蒙城盛世漆园项目营销策划方案

深圳博观地产顾问有限公司致安徽瑞沅置地有限公司之蒙城盛世漆园项目营销策划定位方案前言首先非常感谢贵公司对我公司的信任，我们非常荣幸，能够对贵公司委托的蒙城盛世漆园项目，提供营销策划定位报告，供贵司参考。我们的报告是根据蒙城房地产整体市场分析，在市场充分研究的基础上提出项目营销策略。报告通过对项目自身深入分析，结合十年来我们的专业实践而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的信息。项目研究思路博观对项目目标的理解–叫座树立片区高价实现全城范围的高销售率在蒙城地产市场中取得非凡的影响力……–叫好打造一流的品质社区成为市民中意的消费场所建设城中心生态人文社区为政府税收、就业做贡献竖立城市建筑景观的新地标……树立项目口碑——叫好；实现高价，高销售率——叫座我们的销售目标是什么？利润最大化进一步提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长博观对本项目销售目标的理解利润最大化；迅速回笼资金；进一步提升企业品牌知名度；销售持续增长项目研究思路目标策略前思考，问题界定项目研究思路策略前思考：问题界定项目位于城南新区，如何解决客户区位认同障碍？区域未来竞争激烈，项目地块在产品同质化严重情况下，如何实现挖掘或赋予项目核心竞争力，实现差异化突破？项目首期开盘销售不利，如何扭转项目形象？项目如何迅速聚集人气，如何树立市场形象？目录1.市场研究房地产市场研究，把握市场动态，准确市场定位+所有研究的核心均围绕：物业的价值，实现销售目标2.本体分析分析项目自身，了解项目特质，研究项目问题，提升项目价值+3.针对性营销推广策略营销推广，策略组合4.销售管理与控制+5.项目平面展示攻城必先读城宏观市场研究总结1市场研究房地产市场分析宏观市场认知蒙城位于安徽省北部，亳州市东南区域，地处淮北平原中部。县境东临怀远，北接涡阳县和濉溪县，西与利辛县接壤，南与凤台县交界，交通十分便利。东接京沪铁路中心站蚌埠市90公里，西连京九铁路中心站阜阳市90公里，南毗淮南，北邻淮北，南京至洛阳高速横穿东西，省道307线、305线、203线交汇于县城，涡河、茨淮新河经淮河通江达海，长年通航。是亳州东南地区的重要门户。拥有全国唯一一家设在县区的国家级汽车批发市场“安徽皖北汽车中心批发市场”，建于2001年的“牛群中国商贸城”等发展至今已成为亳州东南地区重要的商贸集散中心。蒙城是亳州东南地区重要门户和商贸集散中心行政区域蒙城县隶属亳州市，人口131万，面积2091平方公里，耕地面积230万亩，辖15个乡镇、2个办事处、1个工业园区和1个林场。城市文化定位蒙城县历史悠久，文化底蕴丰厚，是省级历史文化名城。始建于殷商，唐天宝元年（公元742）正式定名为蒙城县，沿用至今，是一代先哲庄子的故里。城市印象蒙城是一代先哲庄子的故里，誉为“皖北水乡”宏观市场认知城市化建设，农村人口城镇化是蒙城房地产发展的推动力，年住宅需求量约50万平米第六次全国人口普查，全县常住人口为1062080人；第五次全国人口普查，全县常住人口为1106749人；两次人口普查相比，十年共减少44669人，下降4.04%，年平均下降0.41%。家庭户319866户，家庭户人口为1045962人，平均每个家庭户的人口为3.27人，比2000年第五次全国人口普查的3.87人减少0.6人；城市化建设，农村人口城市化是房地产发展的推动力。