江苏_泰州_华纺锦宸森园项目营销策划报告_173PPT_XXXX年

Page1目标1.品牌：打造产品品牌和企业品牌，形成产品品牌与企业品牌共赢的局面。2.利润：在保证企业品牌和产品品牌得到认口的基础上博取合理利润。我们对开发商目标的理解：华纺锦宸正处于一个品牌飞跃的阶段，企业将以品牌为基础完成华纺锦宸在长三角的战略布局。Page2市场机会分析整体发展战略项目定位物业发展建议项目属性界定市场环境分析项目问题界定经济测算泰州城市概况扬州整体房产环境一览扬州分区房产市场概况本区域房产市场概况泰州别墅市场概况人物访谈概况Page3中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛，祖籍安徽绩溪，1942年12月生于泰州，并在此度过了他的青少年时代。泰州市大浦中心小学和江苏省泰州中学，这两座百年名校，记录了总书记美好的少年时光和积极上进的青年岁月。2100年的泰州历史上名贤辈出。元末明初有文学家施耐庵创作古典文学名著《水浒传》，扬州八怪之一郑板桥，京剧表演艺术家梅兰芳……新四军黄桥决战，苏中七战七捷，中国人民解放军海军诞生等重大历史事件1996年，泰州从扬州划分出来，成为地级市，从此以后，城市建设和经济快速发展进入了快速道。同时还涌现了一大批知名民族企业。春兰集团、江苏一建、扬子江药业集团、新世纪造船从这里走向世界溱湖国家湿地公园、凤城河风景区、里下河水乡湿地、泰兴银杏群落森林公园、引江河国家水利风景区吸引了众多海内外游客概述：泰州即是一个饱含悠久历史文化，又充满艺术气息的快速发展中的城市。Page4区位：位于上海、南京、苏锡常三大都市圈交汇处，上海1.5小时经济圈内，发展潜力凸显目前6个小时1.5个小时沪泰铁路建设上海-苏州-无锡-常州-镇江-南京-扬州-泰州沪通铁路大桥的实船试航工作已经展开上海-南通-泰州项目项目开工时间建成时间总投资额（元）泰州长江大桥07年12月2010年93.7亿苏中机场2009年下半年2010年10亿沪泰城际铁路2010年//Page5经济：泰州GDP增长速度以及人均可支配收入增长速度，表明泰州经济增长迅猛，购买力强劲2008年江苏省主要城市GDP增长率16.01%12.10%13%12.40%12.40%13.40%13.30%12.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%泰州南京苏州无锡常州扬州南通江苏省2003年-2009年泰州人均可支配收入9.40%13.80%14.70%14%17.80%15.10%11.40%050001000015000200002003年2004年2005年2006年2007年2008年09年1-10月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2008年长三角16城市固定投资总额增幅前五名32.30%27.90%22.20%21.40%20.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%扬州泰州镇江舟山常州泰州经济追赶式爆发增长：GDP连续9年以两位数增长，平均增长率超过15%；2008年人均可支配收入达到18000元左右，直奔2万大关；多项经济指标名列长三角16城市前列；这是一个泰州奇迹。泰州在加快争夺长三角经济高地的步伐！Page6城市化进程：泰州市城市化进程逐年增加，城市化发展的原动力不断增强泰州市（海陵区、高港区）城市化率44.90%45.10%45.20%45.30%46.10%47.60%57%51%50%49%48%47%46%45%43%30.00%40.00%50.00%60.00%200220032004200520062007…20122000年-2030年泰州市（海陵区、高港区）城市人口规划59.9260.5761.362.2962.8263.3864.2664.7690120150100959085807874706561504005010015020020002001200220032004200520062007…201220202030城市人口将大幅增长2012年，城市人口将达到90万人；2020年，达到120万人；2030年，达到150万人。城市化率显著提高到2012年，城市化率达到57%。Page7产业：医药、化工、机电、船舶等四大支柱产业的发展加速城市扩容升级09年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区泰州中国医药城位于主城区和高港区中间位置，靠近周山河街区，总规划25平方公里，至2020年规划建设用地10平方公里。Page8城市规划：泰州城市发展为南拓、东进、西优、北控，城市发展主导向南南拓——城市发展方向主要向南，重点建设南部新城。东进——整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区，并与姜堰城区在空间、交通、基础设施等方面积极对接。西优——优化整合西部用地，结合铁路货站发展物流用地，并控制化工园区发展规模，远期调整为生活性用地。北控——控制新通扬运河以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。Page9文化：历史悠久的泰州城市，汇集各种区域文化“凤凰宝地、祥泰之州”泰州主城区600年来无战事，国家卫生城、环保模范城、双拥模范城、中国优秀旅游城市。戏曲文化泰州是梅兰芳的故乡，泰州人学戏唱戏的兴趣格外浓。著名京剧表演艺术家黄孝慈曾说：“泰州的观众忒灵，喝彩都在戏眼上。”著名戏剧作家仲振奎、仲振履、纪桂芳、汪宗沂等均出自泰州。水文化泰州无山，只有水。泰州是一个江、淮、海三水汇聚，清、浑、咸三味交融的特色城市。古时泰州又被称为“三水”。泰州城内水网纵横，桥梁众多。城因水而设，市因水而兴。盐税文化历史上淮南一直是盐的主要产地，盐业生产历史悠久、盐税文化底蕴丰厚。现存税务街、税务桥等历史文化遗址。早茶文化泰州早茶文化，得于扬州而甚于扬州。