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1、1泰古广场营销方案1、销售方式针对1F至4F分别采用如下销售方式:1F返租销售2F分零销售3F租售并举或整体销售4F整体销售说明:1F由于单价太高,因此考虑划分为较小的铺位,降低总价;为有效控制经营期限与投资者返租期限不一致的矛盾,建议“先销售,后招租”的产权式销售方式。1F销售主要针对投资类客户,铺位划分的面积段主要集中在套内5—9㎡,对此类客户统一采用“购买后交由开发商统一招商,委托经营5年,并在5年期限内每年享受总铺款8%的回报”的政策,这样做的优点在于首先避免了铺位分散经营的混乱和无序,同时结合区域客户无暇经营,希望投资的愿望,以较低的购铺门槛吸引中小投资者购买。由于目前我市年返8%的项目已经很多见,因此可以采取购铺一次性返两年半租金,建议具体操作为客户签定认购合同,待银行贷款办理下来以后,返还租金租金给客户,剩余两年半租金则从第二年年中开始采取每月返还的方式进行。2F目标客群主要为经营类客户,沿步行街两侧划分为套内120—200㎡的铺位,主要考虑由经营特色餐饮、西餐、咖啡、茶楼的商家购买。3F目标客群主要为古玩经营商家,主要采用先销售,后招租的方式。4F二是整体由一家大型品。
2、牌餐饮收购。2、价格策略本项目由于业态组合较复杂,因此价格的制定应结合销售方式确定(注:公摊为我司初步测算,具体公摊应由测绘院评估)楼层面积(㎡)公摊率建面售价(元/㎡)套内售价(元/㎡)租金(元/㎡·月)售后总价(万元)1F522450%150003000012078362F462545%12000218188055503F341640%900015000653074.44F194040%600010000401164对于1F为弥补返租差额(30000×0.08÷12=200,超过了120),采取价格提升的方法,因此,必须将售价提高到一定水平,通过获取更多的客户投资额和银行贷款用于弥补此资金缺口。提升后的价格表为楼层面积(㎡)公摊率套内售价(元/㎡)升后售价(元/㎡)租金(元/㎡·月)售后总价(万元)1F522450%30000380101209928.212此时,1F总销金额:99282120,建面平均售价:19005,套内平均售价:38010此时,我们以6㎡进行单铺计算:2铺面总价年返租回报每月返租回报折合为每㎡返租回报228060元18244.8元/年1520.4元/月253.。
3、4元/月·㎡此时,每㎡租金差距为253.4-120=133.4元返租5年,单铺租金差距累计为133.4×12×5×6=48024元而此时单铺总价已经比价格升幅前多买了:228060-180000=48060元即使在5年以内租金水平恒定为120元/月·㎡不增长的情况下,依靠此笔多销售的金额,亦可弥补资金缺口。此时,我们再替客户算笔帐:铺面总价年返租回报每月返租回报首期付款贷款总额每月月供款228060元元18244.8元/年1520.4元/月92060元13.6万1493.55元/月此时客户每月盈余为:每月返租回报-每月月供款=1520.4元/月-1493.55元/月=26.85元/月若一次性支付两年半租金,则实际首付为:92060-18244.8×2.5=46448此时对于客户,首付不到5万,即可认购首层铺面,因此具有一定的吸引力。对于2F,比较集中的铺位总价为21818×120=2618160至21818×200=4363600,根据现场积累的客户情况来看,已经有3—5组客户具备此购买力,但是普遍反映价格偏高,因此建议给予购买大面积客户较大的优惠(9.2至9.5折)促进销售。3F目前。
