运城恒大绿洲项目开盘前营销推广方案

运城恒大绿洲项目重点营销推广思路易居中国太原分公司策划部2011年3月目录•PART1运城恒大绿洲项目概况•PART2项目工程进度汇报•PART3项目VI、卖点•PART4开盘前重点营销推广计划•PART5项目首期推货•PART6媒体计划•PART7客户积累策略PART1运城恒大绿洲项目概况运城恒大绿洲项目概况4运城恒大绿洲位于山西南部运城市北城区机场大道北侧，东临学苑路，西临槐东路，北临规划路棉北街。项目总体规划262亩，总建筑面积约53.1万平方米。其中首期总建筑面积约25万平方米，共6栋20个单元，住宅共1761户。项目总经济指标项目面积单位备注（亩）总占地面积175067.44平方米262.6总建筑面积53.1万其中公共建筑面积31757其中综合楼5200商业246667幼儿园1890住宅建筑面积499242总户数3616户综合容积率3.0运城恒大绿洲项目经济指标项目首期经济指标项目面积单位平方米首期建筑面积251900其中公共建筑面积14937其中综合楼5200商业9737住宅建筑面积236963总户数1761户运城恒大绿洲户型配比总户型配比房型面积（㎡）套数比例两房75-9046413%三房一卫90-110129636%三房二卫110-14086424%四房二卫160-17067219%四房二卫2003209%合计100%总户数3616首期户型配比房型面积（㎡）套数比例两房75-9031618%三房一卫90-11061135%三房二卫110-14036821%四房二卫160-17027416%四房二卫20019211%合计100%一期户数1761总户数3616占比48.7%产品解析力：城市发展运城城市发展方向：北移东扩规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期建设重点是东北工业区，逐步改造老城区。本项目位于运城市的东北方向，是未来城市建设的重点区域，发展潜力较大产品解析力：区域发展“北移东扩”战略布局中的空港新区运城总体区域来看，城市“北移东扩”发展的大原则是不会改变的，“一主两副”三个城市中心的战略布局上，老城区作为主中心区，东北向的空港新区为第一副中心，西北向的岳坛、曲渠为第二副中心“新区浦东、运城门户”空港新区的发展是运城未来的发展核心重点。未来，空港新区将成为运城市发展经济建设、文化教育的重点区域。随着省级开发区的恢复与全国经济开发区经验交流会在空港召开，空港新区的建设正在快速的发展，发展潜力巨大，具有极大的投资价值。在未来几年内，政府行政区域东移后，运城的行政区将与空港经济区相连接，成为运城发展的核心板块。产品解析力：交通路网交通通达性从项目驱车5分钟可上机场大道、中银路和人民路等城市主干道;驱车10分钟便可到达市中心商业核心区；由项目沿机场大道上解放路到运城火车站10分钟到达；项目距百勤公园、植物园仅5分钟路程；板块内商业核心更加便利，所有区域内部配套5分钟车程便可到达现有交通网络一级干道（六纵五横）：南北向主干道：圣惠路、解放路、人民路、中银路、槐东路、学苑路；东西向主干道：工农街、机场大道、禹都大道、河东街和红旗街次级干道：禹西路、槐东路、魏南街等。规划干道：学苑路的北延以及立交桥的建设，成为连接城市南北的一条主干道。这些城市干道组成了平面交通网，由本项目进出市区和外埠都极为的便利。