通和时代公寓营销策划报告

——安徽三足置业投资发展有限公司一、合肥市场与宏观经济概况合肥市总面积7029平方公里，总人口478万，其中城中心总面积838平方公里，建成区224平方公里，人口240万，划分为九个房地产板块城市概况合肥市城区地图政务区观点1目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限，但个别优质产品仍然会实现价格突破•近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势•诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用•房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨观点2合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆合肥市住宅市场现状与未来发展的几点研判：在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路，以满足高端消费需求观点4受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式观点3近两年来众多外地品牌开发商争纷拿地、抢滩合肥，品牌开发商的进驻带来了产品创新，提升了合肥房地产整体开发水平121213122万科楼盘绿地楼盘华润楼盘绿城楼盘万科皖安地块，占地10万，建面39万万科江淮地块，占地11万，建面42万，计划08年10月入市1万科江淮地块2万科皖安地块1幸福里，28万平米，去年8月入市2澜溪镇1国际花都2绿地·蓝海44绿地·赢海3海顿公馆1桂花园2百合公寓3新绿园4房地产特征分析外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接受力比较强空中庭院，计一半面积，可隔成一间房间空中庭院大露台景观创新绿城桂花园：以舒适精致的园林景观设计，升级了合肥人购房居住理念，该项目被消费者热棒户型创新华润幸福里：户型设计引入深圳户型设计元素，为消费者带来了实惠，提升了居住的舒适度，该项目户型被购房者普遍赞誉理念创新绿城海顿公馆：将科技智能化技术引入住宅设计，以科技提升居住品质。大力推广精装修住宅，精装住宅价格突破1万元/平米！房地产特征分析除少数外地品牌开发商外，本地开发商很少通过产品创新及产品力的塑造树立价值标杆，高端消费存在较大潜力房地产特征分析绿地集团：海顿公馆项目，智能化创新，均价6800元/平方米，高出周边楼盘近1500元/平方米以上，销售态势良好华润集团：澜溪镇，依托蜀山风景区，产品引入挑高阳台、空中庭院等新概念，单价达到5500-9000元/平方米，是华润在合肥树立口碑的奠基之作华润集团：幸福里项目，户型创新，上市即以6000元/平方米均价高开，单价高出周边楼盘近千元，受到购房者热捧。绿城集团：百合公寓项目，注重产品品质、环境塑造及细节的把握，以整体均好性受到合肥消费者欢迎，在合肥市场树立了良好的口碑，均价6300元/平方米二、时代公寓自身分析本案所处区域分析北半区南半区针对本项目所在地黄山路版块，我们将其分割为2个半区，即北半区和南半区。如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、新华学府春天、大溪地等先期开发的楼盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块，这就给这一区域楼盘形成了前所未有的激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最好的时代，也是最坏的时代！竞争版块分析•以黄山路为界，东片区是毗邻合作化路及安徽大学；而西片区则云集了诸如大溪地、新华地产、颐和花园等大盘衬托下的成熟居住区；其周边配套设施较为完善，拥有良好的学区教育环境，是本案的所在区域，同时也是最大竞争区域。关键词：成熟•黄山路以南区域则集中了绿城百合公寓、香樟雅苑、华润幸福里、城市天地等一系列大盘，不论从规模效应还是从市场前景来说，黄山路南片区都是购房者最热门的区域。关键词：热门本案SWOT分析优势：地段：黄山路板块，成熟地段，50中学区总价：24万左右的总价，利于投资周边生活配套设施成熟；劣势：尾房具有一定的抗性；公寓商住为一体，单价较高；项目淡出市场较长，新客户认知度不高机会：享受合肥整体价格增长利用前期老客户的资源快速启动市场年轻置业者及以学区为主要购买点威胁：合肥整体房地产市场竞争更为激烈，楼市将进入一个优胜劣汰的调整期价格敏感性提高，客户更为挑剔。