江苏苏州昆山新星路商业项目全程营销策划提案报告_111P_XXXX年

【内容提要】势篇：宏观形势分析…………04谋篇：项目定位分析…………25攻篇：项目业态定位…………50算篇：项目操盘策略…………73知篇：易亚机构介绍…………87壹：宏观形势分析壹：宏观形势分析……0404--31311、宏观调控措施……042、调控影响分析……173、昆山城市概况……24端倪初现端倪初现端倪初现1、宏观调控分析1.11.1一月份宏观调控一月份宏观调控新政一览新政一览新政一览1、宏观调控分析1.11.1一月份宏观调控一月份宏观调控相关分析相关分析相关分析1、宏观调控分析1.11.1一月份宏观调控一月份宏观调控1、宏观调控分析1.21.2二月份宏观调控二月份宏观调控扑朔迷离扑朔迷离扑朔迷离新政一览新政一览新政一览1、宏观调控分析1.21.2二月份宏观调控二月份宏观调控相关分析相关分析相关分析1、宏观调控分析1.21.2二月份宏观调控二月份宏观调控重磅出击重磅出击重磅出击1、宏观调控分析1.31.3三月份宏观调控三月份宏观调控新政一览新政一览新政一览1、宏观调控分析1.31.3三月份宏观调控三月份宏观调控相关分析相关分析相关分析1、宏观调控分析1.31.3三月份宏观调控三月份宏观调控连下冰雹连下冰雹连下冰雹1、宏观调控分析1.41.4四月份宏观调控四月份宏观调控新政一览新政一览新政一览1、宏观调控分析1.41.4四月份宏观调控四月份宏观调控新政一览新政一览新政一览1、宏观调控分析1.41.4四月份宏观调控四月份宏观调控相关分析相关分析相关分析1、宏观调控分析1.41.4四月份宏观调控四月份宏观调控2、调控对楼市的影响2.12.1新政解读新政解读成交量变化成交量变化成交量变化2.12.1新政解读新政解读价格变化价格变化价格变化2、调控对楼市的影响2.12.1新政解读新政解读客户变化客户变化客户变化2、调控对楼市的影响2.22.2后市预期后市预期后市预期后市预期后市预期2、调控对楼市的影响住宅市场呈现两个极端住宅市场呈现两个极端90平方米以下的小户型新政影响较小，表现坚挺，成交量和成交价格稳中有升。新政后推出的小户型去化速度较快，典型项目有：嘉盛花园、金城1958等。市场后期将推出一定量的小户型，后市将以小面积户型为主。刚性需求的小户型受追捧刚性需求的小户型受追捧刚性需求的小户型受追捧高端别墅凭借稀缺资源、强抗风险能力和升值潜力，依然收到追捧，新近推出的独墅岛等项目，收到了超高端客户的抢购。高端别墅销售依然火热高端别墅销售依然火热高端别墅销售依然火热2.32.3当下市场机遇当下市场机遇2、调控对楼市的影响非住宅项目迎来良机非住宅项目迎来良机商铺：商铺：投资成本未增加，长期的升值潜力大，部分产品带租约销售。办公：办公：中端写字楼的市场需求依然旺盛，写字楼投资市场正在形成。公寓：公寓：投资总额低，出租便利，优质产品受追捧。商铺/写字楼/酒店公寓受追捧商铺商铺//写字楼写字楼//酒店公寓受追捧酒店公寓受追捧2.32.3当下市场机遇当下市场机遇2、调控对楼市的影响““热热””钱需求出路钱需求出路如股票、基金、黄金、期货等领域，风险较大。在通胀预期下，银行储蓄的利息明显缺乏吸引力。非地产领域投资风险较大非地产领域投资风险较大非地产领域投资风险较大除了非住宅项目看好之外，住宅领域也将引来一轮全新的投资。部分投资群体转战“优质住宅项目”，为对抗新政影响，此类群体将一次性付款。地产领域投资依然看好地产领域投资依然看好地产领域投资依然看好2.32.3当下市场机遇当下市场机遇2、调控对楼市的影响3.13.1城市概况城市概况3、昆山城市分析昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连。南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤。西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里。