产品解析力：规划建筑规划•规模庞大，一期共25万平方米，1761户；•住宅点板结合，节约用地，南北朝向，错落有致，最大限度享受阳光与园林景观；•一期为高层住宅，绿化率高•依据地势负阴抱阳，藏风聚气，青山、绿水、山坡、小桥、树林与建筑的相结合，把住宅融入大自然。•项目位于城市规划新区之中，远“尘”而近“城”建筑•温文尔雅新古典主义风格，历久弥新，有人文气质；•细节丰富，纵向节奏感十足，建筑景观化；•色彩简洁，注重光影结合，不失端庄高雅；……产品解析力：户型•户型产品丰富，首批推出标准层6种户型；•面积区间集中，86-200平方米，产品线覆盖客群需求为两居、三居、四居产品；•大户型配比量高，充分满足高端豪宅诉求户型总结•户型丰富，面积区间广泛，配比合理；•户型方正，功能齐备，结构紧凑；•分区明确，动线集中；•大客厅满足家人活动需求；•明厨明卫，提高生活品质；•飘窗、落地窗、阳台结合，多角度享受阳光与美景；•有大量北厅设计，将成为营销难点，但北厅户型都为南北通透的户型，算有些许弥补；首期户型配比房型面积（㎡）套数比例两房75-9031618%三房一卫90-11061135%三房二卫110-14036821%四房二卫160-17027416%四房二卫20019211%合计100%一期户数1761总户数3616占比48.7%PART2项目工程进度汇报学苑路项目外道路学苑路目前进度：路面情况完好，由于立交桥修建占道，占不通车。预计开盘前通车学苑路项目外道路学苑路立交桥目前进度：引桥部分搭建完成正在做桥面处理，主桥部分底座搭建中尚未浇注桥面。预计年底、下年初通车学苑路立交桥学苑路立交桥项目外道路棉北街目前进度：尚未修建。项目大门主入口门前街道，政府规划路。棉北街南侧有施工围墙北侧棉北街棉北街项目工程进度大门目前进度：大门北面基本完工，大门南面挂石材中大门北面大门大门南面项目综合楼目前进度：建至3层，尚未封顶。内装未开始综合楼综合楼项目人工湖目前进度：人工湖底面处理人工湖人工湖项目1#楼目前进度：建至地上2层1#楼1#项目2#楼目前进度：2#楼3单元在建地上2层，其余单元未出地面2#楼2#项目3#楼目前进度：3#楼打桩完毕，做基底处理3#楼3#项目4#楼目前进度：4#楼在建地上1层4#楼4#项目5#楼目前进度：5#楼在建地上2层5#楼5#项目6#楼目前进度：6#楼在建地上3层6#楼6#PART3项目VI、卖点项目卖点卖点一：品牌价值——恒大挥师运城开启三晋战略扩张2007年，恒大落子太原，迅速成为山西明星开发企业，继太原恒大绿洲、太原恒大名都、太原恒大山水城之后，挥师南下，在前年古都运城拿地，在运城门户（机场大道）“恒大绿洲”拔地而起，必将带动运城房地产的发展，给运城的居住带来全新的生活理念。卖点二：区位价值——运城门户，豪宅地段，升值潜力巨大运城市“北扩东伸”的发展战略，奠定了东北方向发展的巨大潜力基础，政府的支持，经济重心的转移，机场沿线地段的升值，都给本项目的发展蕴藏了巨大的商机，运城恒大绿洲必将以乘风破浪之势给运城的地产市场带来勃勃生机卖点三：项目规模——53万平米生态湖景豪宅260余亩的总体规划，53万平方米总建筑面积涵纳阔景大湖、经典建筑以及多重顶级生活、娱乐等配套，自成一体的同时，也将以其极高品质的人文涵养，带动整个片区的生活品质和区域价值。卖点四：交通环境——路网交错，四通八达周边道路通达，多条主干道经过，出行便利南临机场大道，北靠棉北街，东邻学苑路、西临槐东路卖点五：豪装品质——满屋名牌，9A精装，建筑精品与海尔，罗格朗，马克波罗等200家国内外品牌缔结战略合作，全面整合世界级知名品牌的技术优势，造就运城恒大绿洲超越奢华之上的美学豪宅，成为豪宅中的典范。