天明国际公寓开盘前营销推广方案

类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第1页共47页天明·国际公寓开盘前营销推广方案（4月28——6月28）恒辉地产顾问机构有限公司2008年4月14日类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第2页共47页目录一、整体工程进度节点…………………………………………………………………………………………3二、项目整体产品线……………………………………………………………………………………………4三、整体销售节点………………………………………………………………………………………………4四、一批房源销售节奏…………………………………………………………………………………………4五、一批房源产品线……………………………………………………………………………………………4六、一批房源月销售比率………………………………………………………………………………………4七、定价策略……………………………………………………………………………………………………4八、销控策略……………………………………………………………………………………………………4九、亮相推广策略………………………………………………………………………………………………4十、认筹开盘策略………………………………………………………………………………………………4十一、开盘前营销售费用总计…………………………………………………………………………………4类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第3页共47页一、整体工程进度节点12月31日主体封顶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月５月３０出地面6月28号拿到预售证6月28号三层结顶７月20号五层封顶类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第4页共47页二、项目整体产品线（一）整体房源情况：项目共3栋楼，总建面：40422㎡，共679套。其中一房405套，占60%。两房227套，占33%。三房47套，占7%；共计679套房源，其中:户型单套面积㎡套数比例户型单套面积㎡套数比例三房123-135477％一房50-5313420％二房89-100487％小户型4131647％小二房71-8213420％（上表可以看出；小户型比重最大，小二房、一房、占比重较大）类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第5页共47页（由上表可以看出，一房一厅占比重最大达59%，二房一厅次之占26%）户型一房二房三房总计比例A座B座C座90㎡以下406套179套585套87%90㎡以上47套47套94套13%合计679套（有上表可以看出，90㎡以下占比重达87%，绝对优势）户型面积(㎡)套数A座B座C座一房一厅41.55-52.03406套59%二房一厅71.43-82.16179套26%二房二厅93.44-96.6147套6%三房二厅123.81-135.1647套6%合计：679套类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第6页共47页整体房源以一房、小二房和小户型为主，其次为大二房和三房，从单套房源面积上来看国际公寓整体面积偏小，尤其是两房的面积，149套两房中其中有101套面积在85平米以下，比较利于销售。（二）具体房源分布：整体房源情况：A座1栋，B座1栋，C座1栋共计679套房源所在楼型/单元数量户型类型单层户数户型面积套数备注A座—1个单元C12梯4户2x2x1100．422A座—1个单元C22梯4户2x2x195．9623A座—1个单元C32梯4户2x2x1128．8223A座—1个单元C42梯4户2x2x1127．423B座—2个单元A12梯13户1x141．55162B座—2个单元B12梯13户1x152．0346B座—2个单元B22梯13户2x271．4346B座—2个单元B32梯13户2x253．0522B座—2个单元B42梯13户2x282．1623C座—2个单元A12梯13户1x141．55154C座—2个单元B12梯13户1x152．0344C座—2个单元B22梯13户2x271．4344C座—2个单元B32梯13户2x253．0522C座—2个单元B42梯13户2x282．1622合计：（三）户型特质类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第7页共47页整体户型配比较为合理，一房、小两房及正常两房的比例较为适中，三房的面积主要走的是经济实惠线、两房主要走的20％的低首付线、小户型以双气户型为主线、一房主要以阳光户型为主线；整体销售以一房和二房主导销售带动三房销售，小户型则进行独立销售，（四）销售策略：精准定位目标客户，重点、集中渗透，多种推广、渠道配合销售节点，三、整体销售节点（一）销售节点图：1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月7号亮相６月28日一批开盘8月16日二批认筹9月6日二批开盘6月7日一批认筹5月1日售楼部开放客户积累期类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第8页共47页（二）销售节奏策略推盘策略：分批销售，分两批开盘，两批房源、户型种类基本相等第一批：A号楼东北户、西北户（47套）B号楼（299套）合计346套第二批：A号楼西南户、东南户（47套）C号楼（286套）合计333套（三）价格策略1、价格策略：高开高走，整体成交均价确保5500元/平米，第一批开盘：表现价5560元/平米，成交价5460元/平米价格上调幅度：第二批开盘均价达到5560元/平米2、楼栋价位差：C号楼比B号楼高出50-100元/平米3、户型及朝向价格差异：类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第9页共47页B号楼：一室户型为基准价，朝西二室高一室50元/平米C号楼：朝阳二室高朝北一室200元/平米A号楼：二室东南户比东北户高50元/平米三室西南户比西北户高50元/平米4、楼层价差整体楼层价差拉小，以3-10元/平米为标准，但低楼层（5层以下）由于采光限制，层差价扩大20-30元/平米（四）优惠政策1、认筹：交1000元办理认筹意向金，享受开盘优惠购买一室户型，交1000元充抵3000元购买二室户型，交1000元充抵5000元购买三室户型，交1000元充抵10000元2、正常优惠：一次性优惠2%，按揭优惠1%3、前300名额外优惠2000元类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第10页共47页四、开盘前房源销售时间节点①亮相、客户积累期■4月22项目亮相，积累意向客户；③排卡目标任务分解：④一期一批开盘实现目标：九、开盘前推广策略（一）售楼部预计相关费用：（二）亮相推广策略项目推广语：（三）公关活动策略1、产品推荐会：（三）亮相活动媒体：1）报纸媒体类别媒体日期版面费用(万元)备注（主题）大河报4月4．