户籍人口增长快，乡镇进城人口增幅明显时间节点2008年2011年2015年备注城区人口18万人25万人40万人人口增量―――7万人15万人供求分析2011至2015年平均每年人口增幅3万人，其住宅潜在需求量年平均约为50万㎡宏观市场认知转移村镇约102万人县城约28万人房地产市场发展预警系统判断——蒙城房地产处于快速发展期小于4%4%—5%5%—8%大于8%GDP增速与房地产发展关系萎缩停滞稳定发展高速发展年份经济增长GDP（亿元）人均GDP（元）2007年71.1356442008年84.5265382009年95.8173092010年114.3086642011年139.8105562012年160.35119422012年，蒙城县实现生产总值160.35亿元，同比增长12.5%；近5年生产总值年增长率约12%，增长速度快蒙城GDP位居亳州市前列，GDP年增长率约12%，房地产处于快速发展期阶段城市经济环境分析2010年，蒙城GDP达到114.76亿元,比上年增长14.1%；蒙城属黄淮粮仓大县这一农产品、畜牧养殖优势明显、矿产资源丰富，已探明的地下储量优质煤8亿吨；蒙城产业支柱明显，主导产业为煤炭、汽车生产、汽车改装、肉食品加工、木材加工、轻纺服装、建筑建材等行业，“江淮安驰”、“五洲”牛肉、“东升食品”等品牌。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～8000外部环境福利分房阶段政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房地产市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较准；开发商注重效益降低成本。需求特征满足基本生活需求，客户单一，基本无附加值。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大。需求增长趋于平稳；生存、改善需求为主；客户结构复杂多样。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重;产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。蒙城处于快速发展阶段蒙城县人均GDP从2007年的5644元增加到2012年的11942元，在6年的时间里约增加了近1倍；2011年和2012年的人均GDP都以较高的速度在增长蒙城人均GDP的快速增长，房地产购买力增强，客户出现多样化需求城市经济环境分析城南新区9.6平方公里，将成为蒙城品质人居的板块，本案坐享新城的配套和资源城市发展规划研究区域功能定位城南中心区9.6平方公里。2010年启动区北至S307、西至S203、南至永兴路，冬至东光路，面积4平方公里，规划定位为生态新区、政务新区、商业贸易居住区、金融教育医疗服务区四大功能根据城南新区规划及目前建设情况来看，城南新区板块特别是中心区，将逐渐形成一个集行政、办公、商业、教育、医疗、文化等为一体的现代化新城中心。区域板块必将成为蒙城高尚品质人居的代表板块城南新区规划突出三大目标：强调功能复合、强化中心氛围、打造活力之城；完善设施配套、营造水绿环境，构筑宜居之城；集约利用资源，提倡绿色环保，建设生态之城。本案处于城南中心区辐射范围内，坐享新城配套和资源城南新区打造“一心”，“一核”“五片”规划，城市向南发展，建设一座新蒙城区域规划概况新区位于蒙城县城南，城南中心区9.6平方公里，距离老城中心仅2公里。城南新区建设完成后，将形成“一心”即城市商业中心、“一核”即文化公园绿核、“两轴”即嵇康路城市发展轴和濮水路社区生活轴、“五片”即5个片区，总居住人口将达到17万人左右。而目前蒙城县城居住人口仅18万人，由此可见，城市未来将吸纳更多人口迁居城南新区。城市向南发展，政府正致力于在南城新区建设一座新蒙城。城市发展规划研究城南新区小结宏观市场认知一代先哲庄子的故里，誉为“皖北水乡”城市化建设，农村人口城镇化是蒙城房地产发展的推动力，年住宅需求量约50万平米城市发展规划9.6平方公里的城南新区，将成为蒙城品质人居的板块形成“一心”，“一核”“五片”，吸引更多人口居住，打造新蒙城宏观市场环境看好，城市规划前景利好市场发展阶段分析近8年历经5个发展阶段，穿越楼市高涨与萧条期后，目前正处于楼市平稳上升期。