绿城·济南百合花园(高层公寓)X年营销推广计划

济南百合花园项目2012年营销推广计划汇报人：…二○一二年一月目录一．济南经济发展及房地产市场形势二．项目概况与开发阶段三．2012年营销推广计划四．2012年营销推广费用预算五．2012年销售保障措施一、济南经济发展及房地产市场形势济南2010年全市实现生产总值（GDP）3910.8亿元，比上年增长12.7％，连续多年保持两位数增长。全市按常住人口计算的人均GDP为58500元。事项2009年2010年2011年（前三季度）GDP(亿元)3351.363910.83251常住人口人均GDP(元)5380058500/同比增幅(%)12%12.7%/济南近三年GDP增长情况2010年全年城市居民人均消费性支出15973.3元，增长8.2%。城市居民恩格尔系数31.6%，下降1.2个百分点；农村居民恩格尔系数33.6%，下降2.0个百分点。城市居民人均衣着支出1882.4元，增长26.8%；人均交通通讯支出2645.8元，增长8.6%。事项2009年2010年2011年（1-10月）市区城镇居民人均可支配收入(元)2272225321.116730社会消费品零售总额（亿元）1617.91725.51351.6人均住房建筑面积（平方米）39.432.1/每百户拥有汽车数量（辆）16.3322.67/年末城乡居民储蓄余额（亿元）1911.52187.7/济南近三年人均收入与支出变化2010年，全市工业增加值达到1352.4亿元，5年平均增长13.4%，占全市GDP的34.6%。2011年1-3季度，济南市全市生产总值为3250.57亿元，其中第一产业157.70亿元，第二产业1344.24亿元，第三产业1748.63亿元，产业结构更加优化，产业比例由去年同期的4.9:42.3:52.8调整为4.8:41.4:53.8，第三产业比重同比提高1.0个百分点。济南市六大支柱产业为：交通装备产业、冶金钢铁产业、机械装备产业、食品药品产业、电子信息产业、石油化工产业。代表性企业如中国重汽、济南钢铁、济南二机床集团、齐鲁制药、浪潮集团、济南炼油厂等。济南支柱产业发展情况写字楼住宅面积（万平米）套数金额（亿元）2011年去化量252.223212224.172011年存量95.98106932012年预估供给量220240001982011年，济南住宅市场总销售额224亿元，面积252万平米。截至2011年年底，存量房源为96万平米，预计2012年新增供给量约220万平米。济南2011年房地产成交量价变化情况2011年1-11月济南城区住宅供求量价走势050001000015000010002000300040005000600070008000900010000供应套数(套)60851747318435374333379232803209699328824388成交套数(套)75769973178426174096410838302722308730272582成交均价(元/M²)760471507752820385947845830582737647777171032011年12011年22011年32011年42011年52011年62011年72011年82011年92011年102011年11济南2011年房地产成交量价变化情况2012年1月7日，济南经济工作会议召开，关于房地产作出如下部署：坚持调控政策不动摇，抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。增加普通商品住房建设，增加中低价位、中小户型住房供应等措施，更好地满足自住型、改善性住房需求，防止房地产市场出现大的波动。积极引导企事业单位、产业园区及开发区参与保障性住房建设，完成4万套保障性安居工程任务。济南市2012年经济工作会议精神继续紧跟国家房地产市场调控步伐继续实施严格的限购、限贷与限价预售政策济南市2012年房地产政策预期恒大城保利海德公馆恒生伴山2011年竞品楼盘分布图保利海德公馆位于本项目西3公里处，总建筑面积43万平米，容积率2.4，自2011年7月16日开盘以来，累计认购150套，认购金额3.08亿。售楼处每日来电约16批，来访约13批，一期成交量不乐观，二期推出毛坯房，10月8日开盘，92批认筹客户成交36套，成交均价10500元/平米，去化不理想受较高价格影响明显。2011年共成交2.69亿元。2011年竞品楼盘市场情况保利海德公馆恒大城恒生伴山恒大城位于本项目东北5公里处，总建筑面积170万平米。首期于2011年5月29日开盘，推出1149套，当日成交997套，去化率86.77%，成交均价6500-7000元/平米。之后，平均2-3个周加推60-120套房源，2011年成交2340套、17.1亿元。保利海德公馆恒大城恒生伴山恒生伴山位于本项目东南方向，拥有便利的交通条件和优良的自然环境。总建筑面积17余万平米，1131户。一期于2010年7月22日开盘，推出182套精装修户型，均价9500元/㎡，销售不畅。后于2011年9月10日加推毛坯房源共180套，85-135㎡户型，当日成交108套，成交均价7900元/㎡。保利海德公馆恒大城恒生伴山2011年竞品楼盘市场情况项目名称总体量（万平米）核心优势主要不足2011年成交套数成交金额（万元）成交面积（平米）均价（元/平米）保利海德公馆43地段、品牌地价高197269002890012000恒大城170价格、品牌地段2340171000297006500（精装）恒生伴山17地段、环境品牌、配套17810600197587500二、项目概况与开发阶段项目要素基础指标项目位置济南市东北部，隶属于历下区，奥体中路以西，中林路以北。物业类型项目的产品类型为高层、商铺，共35幢建筑。