房地产简报

1房地产简报[2007]第6期总第（49）期青岛经济技术开发区房地产业协会2007年8月6日目录市场分析开发区2007年上半年房地产市场形势分析................协会秘书处（1）行业资讯2007青岛住交会即将开幕.............................................协会秘书处（7）工作动态我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展……...…协会秘书处（8）区房协建协联合举办房地产业和建筑业《物权法》培训班…………….…..协会秘书处（8）瑞昌房地产公司文旅节成功举办画展………………..….协会秘书处（9）政策观察中国住房保障图展开经适房首度定为有限产权……....................（10）业界观点宏观调控再出“组合拳”不会引发市场震动...........协会秘书处（14）关于房地产开发企业社会责任的一点思考……...............贾瑛（16）楼盘信息太平洋·铭座近期开工…………………………………..…….…..（20）“集力国际广场”项目组织设计招标评审…………………..…...（21）2市场分析开发区2007年上半年房地产市场形势分析2007年上半年，开发区房地产业在全区经济迅速增长，人民收入不断提高，城市环境日益改善的利好条件下，总体上继续保持稳定、健康、持续、有序发展的良好态势。一、房地产市场运行基本情况（一）房地产开发投资持续增长。1～6月份，全区累计完成投资9.63亿元，同比增长35.53％，增幅提高12.46个百分点。按项目用途分，住宅完成投资6.36亿元，同比增长32.01％，占总投资额的66.07％；办公写字楼完成投资9538万元，同比增长75.46％，占总投资额的9.91％；商业营业用房完成投资1855万元，同比减少84.69％，占总投资额的1.93％；其他用房完成投资2.12亿元，同比增长301.07％，占总投资额的22.11％。（二）商品房建设规模与去年同期基本持平。1～6月份，全区累计房屋施工面积253.46万平方米，同比增长1.09％。按项目用途分，住宅施工面积155.26万平方米，同比减少0.48％；办公写字楼施工面积40.65万平方米，同比减少4.01％；商业营业用房施工面积20.3万平方米，同比减少30.6％，增幅降低5.29个百分点；其他用房施工面积37.25万平方米（其中酒店14万平方米、地下车库20.6万平方米，厂房1.17万平方米，幼儿园、物业管理用房等1.48万平方米），同比增长61.12％，增幅提高84.41个百分点。（三）商品房新开工面积有所减少，但住宅新开工面积增幅较大。31～6月份，全区商品房累计新开工面积36万平方米，同比减少7.9％，但住宅项目新开工面积32.41万平方米，同比增长67.67％。办公写字楼新开工面积0.35万平方米，同比减少97.29％；商业营业用房新开工面积0.99万平方米，同比减少70.62％；其他用房新开工面积2.25万平方米，同比减少35.16％。（四）商品房竣工面积同比略有增长。1～6月份，全区累计竣工面积29.12万平方米，同比增长9.8％。按项目用途分，住宅竣工面积13.4万平方米,占总竣工面积的46.02％；办公写字楼竣工面积12.75万平方米，占总竣工面积的43.79％；商业营业用房竣工面积2.75万平方米，占总竣工面积的9.45％；其他用房竣工面积0.21万平方米，占总竣工面积的0.73％。（五）商品房交易量同比下降。1～6月份，商品房共登记交易1992起，销售额13.49亿元，成交面积36.26万平方米，同比分别下降25%、22%、16%；二手房成交1315起，成交面积12.78万平方米，成交金额4.48亿元，同比分别下降31％、36％、32％。造成商品房交易量下降的主要原因有：一是受利率连续上调、住房转让征收营业税等国家宏观政策影响，大部分购房者持观望态度。二是通过进行网上交易与合同备案，使商品房买卖更加规范和透明，在一定程度上抑制了投机性购房。