总面积921.3平方公里（水域面积占23.1%）城市地理位置江苏东大门·浦东连接站城市地理位置城市地理位置江苏东大门江苏东大门··浦东连接站浦东连接站3.13.1城市概况城市概况3、昆山城市分析昆山昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空航空::上海虹桥机场（距45公里），上海浦东机场（距100公里）。港口港口::上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区）。城市交通概况城市交通概况城市交通概况3.13.1城市概况城市概况3、昆山城市分析江苏昆山，全国经济百强县之首。2009年以来，全市经济运行低开高走、逐季向好，主要经济指标较快增长，预计全年完成地区生产总值1750亿元，比上年增长16%张国华表示，昆山要充分发挥“对台沿沪”的独特优势，提升集聚整合发展要素的能力，使昆山成为产业资本和人才、技术、信息资源的汇聚地。。2009年，昆山财政收入总量、人均GDP和人均地方一般预算收入继续位居全国各县（市）之首。城市经济概况城市经济概况城市经济概况3.23.2城市发展规划城市发展规划3、昆山城市分析东拓东拓整合花桥、融入上海。西育西育联合苏州、保育阳澄。南优南优优化吴淞、转型升级。北延北延昆太联动、提升二产。3.23.2城市发展规划城市发展规划3、昆山城市分析强化核心、轴向提升、分区发展。一核一核指新昆山站至现状城市中心区，结合高速铁路、城际铁路车站建设，在其周边形成城市商务商贸中心区，并通过人民路公共服务设施南延，共同形成昆山未来新的城市中心。五带五带指由城市核心沿公共交通走廊向外延伸的五条集聚发展带。东南至花桥为现代服务业集聚带，西侧至阳澄湖为文化休闲集聚带，向东至昆山经济技术开发区、向北至周市、向南至张浦为生活服务集聚带，沿线的公共交通枢纽站点周边地区布置各级公共设施中心和高密度居住用地，外侧地区布置中低密度居住用地。五区五区昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城、昆山经济技术开发区、张浦分区和周市分区。一轴五带五区一轴一轴五带五带五区五区3.23.2城市发展规划城市发展规划3、昆山城市分析经济技术开发区经济技术开发区经济技术开发区3.23.2城市发展规划城市发展规划3、昆山城市分析至2020年，城市人口规模270万人，城市建设用地规模310平方公里，人均城市建设用地控制在115平方米以内。昆山高新区（玉山分区）：人口规模90万人，城市建设用地规模95平方公里。昆山经济技术开发区：人口规模83万人，城市建设用地规模90平方公里。花桥商务城：人口规模38万人，城市建设用地规模55平方公里。张浦分区：人口规模24万人，城市建设用地规模30平方公里。周市分区：人口规模35万人，城市建设用地规模40平方公里。城市及分区规模城市及分区规模城市及分区规模3.23.2城市发展规划城市发展规划3、昆山城市分析接轨上海“两个中心”建设，建立“昆太联动”协作机制，加强交通设施衔接，推动现代服务业、先进制造业的同步发展。区域协调发展策略区域协调发展策略区域协调发展策略重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有：昆山经济技术开发区昆山经济技术开发区、昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城。近期重点发展区域近期重点发展区域近期重点发展区域贰：项目定位分析贰：项目定位分析……3232--35351、区域背景分析……332、项目立地分析……443、竞争个案分析……474、项目定位分析……491.11.1经济开发区概述经济开发区概述1985年，当时的县委、县政府统筹规划，在县区东侧自费创办了第一个工业新区，这便是今天昆山经济技术开发区的雏形。1988年，工业新区正式更名为昆山经济技术开发区。1992年8月，开发区顺利通过了国务院批准，成为国家级开发区。