城宝景家园东郡自由派永丰心座汇美家园中鼎翡翠云鹤路云鹤路云鹤路车流、人流较少，植被茂密，安适幽静，是闹中取静之地未来路以东地图示意中铁自建城市风铃丽景园青年首宅凤凰苑美景天城富田太阳城宝景家园东郡自由派永丰心座汇美家园中鼎翡翠映月路映月路映月路车流、人流较少，西端植被茂密、较为安静，东端被富田太阳城包夹，近似于欧式古典街道。未来路以东地图示意中铁自建城市风铃丽景园青年首宅凤凰苑美景天城富田太阳城宝景家园东郡自由派永丰心座汇美家园中鼎翡翠石化路未来路以西地图示意弓庄物流仓库区百草园城市之家鑫诚·东方梦园和生公寓旅游学校六十四中都市村庄-弓庄物流仓库1.该区域未来路以东可供开发土地已极为有限，生活氛围已近成型，从建筑、道路、环境、配套等方面都较未来路以西更为优质，舒适生活感知度高，再加上富田太阳城成大型项目，市场认可度较高。居住现状总结与参考价值概述2.未来路以东已无开发空间，未来以西区域仅零散存在几个小型项目，开发土地储存量庞大，将是发展的方向所在，升值潜力更加巨大，但目前感知度有限。3.目前，如何在未来路以东供应逐渐饱满，未来路以西良好的市场信息尚为释放，如何选择一个合适的入市时机，将是利益更大化实现的重要因素。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议该区域商品房销售项目主要集中在未来大道、航海路、107国道与石化路围合区域,以金色港湾、富田太阳城和美景天城三大规模在售项目为主要市场引导力量，众多小型楼盘跟随分割，多以小户型产品为主，形成了小户型住宅集中区域，但其小户型产品多为投资和简易居住的中低端产品。未来路以东地图示意城市风铃海轮·城市风铃2期规模----位置未来和航海路交叉口向北200米路东属性普通住宅，3层底商建筑类型高层，18层建筑风格外立面普通，无造型总户数----面积区间39-60m2主力户型一室一厅、二室一厅价格均价3400，15楼价格3698元，楼层差20元。配套内部：无景观、无配套，只有底商外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。其他2期07年4月底开盘，约08年10月份入住丽景园未来·丽景苑（售罄）规模----位置未来和航海路交叉口向北200米路东属性普通住宅建筑类型高层小户型建筑风格绿色的外立面总户数410套容积率3.36面积区间45-130m2主力户型一室一厅、二室一厅价格2991元/m2配套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2005.5.19开盘，2006.12.30入住未来路以东地图示意青年首宅择邻·青年首宅2期规模----位置未来和航海路交叉口向北100米路东属性普通住宅建筑类型纯多层7层建筑风格----总户数250套容积率----面积区间39-125m2主力户型一室一厅价格小户型均价3600元/m2配套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注1期小户型2007.1.26开盘，08.1.31日入住；‘2期小户型2007.4月底开盘东郡自由派东郡·自由派规模2.8万m2位置未来和航海路交叉口向东属性普通住宅建筑类型高层小户型，正在施工大概5层左右，建筑风格外立面普通，但阳台颜色较跳跃，蓝色总户数712套容积率----面积区间38-49㎡主力户型小户型，一室一厅价格报价3600，开盘优惠后3500配套内部：2个电梯28户外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2007.5月中旬开盘永丰心座永丰心座规模位置未来和航海路交叉口向东路北属性精装修公寓建筑类型多层双电梯建筑风格总户数507套容积率2.2面积区间40.36-157.78主力户型90平米以下361套，45平米价格对外报价3900，45平方米首付3.6万，月付750元配套内部：精装，多层双电梯，天然气公寓,外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2007.1.20开盘，08.3.20入住。客户群：业务员，公务员，上班族未来路以东地图示意富田太阳城富田·太阳城二期规模总占地400亩位置航海路与107国道交叉口属性居住、办公、商业建筑类型多层.高层.小高层共15栋建筑风格欧式建筑，欧式园林总户数1361套容积率1.93面积区间40-220主力户型三房（98-132)价格3700-4300配套内部：景观大道、协和广场、中心太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场和情景街区外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2006.10.28开盘，07.12.30日入住蓝钻金色港湾2期蓝钻规模总占地650亩位置未来和航海路交叉口南，水上世界西侧属性普通住宅建筑类型多层、小高层、高层建筑风格新加坡风情小镇总户数517户容积率2.13面积区间147.42--200.81主力户型三室二厅价格4700配套内部：正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注未来路以东地图示意中鼎翡翠中鼎翡翠规模位置航海未来交叉口向东100米路南属性普通住宅建筑类型一期纯多层，共10栋楼，9栋多层，共6层建筑风格总户数349套容积率2.89面积区间43.55―229.3，一室-五室、顶层复式，底商270m2主力户型三室二厅131、140m2价格4100元/m2配套内部：外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2006.7.18开盘，2007.7.31入住，每月推出十套特价房未来路以东地图示意美景天城美景天城四期mini规模22万m2位置世纪迎宾大道与石化路交汇处（世纪欢乐园对面）属性普通住宅建筑类型高层建筑风格汇集英、法、意、荷四国风情的大众精品社区总户数2654套容积率2面积区间35-88主力户型Mini小户