三是因股市火爆，部分房地产投资资金转入股市，投资性购房减少。（六）商品房价格小幅上涨。1～6月份，全区商品房平均销售价格4095元/平方米，同比增长7.8％。其中二手房交易平均价格为35074元/平方米，同比增长7％。新建商品住宅平均销售合同价格4841.41元/平方米，同比增长12.28%,增幅降低4.26个百分点。房价上涨的主要原因包括：一是土地成本增加、建筑原材料价格上涨、建筑品质不断提高及高层建筑所占比重增加等因素，导致成本不断增加。二是开发项目主要集中在房价较高的长江路办事处、薛家岛办事处I类用地区域，对房价均价拉动较大。（七）商品房空置面积增加。1～6月份，全区累计空置面积19.31万平方米，同比增长10.22％。按项目用途分，住宅空置面积7.86万平方米，同比增长27.39％；办公写字楼空置面积1.17万平方米，同比减少24.03％；商业营业用房空置面积8.46万平方米，同比增长83.91％,增幅提高45.77个百分点。从商品房空置类型看，空置房主要包括：一是户型偏大、总价较高的项目尾盘；二是待售待租的办公用房和商业用房；三是因配套不完善或前期手续不齐全，造成销售困难或不能进入销售阶段的商品房。二、当前市场运行中存在的主要问题及对策措施。当前，我区房地产市场运行总体是健康的，发展速度符合我区经济发展实际，但也存在一些问题，不容忽视。（一）存在的主要问题：1、房地产结构性矛盾依然存在。中小户型住宅市场供求矛盾较为突出。目前，市场中小户型市场需求较大，但市场供应不足。目前在建的住宅共16421套，套型面积90平方米以下的7758套，占47.2％；90至120平方米4840套，占29.5％；120平方米以上的3823套，占523.3％。市场区域性结构矛盾较为突出。受基础设施配套等因素影响，我区商品房房价地域差别较大，目前商品房开发主要集中在长江路、薛家岛街道办事处辖区内。位于商业中心区的长江路、薛家岛街道办事处的新建商品房价格均价超过5000元/平方米，是黄岛、红石崖街道办事处的近2倍，中低价位住房供应相对不足。2、区内开发企业市场竞争力弱，自有资金不足。目前，我区高资质等级房地产企业较少，三级以上资质仅占24.7％，区内一级资质目前尚为空白。随着国家紧缩房地产开发贷款政策的相继出台，房地产开发资金门槛不断提高，造成部分项目开发遭遇资金瓶颈，我区房地产开发企业市场竞争力弱的问题日益突出。据统计，我区房地产开发企业的自有资金不足总量的30％，大部分房地产开发企业通过取得银行贷款和商品房预售款作为开发资金，其中，银行贷款所占比重达到房地产开发企业资金来源的60％以上。开发资金不足使得部分房地产开发企业虽有建设用地却无力开发，或勉强可以开发但不能保证建设项目的高标准、高品质。3、房地产市场秩序尚不规范，主要表现为少数房地产开发企业不按照批准的规划用途和容积率开发建设，未取得预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，发布虚假广告、诱导欺骗消费者；合同欺诈、侵犯消费者的合法权益；少数中介服务机构及其从业人员违规从事中介业务；少数物业管理企业不按物业服务合同约定的内容和标准从事物业服务等，影响我区房地产市场的健康发展。（二）对策措施：61、加强市场宏观调控引导。严格落实国家宏观调控政策，坚决执行90平方米以下的住房面积占总开发面积的70%以上的套型比例要求，加大中、小户型和中低价位商品房的供应，缓解住房供应结构性矛盾。针对我区房地产投资和建设规模相对增幅下半年将会加快和目前商品房空置相对较多的实际，在确保稳步、适度、健康发展的前提下，合理确定拆迁规模和建设规模。加强对房地产市场分析和研究，逐步建立和完善房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，并正确引导房地产投资和消费。2、扩大需求，促进销售，加速空置商品房的消化。一方面，积极扩大内需，通过加强企业诚信体系建设，增强消费者对企业的信任，同时利用网络实时公布项目信息，提高房地产开发成本的透明度，积极引导消费者进行理性消费。