22周二A-7整版彩79000类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第11页共47页4．24周四A-7整版彩790002410005．13周二C6半版彩211255．15周四C11半版彩211256．10周二C6整版彩211256．19周四C11整版彩211256．27周五A18整版彩83000合计：32.55万元2）户外类别序号项目路段数量/日期规格(m)费用(万元)备注1围墙项目300X20．62道旗34导视5侯车亭5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元6广告牌含租金含租金7公交车合计：20万元类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第12页共47页3）短信安排类别日期目标人群序号数量/日期费用(万元)备注（主题）4.25金水区移动、联通月手机费超过500元15万条/周五0.2000待定4.2725万条/周日0.2000待定合计：0.4万元4）广播电台名称频道时段单价总价广播电台90.015）物料制作类别序号项目数量规格(m)单价总价(万元)备注1折页41㎡10万大8开,157克哑粉纸0.42元/张0.42138㎡10万大8开,157克哑粉纸0.42元/张0.4282㎡10万大8开,157克哑粉纸0.42元/张0.422手提袋50002元/个13户型单页5000150克双胶0.4元/张0.24纸杯200000.8元/个0.16类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第13页共47页5沙盘56亮相物料类27礼品20040元/个0．8其它1水/电费4.28-6.280.7合计：11.12万元5）费用合计：(认筹前费用)媒体户外短信物料合计32.55万20万0．4万11.1264.07万十、附：推介会、游园、认筹、开盘执行方案附件一：认筹客户答谢会活动方案一、活动主题天明·国际公寓产品推介会暨购房优惠卡客户答谢酒会二、活动时间2008年5月17日（周六）下午15：00—17：10三、活动地点四、活动规模预计220人五、与会机构/嘉宾天明地产孔总、房管局相关人事相关媒体类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第14页共47页前期所有应邀的来电来访客户六、活动内容冷餐招待（每人50元标准）房管局介绍项目开发情况PPT解析产品相关价值解析中间穿插8个节目，开场舞、调酒品酒、社区实景模特走秀、杂技等现场抽奖活动，一等奖一名3000元购房优惠卡一张、二等奖二名价值2000购房优惠卡一张、三等奖五名价值1000元购房优惠卡一张，该优惠卡不可转让，购房时冲抵房款，有效期仅为开盘的当天、次日，过期作废。七、活动流程序号时间所需时间活动内容115：0020分钟凭优惠卡进场，现场播放广告片215：206分钟开场舞（上饮料、水果）315：263分钟正式开始，由主持人开场白、介绍到场嘉宾415：298分钟孔总介绍开发背景及规划515：307分钟房管局介绍项目项目的销售和贡献615：3723分钟主持人产品价值解析（区域、交通、地段、配套、价值比较）（PPT讲解）716：0040分钟精彩节目演出＋现场互动游戏816：4015分钟现场抽奖、颁奖916：555分钟结束舞类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第15页共47页八、活动气氛的营造酒店门口拱门气柱。内部导示现场主席台背景喷绘、演讲台鲜花九、活动所需物品及经费预算类别数量单价总费用演出一场70007000冷餐200人50元/人10000场地费用一下午30003000舞台音响＋灯光1500现场布置展板、背景画面、条幅、拱门、气柱投影2000合计23500附件二、天明国际公寓游园活动执行方案1、活动对象：意向购房者以及郑州各大协会、各单位、政府各部门以及新密、登封等单位或者团体。2、活动内容：天明国际公寓为期半天的游园活动，参观社区景观和产品，欣赏天明专题片。类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第16页共47页3、活动目标：使前来参观的客户在零距离感受天明国际公寓完美景观及优秀品质的同时，进一步在心中树立天明公司的开发实力与高品质形象，有力促进天明国际公寓销售。4、活动时间：6月19日、6月20日5、活动意义：1、使客户更加深入的了解天明国际公寓，促进销售！2、对游园的客户实行特殊的折扣，增加客户对天明国际公寓的购买欲望。6、活动流程：6、活动执行：时间活动内容工作内容负责人执行人9:00～9:30客户集合与登记①组织客户签到②客户临时安置与接待王丽红国际公寓销售部9：30-9：50PPT景观和产品讲解、专题片欣赏①水果、茶水王丽红国际公寓销售部游园客户售楼部集合案场天明专题片，突出天明产品系列前往森林公寓，开始游园活动游园景观、产品讲解留影，发放礼品、优惠凭卡活动结束类别：东方港湾方案类【编号：20080414】第17页共47页②项目相关资料9:50～10:00致欢迎辞业务助理致辞，介绍活动内以及流程王秀亭10：10到达森林公寓大门①工作人员列队欢迎②现场打礼花迎接王丽红物业公司/销售部10:10～10:40游园正式开始①现场两名销售员作向导轮换讲解②品牌部拍照录影王秀亭待定11：40游园活动结束①向导将游园客户引自餐厅准备就餐王丽红11：50到达指定地点餐厅进行