地产壹线大连金石国际度假区项目开盘前营销细化方案1

大连金石文化旅游投资有限公司大连金石国际度假区项目开盘前营销细化方案2012.5.21LOGO大连金石文化旅游投资有限公司大连金石文化旅游投资有限公司PART1区域市场概况PART2销售目标及任务分解PART3开盘前总体营销推广思路PART4开盘前营销推广细化方案PART5开盘前针对意向客户的营销动作PART6项目视觉表现PART7D7、D8推盘计划LOGO大连金石文化旅游投资有限公司大连金石文化旅游投资有限公司PART1区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司金石滩位于大连市东部，距离市区45公里，距离开发区25公里通过现已建成的东快路、东联路-振兴路及大连轻轨三号线可实现一个小时内通达大连，半小时内通达开发区是新市区唯一南向沿海的非工业区大连一小时生活圈辐射范围内，新市区唯一南向沿海非工业区，是大连城市后花园，常住人口近2万人,距离市区45公里轻轨三号线线路图城市快速路网规划图金石滩区位环境★第一章区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司第一章区域市场概况远洋假日养生庄园东方优山美地A区东方优山美地B区波尔多庄园金石天地金石明珠金滩玩家王仔假日阳光地中海水木华庭金海岸花园红堡君海百合花园保亿丽景山金石滩区域项目分布情况：金石滩区域项目众多，以小体量、低密度产品为主，高品质大盘相对较少。LOGO大连金石文化旅游投资有限公司2011年金石滩区域商品住宅成交15.7万平，成交额14.4亿，2011年竞品项目供应总量53.4万平，存量37.7万平。截止至2012年4月，区域未来潜在供应总量达303万平方米（不含金石项目300万平供应量），以2011年市场去化15万平计算，潜在供应量去化周期达20年，区域市场供大于求趋势明显。项目存量（万平方米）东方优山美地14.5金石明珠6.8百合花园4.2王仔假日2.5阳光·地中海1.2远洋假日养生庄园0.5金滩2.9君海5.1合计37.7项目潜在供应量（万平方米）东方优山美地145.3金石明珠6.8百合花园4.2王仔假日2.5阳光·地中海1.6远洋假日养生庄园33.6金滩2.8波尔多庄园52保亿丽景山33君海22.16合计303第一章区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司2012年春节后，大连整体市场成交量小幅回暖，在整体市场价格走低的市场背景下，学区房、婚房、刚性改善需求集中成交。相比之下金石滩区域2012年前3个月仅备案成交44套（不含别墅），成交额3247万元，成交面积3876平方米，套均面积88平，整体区域市场成交均价逐月下降；金石滩区域每年7-10月份为成交高峰，以投资需求为主，现阶段区域不具备吸引刚需的市场条件。在现有政策背景下，投资客群市场预期降低，观望氛围浓厚，故区域市场成交量出现持续下跌的现象。20套13套11套第一章区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司2012年4月起区域竞品远洋假日养生庄园降价走量，电梯洋房起价6008元/平；直接竞品东方优山美地推出80套精装现房，起价8300元/平（含1500元/平精装修）；百合花园、金石明珠现房清盘特惠，推出30套特价房源，起价6850元/平；第一章区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司第一章区域市场概况LOGO大连金石文化旅游投资有限公司PART2销售目标及任务分解LOGO大连金石文化旅游投资有限公司大连金石文化旅游投资有限公司第二章销售目标及任务分解2012年销售计划开盘时间：2012-7-27面积：20万平（住宅）总销：17.3亿元均价：8500元/平方米LOGO大连金石文化旅游投资有限公司首次开盘目标：300套60%解筹率洗筹客户需500组60%洗筹率30%认