另一方面充分利用外需，组织区内有实力的房地产企业参加各地区房地产展销活动，加大项目推介力度，吸引区外人士来区置业。3、提高企业竞争力，拓宽房地产项目融资渠道。在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，不断加大企业改制和重组力度，实现强强联合，增强企业的资金运筹能力，提高经济实力与竞争能力。加大对外宣传力度，以“人居环境范例奖”为招牌，展示我区优秀的建设项目和良好的发展环境，吸引区外品牌企业参与我区房地产的开发建设，为我区房地产业注入新鲜血液。4、扎实推进我区房地产市场秩序专项整顿工作。进一步规范房地产开发企业和房产中介机构的从业行为，重点查处恶意哄抬房价、捂7盘惜售、合同欺诈等违法违规行为，及时解决群众反映的热点难点问题，提高企业依法开发、依法经营的意识和自觉性，全面打造房地产市场诚信体系，营造良好的市场氛围。三、下半年房地产市场走势预测（一）房地产市场仍将保持较快的发展态势。一是开发区经济实力的不断增强为房地产业的持续发展提供了前提。近年来，我区改革开放不断深入，经济环境不断优化，发展进度进一步加快，今年上半年全区国内生产总值达250.2亿元，同比增长21.4%。在快速发展的宏观经济下，开发区房地产业仍处在加速发展的轨道上。二是城市化的加速推进，为房地产业的发展带来了新的机遇。随着开发区城市化进程的加快，城市规模的扩大，城市人口的增加，全社会对住房需求将持续趋旺。再加上居民改善住房条件和旧城改造等因素，使房地产业面临着难得的机遇。三是居民收入的提高，为房地产业发展扩大了需求，今年上半年我区城镇居民可支配收入达到9995.1元，同比增长14.9%。随着收入水平的不断提高，城镇居民的消费结构发生了很大变化。住房、汽车、旅游等已经成为消费热点，城镇居民改善住房条件的愿望强烈，市场需求巨大。四是招商力度的加大，房地产业成为招商引资的重要领域。上海上实、海尔、海信等一批知名企业相继涌入，带来了先进的开发理念和成熟的经营管理模式，将使我区房地产开发水平有一定的提高，进一步带动房地产业的发展。（二）商品房价格将保持“稳中有升”态势。虽受宏观经济调控影响，全区上半年商品房成交量明显减少，但从我区新建住宅目前84841.41元/平方米的均价看，基本符合我区经济发展实际，就是与其他同类城市相比，也还有一定差距。另外，从国家宏观调控取得初步成效的情况看，近期房价疯长的现象将不会重现，也不会出现大起大落的现象。房价“稳中有升”，房地产升值仍是一个大的趋势。（三）商品房市场竞争更趋激烈。市场消化目前的存量房还需要一段较长的时间，可以预见，今后一段时期内开发区商品房的供应量仍会有所增加。随着市民居住品位的逐步提高，对居住环境、居住质量、周边配套的要求日益提高，商品房市场竞争会更趋激烈，产品和服务的创新将成为新的热点，建设精品小区，树立诚信品牌将成为房地产企业制胜的长远发展战略。协会秘书处行业资讯2007年青岛住交会即将开幕8月23—26日，青岛住交会将在青岛国际会展中心举办。据悉，本次展会已有近50家开发企业确定展位。展会期间，组委会还将推出“青岛明盘颁奖仪式”、“总裁日”“逛展会中大奖”、“天津·青岛两城地产开发商高层对话”、“海信智能家居新闻发布会”等系列活动。青岛交通广播将对青岛住交会进行现场直播；青岛新闻网、青岛搜房网、青岛房地产网将在网上对展会进行全程直播。另外，《青岛日报》、《青岛晚报》、《青岛早报》及《老年生活报》都将对展会进行平面播报。围绕“倡导和谐楼市，适应自住需求”的主题，2007年青岛住交会将为广大消费者搭建看房、购房的平台，为开发企业和代理公司构9筑楼盘营销、品牌推介的桥梁。协会秘书处工作动态我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展区城建、监察、发改等12个部门各负其责，通力协作、密切配合，使我区房地产市场秩序专项整治工作深入开展。各部门按照审批权限与责任挂钩及“谁审批，谁负责”的原则，对我区在建房地产项