虽然富春、冶春精细的名声广为传知，但真正在民间发扬传承的，还是泰州早茶。早茶以吃点心面条之类，尤其要吃煮干丝或烫干丝为主。Page10城市研究总评：1.城市具有良好的区位、交通及资源条件，在长三角城市体系中开始发挥其先天优势，逐渐构建其独特的核心竞争力；2.城市经济已进入快速发展通道，各核心指标绝对值直线上升，追赶周边同类城市，发展速度进一步加快；3.人口总量不高但增速较快，城市化进程不断加速，对城市房地产的发展有着巨大的推动作用，未来形势较好；4.在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。Page11市场机会分析整体发展战略项目定位物业发展建议项目属性界定市场环境分析项目问题界定经济测算泰州城市概况扬州整体房产环境一览扬州分区房产市场概况本区域房产市场概况泰州别墅市场概况人物访谈概况Page12从泰州市近年GDP总量以及人均GDP的增长速度和各项指标数据可以看出，泰州市房地产市场进入高速发展期2002年-2008年泰州市GDP504.26580.04705.2819.61002.281202.21394.211.60%13.40%14.70%15%15.30%15.70%13.50%020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP总量（亿元）增幅2002年-2008年泰州市人均GDP1001411513140141741721509260933025611.40%13.30%14.80%15.60%16.30%17%13.50%050001000015000200002500030000350002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP（元）增幅房地产预警系统判断：GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动期800-4,000US$快速发展期4000-8,000US$平稳发展期8000-20,000US$减缓发展期Page13从泰州地区各项消费数据可以看出，居民生活水平迅猛提高，为房地产发展提供有力的保障2002年-2008年泰州社会消费品零售总额161.19173.76200.69233.81271.33321.07395.7310.30%12.40%15.50%16.50%16%18.30%23.30%01002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额（亿元）增长率2002年-2008年泰州人均消费性支出5550574363187556818490211098512.20%3.50%10%19.60%8.30%10.20%21.80%0200040006000800010000120002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%市区人均消费性支出（元）增长率“汉唐古郡，淮海名区”，泰州自古就有浓厚的商业底蕴。从2002年到2008年，泰州人均可支配收入常年保持在15%的高增长率，而人均消费性支出也逐年加大。在金融危机影响日益加深的情况下，2008年市区居民人均消费支出仍保持了高速增长，增幅在长三角16个城市中位居第一。Page142003年-2008年房地产开发投资31.1539.2847.6263.0992.07111.780204060801001202003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产开发投资（亿元）泰州房地产市场转变过程：供不应求→需求释放→市场归于理性，目前市场需求稳步上升2009年1-9月同比增幅房地产开发投资额86.94亿11.6%商品房销售面积262.97万㎡29.4%2005年之前，泰州房地产开发进程滞后，供应不能满足需求；2006-2007，房地产市场飞速发展，需求释放，市场供应量与销售量逐步提升；2008年，在外部环境较差的情况下，商品房销售仍然保持良好势头；预计2009年后，房地产市场归于理性。需求量稳步增加。2005年-2008年商品房施工、竣工、销售面积9111011314585981051237586981130501001502002005年2006年2007年2008年商品房施工面积（万㎡）商品房竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）Page15泰州商品房销售均价0100020003000400050002004年2005年2006年2007年2008年2009年1-5月商品房销售均价（元/㎡）2002年-2008年泰州历年房价收入比及于上海南京比较5.936.327.67.137.1610.478.626.516.870246810122002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年上海（2008）南京（2008）泰州近年商品房成交均价稳步上升，房价收入比合理，房地产市场发展空间较大自2004年后，泰州房价稳步上涨。2008年商品房销售平均价格为4000元/㎡。2009年10月底泰州房交会四天成交243套，成交均价达到4785元/㎡，泰州房地产价格呈现稳步上升的态势。从2001年开始，泰州房价收入比基本稳定在6-7。泰州消费者购买力能够支撑当前价格。Page16泰州近年土地市场运行稳健控制有序，近四年年均土地成交在1600亩左右，供应量渐渐呈现紧张态势2001年-2008年泰州土地成交情况1233.18962.141048.021156.93653.71642.71604.731654.840200400600800100012001400160018002001年2002年2003年20004年2005年2006年2007年2008年土地成交面积（亩)近三年老城区土地成交情况城东,37%城南,42%城中8%,城北