筹率认筹客户需850组意向积累2850组计划7月27日开盘计划7月20日洗筹计划7月10日认筹通过计划目标分解，第二季度需完成2850组意向客户积累第二章销售目标及任务分解LOGO大连金石文化旅游投资有限公司PART3开盘前总体营销推广思路LOGO大连金石文化旅游投资有限公司综合市场、项目自身情况，本次开盘前营销推广将围绕以下三大重点工作展开——1、投资、度假理念的充分引导2、建立起家喻户晓的项目形象3、客户渠道的深度挖掘第三章开盘前总体营销推广思路LOGO大连金石文化旅游投资有限公司如何完成这三件大事——线上：媒体全方位覆盖，充分利用新闻报道等形式实现项目高度占位，传递投资、休闲度假理念，深刻剖析金石滩区域投资的“洼地”价值；以报广辅助软文解析的形式树立大连金石国际度假区形象，使项目深入人心，引导受众认知金石滩区域未来前景及我项目巨大升值潜力。线下：根据项目重大营销节点及可依托的事件节点，举办大型活动，短时间内聚集人气，提高项目关注度，力求项目信息在大连家喻户晓。渠道：利用各种渠道资源，尤其是充分挖掘大连万达老业主资源，利用圈层营销，突破蓄客期短这一难题，快速出货，完成首期住宅产品销售任务。第三章开盘前总体营销推广思路LOGO大连金石文化旅游投资有限公司第三章开盘前总体营销推广思路开盘前重大营销节点及大型活动1月2月3月4月5月6月7月组建金石会,首期会员以大连万达老业主为主开盘团队组建，人员招聘及培训项目亮相，启动连续性的新闻报道。7月27日6月30日展示中心开放6月20日5月25日奠基庆典6.21形象硬广两版7月20日硬广两版硬广两版7月21-24日认筹旅游投资论坛6.28形象硬广+展示中心开放信息预告两版邀请东三省主流新闻媒体参加6月24日沙滩文化节媒体见面会LOGO大连金石文化旅游投资有限公司PART4开盘前营销推广细化方案LOGO大连金石文化旅游投资有限公司大连金石文化旅游投资有限公司根据项目重大营销节点，将开盘前划分为以下三大推广阶段{5月——亮相期}{6月——蓄客期}{7月——开盘期}第四章开盘前营销推广细化方案LOGO大连金石文化旅游投资有限公司5月份营销推广细化方案LOGO大连金石文化旅游投资有限公司1、本月销售目标：尚不具备接待条件，销售目标暂无。2、本月重点工作：大连金石国际度假区项目奠基庆典仪式3、本月推广思路：奠基庆典暂定5月举行，作为金石项目在市场上的首次震撼亮相，建立市场对大连金石国际度假区的高度认知，为亮相后持续跟进的新闻推广奠定基础；借势活动，通过新闻报道解析项目的里程碑意义及未来发展潜力，建立起本项目国际化形象：不是“金石滩的”、不是“大连的”、不是“东北的”，而是“世界的”；自奠基仪式起，以体现项目投资、度假理念为主要内容的新闻报道，将在大连主流媒体上持续进行刊发，利用项目的绝对优势对市场进行投资教育。辽宁日报、大连晚报、大连日报、辽沈晚报、新文化报、长春日报、北青报、新京报、搜房、搜狐、腾讯、新浪、凤凰网5月份营销推广细化方案{5月——亮相期}LOGO大连金石文化旅游投资有限公司5月重大活动活动：大连金石国际度假区奠基庆典活动目的：奠基庆典是金石项目第一次营销推广动作，金石项目将借助奠基庆典震撼亮相，使整个市场对本项目产生认知，创造行业热点话题，为下阶段营销推广工作打下良好基础。举办时间：2012年5月25日（暂定）举办地点：大连金石国际度假区项目地现场参与嘉宾：省市区主要领导、集团领导、金石项目领导及工作人员、省市主流媒体。LOGO大连金石文化旅游投资有限公司发布时间媒体类型媒体选择诉求要点主题5.25、5.31报纸辽宁日报、大连晚报、大连日报、半岛晨报、新商报、辽沈晚报、新文化报、北青报、新京报奠基庆典活动宣传中国首个500亿文化旅游项目奠基，5月25日揭幕强大阵容5.24-5.31户外单立柱奠基庆典活动宣传大连金石国际度假区5月25日盛大奠基5.24-5.31网络搜房网、搜狐焦点、新浪乐居、新浪/腾讯微博、新浪、腾讯、凤凰网奠基庆典活动宣传中国首个500亿文化旅游项目奠基，5月25日揭幕强大阵容5.25短信短息群发奠基庆典活动宣传中国首个500亿文化旅游项目奠基，5月25日揭幕强大阵容5.25其他媒体电台、电视台奠基庆典活动宣传中国首个500亿文化旅游项目奠基，5月25日揭幕强大阵容主题备选：1.