发展历程蒙城房地产市场03年正式起步，先后经历了起步、发展、高涨、萧条和复苏五个阶段；经历03-06年的起步及平稳发展；08年，受全球金融危机及政府宏观调控影响，蒙城房地产市场急转直下，市场转入萧条期；09年，受国家宏观调控、市、县两级政府的优惠政策，楼市开始逐渐复苏，房地产市场逐步转暖。03年起步发展快速发展03—0708年09年10—12年房地产萧条房价高涨调控及平稳上升楼市穿越高涨和萧条期后，蒙城楼市目前正处于稳步上升期项目区位相近、客户群重叠和产品近似是核心竞争市场因素选取原则：1、客户群重叠；2、区位相近；3、产品近似；核心竞争市场的界定：县城房地产区域性选择强，区域认可度高，区位相近是项目核心竞争市场的主要因素——如何在核心竞争市场中脱颖而出，抢占市场制高点，树立市场口碑及品牌，成为项目成功的关键点。市场竞品楼盘分析润尔。凯旋府名邦。学府玖隆国际华侨城御景华庭盛世漆园宝业。梦蝶绿苑玖隆。皇家花园核心竞争区域市场楼盘分布宝业.梦蝶绿苑——销售去化速度快，客户接受度高具体事项内容具体事项内容基本情况占地面积148014平米开发商蒙城宝业投资有限公司绿化率41%总建筑面积43万方容积率2.9位置蒙城县城南新区梦蝶公园东侧交付时间1期2014年5月1期2015年5月开盘时间一期2013年交付标准毛坯其他二期2013年5月底开盘产品及销售情况销售均价4200元/平销售底价4000元/平销售最高价/月均销售量98套总户数3500户已售套数295套库存量3205套库存产品面积配比三房（88-104平）：套两房（78-87平）：套配套学区配套附小，六中商业配套餐饮，金融，日用百货交通配套/商业类型商业步行街市场竞品楼盘分析华侨城——英伦风格主题打造，销售去化速度较快具体事项内容具体事项内容基本情况占地面积78588平米开发商蒙城县天纵房地产开发有限责任公司绿化率40%总建筑面积20万方容积率2.2位置蒙城县庄子大道与永兴路交叉口交付时间2013年年底开盘时间1期2012年12月，二期2013年4月交付标准毛坯其他10万抵12万，按揭9.8折，一次性付款9.5折产品及销售情况销售均价3800元/平销售底价3600元/平销售最高价4500元/平月均销售量48套总户数1850户已售房源341套库存量1509套库存产品面积配比三房（85-125平）：两房（78-87平）：配套学区配套附小，六中商业配套百货日用交通配套/商业类型社区商业市场竞品楼盘分析玖隆皇家花园——蒙城当地企业开发，项目首期多层开盘，接受度较高具体事项内容具体事项内容基本情况占地面积126580平米开发商蒙城县玖隆房地产开发有限公司绿化率40%总建筑面积30.2万方容积率2.4位置蒙城县城南新区五里河西，前张路北交付时间2014年年底开盘时间2013.2交付标准毛坯其他/产品及销售清理销售均价多层4200元/平高层3800元/平销售底价3500元/平销售最高价4500元/平总户数2248户，预计居住7194人已售房源73套月均销售量24套库存量（已推）2175套库存产品面积配比三房（85-125平）：两房（78-87平）：配套学区配套附小，幼儿园商业配套金融，日用百货交通配套/商业类型社区配套市场竞品楼盘分析名邦.学府——项目准现房销售，自身商业配套齐全具体事项内容具体事项内容基本情况占地面积71554平米开发商安徽名邦置业有限公司绿化率40%总建筑面积18万方容积率2.5位置蒙城县新一中对面，城南中心水公园交付时间2013年年底开盘时间2011年12月3日交付标准毛坯其他一次性付款优惠20000元，首付款50%以上，可优惠5000元。购房即可享10000元和9.8折优惠，并赠送价值8000元海尔橱柜一套产品及销售情况销售均价4800元/平销售底价4500元/平销售最高价5600元/平总户数1280套已售房源1101月均销售量64套库存量179套库存产品面积配比三房（85-125平）：两房（78