自1992年以来，开发区在周边乡镇相继建立起十余个工业配套区，形成了庞大的工业区体系，为昆山经济的全面迅速发展奠定了坚实的基础。截止2006年底开发区共投入资金140亿元，规划控制面积115平方公里，已基本形成一个核心区、二个城市副中心。国家级开发区国家级开发区国家级开发区1、区域背景分析昆嘉路沿线现有厂区。进口开发A区。进口开发B区。日本工业园。昆嘉路路以南新厂区。国家光电产业园。6大工业区66大工业区大工业区娄江以北区域主商圈。娄江以南区域次商圈。前进东路商业带。夏驾河商圈。新星路商业带。5大商业带55大商业带大商业带1.21.2开发区主体片区开发区主体片区1、区域背景分析山开发区光电产业园于2003年启动建设，总规划面积12平方公里，首期启动3平方公里。重点发展以液晶面板（TFT－LCD）为核心的光显示产业，以太阳能光伏为核心的光能源产业和以高亮度LED为核心的光照明产业。已有龙腾光电、康佳电视、西钛微电子、元盛电子、太极能源、琉明光学等16家企业入驻，投资总额超55亿美元，光电产业链初步形成。光电产业园列入国家产业战略规划光电产业园列入国家产业战略规划光电产业园列入国家产业战略规划1.31.3国家光电产业园国家光电产业园1、区域背景分析2、项目立地分析2.12.1项目地段描述项目地段描述位于昆山市区以东。属于国家级经济技术开发区。地理位置地理位置地理位置地块位于新星路两侧。北至景王路，南至昆嘉路，贯穿开发区南北。四至情况四至情况四至情况地块内路网发达，私家车通达性较好。目前公共交通稍有欠缺。交通道路交通道路交通道路地段相对较偏地段相对较偏但交通便利，但交通便利，人口十分密集。人口十分密集。■■占地面积：占地面积：63945㎡■■容容积积率：率：1.2-1.4■■总建面积：总建面积：≤89523㎡■■建筑密度：建筑密度：45%■■备备注：注：另含三期现有建筑2.22.2项目数据指标项目数据指标2、项目立地分析楼号面积（㎡）14273236413701749123510529658667869586943978582.32.3项目现状项目现状2、项目立地分析2.4SWOT2.4SWOT分析分析位于开发区的东区，距离市中心相对较远，商业可自成体系。地段优越地段优越地段优越道路系统发达，地块均为沿街位置，市口好，商业价值较高。市口效益好市口效益好市口效益好周边为成片的住宅区、工业园区和厂房区，人气旺盛，消费潜力相对较大。消费市场巨大消费市场巨大消费市场巨大项目总体量近10万方，拥有一定的规模，具有成为区域商业中心的潜力。规模效应规模效应规模效应2、项目立地分析优势分析：优势分析：SSWOTWOT分析分析项目地块多达9快，数量较多，但单体的体量较小，难以形成主力商业。地块数量多、体量小地块数量多、体量小地块数量多、体量小劣势分析：劣势分析：SSWWOTOT分析分析9块地块，4条街，8个街口，商业动线较为分散，商业氛围难以凝集。沿街动线长、较分散沿街动线长、较分散沿街动线长、较分散2.4SWOT2.4SWOT分析分析2、项目立地分析机会分析：机会分析：SWSWOOTT分析分析宏观政策的调控下，住宅市场受到较大冲击。但商业地产却迎来一个良好的时机，投资份额大量分流至商业地产。宏观调控，商业地产迎来春天宏观调控，商业地产迎来春天宏观调控，商业地产迎来春天经济开发区各项建设快速推进，光电产业园日渐成熟，区域价值得以提升，商业配套成为后期发展重点。区域升级开发，潜力日渐显现区域升级开发，潜力日渐显现区域升级开发，潜力日渐显现2.4SWOT2.4SWOT分析分析2、项目立地分析除开发区和昆山市区的竞争之外，陆家、花桥等热点区域就分流部分投资客。周边竞争激烈，客户分流周边竞争激烈，客户分流周边竞争激烈，客户分流威胁分析：威胁分析：SWOSWOTT分析分析住宅市场的观望将迅速扩大，影响至商业地产的投资心理。后市存在政策风险后市存在政策风险后市存在政策风险2.4SWOT2.4SWOT分析分析2、项目立地分析3、项目竞争分析3.13.1各商圈竞合分析各商圈竞合分析3.23.2竞争个案：世茂东壹号竞争个案：世茂东壹号3、当前竞争分析商业体