4、已经有来自成都的客户提出整体购买,从现场客户反映的情况来看,普遍反映出对古玩城未来经营的担忧,价格为第二考虑因素,因此在维持均价的情况下,通过较为优惠的政策出租/出售给龙头店带动整层的销售应该为开盘前的首选思路。4F目前亦有客户提出整体购买,中原建议应体现出与三楼的价格差异,理性定价,争取开盘前能够与更多有诚意购买的商家谈判。特别说明:由于考虑到实施优惠政策后,仍须保持原定均价不变,故须在升幅价格中提升两个百分点,即为最终执行价格。如下:楼层一楼二楼三楼四楼销售价格387862226315306102043、推售步骤3建议推售步骤为:首期封藏1F部分商铺,并推出1F、2F、4F同时进行销售,3F延后2星期推出市场。原因如下:1)本项目3F业态定位与其他楼层相比较差异较为明显,目标客户群较为单一,同时推向市场会出现投资客、经营客、古玩商互为冲突的局面,从销售角度来看比较难以整体把控。2)一层量体较大,首期全部针对投资客销售会出现流失部分自营客户的情况,因此建议封藏部分商铺(含肯德基部分,具体区域见后图),以利于后期调整并挽留自营客户3)由于二楼商铺面积较大,销售速度有相对较慢,因此主要通。
5、过一楼带动其销售4)考虑到一楼对肯德基铺位的处理,建议该区域延后销售,可根据与商家签约期限进行产权销售,或作为开发商自有资产和经营用地,不对外销售5)介于一楼客户分为投资和自营两大类,为了保持统一销售说辞,同时避免两类客户对返租带来的争议,故采取先推一楼部分全部针对投资者进行返租销售,剩余部分考虑针对自营者销售(不实行返租方式,价格按升幅后执行)。4、开盘建议时间安排预定开盘时间为7月10日建议在开盘前两周(6月26日)公布价格,并电话通知客户,同时告知客户于7月3日放号事宜7月3日正式登记放号,缴纳定金(暂定一万),领取选房号7月10日正式开盘,按购房号选铺场地要求自开盘进行销售期后,需求设置谈判区和签约区设置销控表开盘日对售房部的包装(彩旗、空飘、气柱等)5、优惠措施开盘当日建议在开盘当天对银行按揭方式购铺者给予9.8折优惠;对一次性付款购铺者给予9.7折优惠后期销售中对银行按揭方式购买商铺者,建议给予9.9折优惠;对一次性付款购买者给予9.8折优惠;针对大面积购买的客户(购买面积在500㎡以上)采取9.5—9.2折优惠4附:对KFC的方案(以单店面积385。
6、㎡,年营业额560万计算)假设与其谈成9%抽成比例,则月租金约为110/㎡·月,假设该区域售价为45000/㎡,进行产权销售方案1:年返8%,返10年,计算升幅率A45000×(1+A)×8%×10=45000×A+110×12×10可以得出A=253%即需要将价格提升为45000×(1+253%)=158850显然价格太高,不利于销售方案2:年返8%,返5年,计算升幅率A45000×(1+A)×8%×5=45000×A+110×12×5可以得出A=42.2%即需要将价格提升为45000×(1+42.2%)=63990方案3:年返8%,返3年,计算升幅率A45000×(1+A)×8%×3=45000×A+110×12×3可以得出A=20%即需要将价格提升为45000×(1+20%)=54000方案2、3显然价格更为合理,但是由于返租年限太短,必然涉及返租到期后协调业主与KFC协商返租回报的问题,综合以上方案因此给出以下两条结论:结论1:即按照方案2与客户签定10年返租协议,前5年,年返8%,第六年开始由业主享受KFC的租约回报按照此种销售方式,首先能够给客户带来信心,即前5年有稳定可靠。
7、的收益,并且凭借KFC的品牌号召力,给客户以6年后KFC良好经营,营业额不断攀升的心理预期,若提供一次性返两年租的优惠,对于客户而言能够在短期内看到实实在在的收益,因此具有一定的吸引力。缺点在于,首先总价较高,其次在于一旦第6年开始,客户的收益远低于8%,会出现不愿意委托KFC经营的局面,因此,从实现销售的目的出发,必须一次性与其签定好10年的委托经营协议。结论2:按照45000价格卖租约按此方式销售,总价相对较低,客户的收益直接合KFC的经营挂钩。缺点在于收益率太低(110×12÷45000=0.029),因此吸引力不高。年营业额提取比例提取额度(万)租金(元/㎡/月)8%44.896.969%50.4109.0910%56万121.2111%61.6133.33!2%67.2145.45。
本文标题:泰古广场营销方案(DOC5)
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