总规划用地面积33.9万平方米总建设用地面积25.6万平方米容积率地上容积率不大于1.9,地下容积率不大于0.75总建筑面积663975平方米其中：地上建筑面积486718平方米地上可售面积452989平方米公司持有物业33728平方米地下建筑面积177257平方米预计总成本513346万元其中：土地成本139244万元工程成本311624万元期间费用62478万元总可售金额预估643714万元（含地下车库和库房）净利润预估29404万元1.项目整体情况分期名称建筑面积（m2）一期C.D272649二期A193742三期B197584合计663975D地块C地块B地块A地块19项目整体开发计划一览表分期一期二期三期分期案名C、D地块A地块B地块占地面积（平方米，下同）1342006240059403开发面积总建筑面积272649193742197584可售物业面积235598187806194994持有物业面积3705159362590土地证取得时间2010年2月4日2010年2月4日2010年2月4日规划方案设计批复时间2011年3月24日2011年5月23日2012年3月31日扩初设计批复时间———施工图设计完成时间2011年5月15日2011年9月2日2012年10月31日建设工程规划许可证领取2011年4月29日2011年6月30日2012年5月31日建设工程施工许可证领取2011年7月12日2011年11月9日2013年1月31日开工时间2011年4月30日2011年11月9日2013年1月31日达到正负O时间2011年10月14日2012年3月1日2013年9月30日当期主体全部封顶时间2012年11月30日2013年3月30日2014年11月30日达到预售条件时间2011年10月14日2012年3月1日2013年9月30日交付时间2014年6月30日2015年6月30日2016年6月30日三、2012年营销推广计划三、2012年营销推广计划2012年销售计划2012年核心推广举措2012年营销推广核心问题2012年销售计划2012年核心推广举措2012年营销推广核心问题三、2012年营销推广计划2012年期初可售房源销售计划面积：平方米，金额：万元分期物业类型期初可售房源情况销售计划主要户型面积套数总面积均价金额金额销售率资金回笼/率一期高层140167228780.9212241300061%9190/71%推盘分期楼号物业类型开盘时间可售房源情况销售计划主要户型面积套数总面积金额均价金额销售率资金回笼额资金回笼率第一次推盘一期D3高层3.311379912231122311900074%600067%第二次推盘一期D2D5高层5.12140212291702917012000069%1510075%第三次推盘一期D10D11高层9.15136/165176277812778111500054%1201080%第四次推盘一期D7D12高层10.28136/165134205992059911300063%1020078%合计—————621897818978115700063%4331076%2012年新增可售房源销售计划面积：平方米，金额：万元一季度二季度三季度四季度去化存量房源加推D3#楼样板区呈现，5月份加推D2#、D5#楼9月份加推D10#D11#楼10月份加推D7#D12#楼可售房源销售金额套数788501面积11265971444金额111005700001234571011122012年可售房源销售计划面积：平方米，金额：万元2012年销售计划2012年核心推广举措2012年营销推广核心问题三、2012年营销推广计划销售计划(套)来访客户成交率需来访客户数日来访客户数5018%62631750110%50101450112%4175112012年客户数量估算注：8-12%的客户成交率依据经验值估算。2012年政策调控继续的大背景下，市场形势依然严峻，客户持续观望，因此保证销售案场日来访客户保持在11-17组难度较大。2012年营销推广核心问题客源！！！2012年营销推广核心问题到目标客户出现的地方寻找客户！2012年营销推广核心问题那么，客户在哪里？济南百合花园来访客户分布区域2011年来访客户区域分布图示62%15%6%4%3%10%历下历城市中天桥槐荫外地地缘性客户为主经十路凤凰路小清河洪楼5KM5KM济南百合花园目标客户区域界定1KM3KM5KM5KM：南至经十东路，西至洪楼广场1KM：南至涵源大街，西至奥体西路3KM：南至工业南路，西至七里河路济南百合花园目标客户区域界定1KM1KM区域：待开发区该区域仅盛福花园与紫御东郡已建成交付，其余地块均处于待开发状态，配套严重不足。济南百合花园周边1KM区域分析1KM3KM3KM区域：中心居住区该区域南至工业南路，西到七里河路，交通便捷，配套完善，已有盛世花城、茗筑美嘉、未来城、富翔天地等多个社区交付使用，人口较为密集。BAFGHDCEA：盛世花城B：茗筑美嘉C：香格里拉D：莱茵小镇E：未来城F：上海花园G：富翔天地H：锦绣泉城济南百合花园周边3KM区域分析开拓路奥体中路会展中心片区祝甸片区济南百合花园周边3KM区域分析开拓路会展中心片区奥体中路会展中心片区位于项目东南向，人口密集，分布有盛世花城、莱茵小镇、新东方家园、汇展香格里拉、茗筑美嘉、未来城等大型小区，总建筑面积超过200万平米，常住人口约10万人。该片区毗邻高新区管委会，交通便利，银行、邮政、通信、餐饮、超市众多，配套完善。随着银座商城高新店开业，该片区逐步发展成为高新区邻里商业中心，为周边居民提供重要的生活配套支持。会展中心片区分析祝甸片区祝甸片区位于项目西南向，是高新区最早发展的区域。分布有锦绣泉城、泉印兰亭、富翔天地、逸东花园等大中型社区及众多机关事业单位宿舍，总建面积约300万平米，常住人口超过15万人。该片区西邻洪楼广场，北到环联小商品市场，南至长途汽车站，交通便利，客流量大。随着城市东拓，该片区亦有长足发展，基础配套迅速完善，区域价值迅速攀升，本项目竞品项目之一-保利海德公馆即位于该片区。祝甸片区分析1KM3KM5KM5KM：商务中心区、经十