辽宁省重点项目盛大奠基仪式牵动各方关注——各级省市领导莅临金石国际度假区现场2.大连金石国际度假区5.25盛大奠基世界湾区文化旅游新主角重磅登场5月媒体投放计划(5.24-5.31)LOGO大连金石文化旅游投资有限公司大连金石文化旅游投资有限公司网络小道消息•昨天好热闹，省委书记都来金石滩了（图，以新闻引出评论带项目，提升项目价值感）•有人认识万达的人吗？来说说大连金石国际度假区是怎么回事（以问答方式，揭秘项目）微博/论坛发布LOGO大连金石文化旅游投资有限公司5月渠道拓展计划5.20启动哈尔滨、长春、沈阳三地外展场选择、建设拓展（合作）方式：1、进驻当地万达商业地产售楼处；2、具备项目形象展示、接待功能；3、对当地商业地产项目置业顾问进行培训，按集团制度要求完成资源共享；4、对当地重点渠道资源进行收集并实施客户拓展。5.22-5.24启动金石滩区域教育系统拓展教育系统启动时间拓展（合作）方式枫叶国际学校2012/5/221、团体客户购买；2、教师、员工、学生家长资料直投、短信发送；3、小型产品说明会；4、公共区域项目形象展示、资料摆放。大连民族学院2012/5/22鲁迅美术学院2012/5/23沈阳音乐学院2012/5/23美国学校2012/5/24LOGO大连金石文化旅游投资有限公司5.25-5.30启动大连万达老业主拓展5月渠道拓展计划大连老业主启动时间拓展方式长春花园2012/5/25--2012/5/301、邀请业主加入金石会，享受老业主优惠政策；2、项目资料直投、短信发送；3、针对性的产品说明会；4、公共区域项目形象展示、资料摆放；5、其他有针对性的小型活动。雍景台星海人家大连明珠万达华府万达公馆5.30启动和平广场外展场建设拓展（合作）方式1、租赁场地；2、具备项目形象展示；3、具备接待功能。LOGO大连金石文化旅游投资有限公司6月份营销推广细化方案LOGO大连金石文化旅游投资有限公司1、本月销售目标：月度客户接电量需达960组，接待客户总量达150组：累计达1110组。2、本月重点工作：金石会成立沙滩文化节展示中心开放3、本月推广思路：通过解析世界知名旅游度假区的发展历程，论证本项目未来发展的巨大前景、阐述升值潜力、传递度假理念，引导投资需求。深度传递项目文化旅游的产业信息，坚定市场对金石区域价值短期内必将大幅上扬的信心，最大化吸引目标客群关注，完成蓄客要求。设计、制作项目投资手册，并对客户进行深度引导。6月——蓄客期6月份营销推广细化方案LOGO大连金石文化旅游投资有限公司6月第一周营销推广计划(6.1-6.10)LOGO大连金石文化旅游投资有限公司媒体类型发布时间媒体选择诉求要点主题报纸6月7日新闻稿大连晚报、大连日报、半岛晨报、新商报、北青报、新京报全球进入休闲度假时代，宣传文化旅游度假概念，旅游地产价值引导未来学家格雷厄姆：人类从2015进入大休闲时代——顺势而为，中国文化旅游产业亟待领军者无硬广——————户外6.1-6.20单立柱、候车厅等项目定位语世界海岸明珠，全球度假圣地网络6月7日搜房网、搜狐焦点、新浪乐居、新浪/腾讯微博、新浪、腾讯、凤凰网全球进入休闲度假时代，宣传文化旅游度假概念，旅游地产价值引导未来学家格雷厄姆：人类从2015进入大休闲时代——顺势而为，中国文化旅游产业亟待领军者短信6月8日短信群发全球进入休闲度假时代，宣传文化旅游度假概念，旅游地产价值引导万达快讯：全球进入休闲度假时代，文化旅游产业前景看好6月第一周媒体投放计划(6.1-6.10)LOGO大连金石文化旅游投资有限公司6月第一周渠道拓展计划(6.1-6.10)6.1启动金石滩旅游管理机构拓展拓展（合作）方式：1、将我项目展示中心作为金石滩旅游景点之一；2、印制载有我项目信息的金石滩旅游地图；3、在金石滩重点旅游景点摆放我项目资料；4、在其旅游服务咨询点放置我项目宣传资料；5、