本案卖点梳理地段升值潜力准现房黄山路版块成熟地段20～30元/㎡租金准现房销售未来居住中心投资回报率小区日益成型教育配套50中分校望子成龙，教育为先。三、时代公寓尾房瓶颈三大瓶颈作为尾盘，建筑质量疑问根深蒂固市场推广力度薄弱不通天然气，单价过高尾房能买吗？？？——工地围墙破旧，指示标识不明确；——销售中心比较隐蔽，无导示牌四、时代公寓尾房营销策略〖尾盘营销〗——四大策略借力打力集中优势灵活适应迅速去化各位同仁，你们认为我们将采取怎样措施？通和时代公寓营销策略的32字方针•收起拳头、攻其一点•灵活变通、适应市场•借力打力、创新为本•抢占市场、快速去化收起拳头、攻其一点•从第13页PPT资料我们不难看出，本案的几大优势：①地段；②升值潜力；③准现房；④50中学区；然而作为尾盘销售，则不如项目初始入市前的大张旗鼓，面面俱到。在所剩体量不大的情况下，营销推广计划则应更多的从实际出发，达到事半功倍。所以，我们建议一：在不有意弱化本案自身优势基础上，无限放大学区房的概念，针对于目前市场上为解决子女上学而购房的潜在客户群。具权威统计数据显示，目前单纯为了购买学区房而买房者占总购房群体的近11%，因此，这部分潜在客户将有效的解决目前来电、来访量不足的问题。收起拳头、攻其一点•据日前报道：自2009年2月以来，合肥楼市开始春风拂面，成交量成上升趋势。但进入4月份以来，则出现量跌价升的现象。我们认为这是一个合理的经济周期。冷冻了近半年的楼市在利好政策的积极干预下出现结构性回暖，是意料之中的事情，然而这只是市场的一次小范围的试探，而某些楼盘趁机提价行为也严重干扰了正常销售模式和次序。所以会出现量跌行为。灵活变通、适应市场灵活变通、适应市场通和时代公寓在已经确定东边一栋（靠近科技馆一侧）整体被购买之后，则更应该将目光瞄准那些投资客。以国有企业为龙头，商务办公型公寓在未来将一寓难求。我们建议二：变售为租。目前黄山路地段的办公场所租金为20～30元/㎡，以50平米为例，则月租金为1000~1500元之间，总投资回报率则在6%~8%之间。借力打力、创新为本借力打力、创新为本（合房网独家报道）芜湖的黄先生最近准备在合肥买一套婚房，但他表示绝对不会去购买二手房，“毕竟是用于结婚的房子，让别人知道自己购买的是二手房，面子上怎么过的去啊！”在合肥，有黄先生这种想法的人其实不少，主要就是这“二手”两个字惹得祸。“二手”在字典中的意思是，用过的，旧的。相对于购买过的商品而言，二手指已经经过一次或多次交易的商品。本网近日针对二手房做了一次调查，调查显示合肥有一半以上的市民在购房时压根没有考虑过够买二手房。•提及2手房，顾名思义，就是已经住过人的房子，在有些人心中，2手房的脏兮兮、乱糟糟的画面始终挥之不去。具二手房经纪公司介绍，在他们那里那些买过却未曾住人的“二手房”最受欢迎。售价也比普通的二手房价格高出200~300元/㎡。而本案所剩的尾房也正属此类。因此我们建议三：选择当地比较有实力的二手房中介公司（如辉达房产），与其强强联合，整合他们手中的客户资源，进行终端营销。借力打力、创新为本•市场风云，变幻莫测；谁也不敢说如今的楼市“小阳春”还能坚持多久；谁也不知道政府在未来会对房地产市场又将出台怎样的政策措施；正所谓“胜，在未战之前。”抢占市场、快速去化•抢占市场，实现快速去化。我们建议四：以既定利润预期所产生的价格为基准价格下浮5%~10%，进行一口价销售。抢占市场、快速去化拒绝涓涓溪流，短时爆破，集中资源，强突势能营销动作不在于多，而在于高质、有效。根据本项目为尾盘的营销节奏，采取实效营销的总战略，媒体推广方面采取以及时信息发布为主，持续媒体为辅的策略。推广形式及节奏安排：形象更新、快速推广媒体组合：报纸（及时信息发布）短信(短期投放)现场包装（售楼部、围墙）户外（高炮、道旗）电台(短期投放)网络(横幅或对联)主流辅助房地产营销，无论我们之前做出怎样的假设，如何的分析，但究其结果，无非只有一个，卖房子。所以，我们在最后将事物回归到本质上面来，也就是去化速度成了我们唯一的也只能是唯一的目标。如果把我们前面所有的准备称作“术”的话，那么此刻我们最希望的是“术业有专攻”，集结我们所有人的力量，发挥我们所有人的热情，秉承我们一贯来的“欲取其上，必得上上”的作风，为通和时代公寓创造最后的辉煌！尊重过去，展望未来尊重过去通和地产在过去的几年里已经在市场上形成了一定的影响力，积累了一定的客户资源，沉淀下来的是通和地产厚重的人文，同时也使得文化在房地产这一载体内厚积薄发。因此相信在未来黄山路这一学府大道之上，我们与通和地产一起见证辉煌！展望未来2009年必将是房地产行业不平静的一年，在新一轮的宏观政策影响下，更需要我们每一个地产人的精诚团结，兢兢业业，只有这样我们才能脚踏实地的展望我们大家美好的未来。通和●时代公寓不足之处，敬请指导！