我家山水别墅营销策划报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料镇江我家山水别墅项目报告第一部分镇江市宏观经济分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、城市概况一）城市区划精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料镇江总面积为3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区，丹阳、句容、扬中三个县级市。二）城市性质镇江是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江口岸经国务院批准对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。在沿江产业带战略定位中，充分发挥镇江地段优势与产业特点，成为以上海为龙头的“长三角”经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地，及南京到苏州高新技术产业带上的重要节点。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、宏观经济分析一）国民经济持续健康增长近几年，镇江经济总量快速增长，运行质量不断提高。2000年镇江跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内生产总值超500亿元、人均超2000美元城市行列。2005年镇江市实现国内生产总值833.5亿元，比上年增长15％；实现人均国内生产总值28241元，比上年增长14.2%。560.9643.6781.16833.52002年2003年2004年2005年02－05年镇江国内生产总值（单位：亿元）210182408926165282412002年2003年2004年2005年02－05年镇江国内人均生产总值（单位：亿元）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二）财政收入、人均可支配收入稳步增长镇江市的财政收入及人均可支配收入也在不断持续提升，其中2005年全市财政收入为118.42亿元，同比增长26.6％，城镇居民收入为12394元，同比增长14.1%。三）镇江与周边城市经济实力对比南京、镇江、扬州等城市国内生产总值及人均可支配收入（2005年）对比表城市国内生产总值（亿元）人均可支配收入（元/人）市区平均住宅房价苏州402616275.95050南京241314997443056.873.9292.12118.422002年2003年2004年2005年02－05年镇江市财政收入（亿元）8202945110858123942002年2003年2004年2005年02－05年城镇居民可支配收入（元）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料南通1472123844023扬州922113793430镇江833123943330通过上述数据对比可知，目前镇江市整体经济实力及人均可支配收入等都处于全省的中下游水平，但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理，与其他城市相比，房价还有部分稳定上升空间。三、城市规划1、城市整体布局规划——“一城两翼”未来城市空间发展方向将由原来的沿江“一”字形发展调整为沿江沿路“T”字形发展。重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展，拉大主城框架；城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1）主城构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。由主城核心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成，人口按90万左右控制。2）东翼基础产业带和配套适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。3）西翼基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。人口按10万左右控制。2、交通规划精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料镇江临江近海，水陆交通极为便利。世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，润扬大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程1792公里，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里，高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。在《镇江城市整体规划》中，对外交通作如下规划：以沪宁高速和海溧高速公路构成的“黄金十字”为构架，形成一港、二站、六放射的对外交通体系。一港——镇江组合港，包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区；二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站；六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时城市圈。3、城市发展战略定位镇江市在未来城市建设与发展中，将实施沿江开发战略、环境优化战略和可持续发展战略，实现经济、社会与环境的协调发展。根据《镇江城市建设2002－2020城市规划方案》，下一轮城市发展目标是：1）城市面貌使镇江发展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面发展的现代文明城市，人居环境最佳、生态质量上乘的山水型生态城市；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2）经济目标近期市区人均ＧＤＰ接近苏南平均水平（2007年达到苏南平均水平，率先达到小康水平），中期率先基本实现现代化，远期达到国内领先的小康水平；3）社会目标各项事业全面发展，具有高效运行、功能齐全的社会保障体系和公共设施服务体系；4）人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活指标达到国内领先的小康生活水平；5）城市建设目标建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市，建成与小康社会相适应的基础设施服务网路；6）环境保护目标近期达到国家环境保护模范城市和园林城市标准，远期达到生态城市标准，环境保护综合指标优于国家标准。镇江近几年经济呈稳步上涨趋势，但经济整体水平落后于苏南其他地区。随着镇江市建设步伐的加快以及市政府一城两翼战略规划的制定，城市发展格局已经呈现雏形。经济、社会、环保等各项发展目标已经提上日程。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二部分镇江房地产市场分析一、镇江房地产发展状况一）房地产开发投资加快精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2005年，全市完成社会固定资产投资343.7亿元，比上年增长35.4%；其中房地产开发投资54.5亿元，增长39％。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升。185.5237.1320.5343.72002年2003年2004年2005年02-05年镇江固定资产投资（单位：亿元）19.83139.254.52002年2003年2004年2005年02-05年房地产开发投资（单位：亿元）二）镇江房地产市场现状1、房地产市场发展趋向成熟2005年镇江商品房销售金额为22.5亿元，增长率达到17.1%，镇江房地产开发投资高增长的势头将保持其良好的快速发展，同时房地产开发的增长还将进一步促进镇江房地产产品设计和品质的提升。镇江房地产市场前景看好表现为：市政建设加快，城市化进程迅速提升；受南京都市圈的辐射，更多的南京市民来镇江投资购精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房。2002～2006年镇江市区商品住宅发展情况表年份新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）平均房价（元/㎡）房价上涨幅度200276.75552.9190026.6%2003110.8559.1966.26219315.4%2004145.997.578.9271523.8%2005109.95155.41110.4729107.18%2006（前三季度）227.7136.56177.229902.75%镇江市场从2002～2005年房地产竣工面积基本大于销售面积，2006年前三季度，房地产的竣工量小于市场销售面积约40万㎡，逐渐消化掉部分市场结余面积，市场需求旺盛。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、2005年房价上涨6.4％在苏南各城市中，镇江的房价处于较低的水平，但近年来始终保持稳步上升的发展趋势，据统计，2005年末镇江全市的住宅均价为2963元/㎡，其中主城区的住宅均价为3330元/㎡，同比上升了6.4％。2005年镇江的房价只有南京的1/2左右，这不仅带动了本地客群的消费，而且对外来投资也具有较大的吸引力。3、镇江别墅市场发展迅速在我国长三角地区房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,镇江近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其他市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开始走俏.精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料上世纪末镇江房地产市场开始出现别墅物业，当时的代表楼盘是锦江花苑，价格在1500元/㎡左右；2000年以后别墅市场的发展依然缓慢，开发量和价格等增长幅度较小；从2005年开始，镇江别墅进入大的发展时期，当年供应量达到了10.5万㎡，06年前三季度就达到达到了9.18万㎡，1-11月市场去化量为13.6万㎡，市场需求旺盛。二、镇江土地市场研究1、2005年镇江土地市场概况2005年全年，镇江市国有土地挂牌成交45幅，总面积199万平方米，总成交金额18亿，平均地价为61万元/亩，出让用地的容积率分布为0.8～2.01不等，实际允许建筑面积为245万平方米，平均楼面地价为745元/㎡。周边市郊的土地供应占全市总供应量的75.39％，可以明显判断出镇江的土地供应方向，也与镇江市“沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。2、2005年镇江市低密度地块成交一览表期次序号地块地址地块面积（亩）容积率总建筑面积成交价（