卖点六：国际规划理念，低密度湖景欧陆风情恒大绿洲秉承了恒大产品国际规划设计的理念，在园林建筑方面萃取欧陆园林艺术之精髓，融入亲水文化的造景手法，引入先进的成功经验，以精致的造园理念，在欧陆风情中加入精致、瑰丽、典雅、神秘、尊贵的景观元素，让原生自然与建筑浑成一体。卖点七：园林景观——世界级皇家园林，5.5万平御湖景观园林设计大气中不失精巧，给您庄园式城堡的贵族气息。大面积水景配合精致绿化景观设计，营造出欧洲皇家园林居住品质。卖点八：国际级航母配套——鼎级配置，品质生活配备5200㎡超豪华五星级会所、双语幼儿园、恒大剧院等设施，全方位保证社区居住的品质感。卖点九：建筑立面——欧陆风情沉稳厚重经典永恒经典欧式风格建筑设计，简约中不失尊贵感简约欧陆风情的建筑风格,沉稳厚重的外立面设计,细腻丰富的细部卖点十：产品特色——利用率高全明户型尊荣享受全明户型，空间功能多样，开阔户型尺度，尽享奢华生活。卖点十一：物业管理——国际物管24小时专属服务金碧物业，独创“礼宾式”的英式物管，专为恒大项目打制，完美运用国际级高端住宅管理经验和管理水平，打造运城首屈一指的英式管家服务观，让业主独享帝王级礼遇卖点十二：性价比高——成本价发售，超高性价比运城恒大绿洲大湖园林设计，配套国际豪品精装修等一系列品质的标签，将以“实景园林+准现楼”的成本价发售模式和“开盘必特价，特价必升值”的优惠销售策略惠及每一个懂得品味生活的人，开创运城楼市销售奇迹。VI系统标准LOGO组合项目名片彩色信封纸杯手提袋PART4开盘前重点营销推广计划推广思路恒大地产落地山西首个非省会城市，打响山西地市第一枪，其首次开盘的成败不只代表产品本身，更是恒大品牌进入三线城市的又一次步伐挺进。鉴于三线城市的特殊性，我们在推广、营销方面要打破常规，无论是媒体选择或事件营销以及渠道推广和形象设计，都要充分结合当地习惯和本地特色。既要在本地树立恒大品牌大旗，又要充分迎合市民口味，力求达到高效的宣传推广。为此，我们充分考察了本地媒体市场，并随机调查了100组客户，对当地人的购房习惯有了一定的把握。例如电视媒体和DM直投在运城的推广效果远大于一、二线城市，应在媒体投放比例方面结合当地习惯。推广阶段第一阶段：品牌+项目落地时间：4月1日——4月2日媒体选择：户外广告+DM单+软文推广形式：媒体发布+派单第二阶段：（外展点）项目宣传信息释放时间：4月3日——4月19日媒体选择：户外广告+报纸软文+DM单+短信推广形式：媒体发布+外展点活动+渠道活动+VIP卡蓄客+礼品派发第三阶段：（销售中心）项目展示全面出击时间：4月20日——5月14日媒体选择：户外广告+道旗+DM单+报广+软文+短信+电视+广播+分众传媒+网络推广形式：媒体爆发+户外形象展示+项目产品发布会+认筹活动+园林展示+开盘预告第四阶段：火爆开盘时间：5月15日推广形式：媒体爆发+明星到场+开盘活动+火爆热销第一阶段：品牌项目落地策略运城首个全国品牌地产落地，首个精装项目落地。首次推广需要大手笔全方位，引发全城轰动，力求达到一夜之间满城皆恒大的效果。媒体选择户外广告+DM单+软文阶段时间4月1日—4月2日执行计划①直投杂志连版广②户外广告出街（品牌形象）③全团拓展以南风广场为中心向四方辐射全城派发DM或直投杂志④酒店投放恒大杂志①直投杂志连版广告时间：4月1日-4月2日目的：从本地有效的广告形式入手户外+直投释放品牌形象。品牌形象广告出街，大造声势，充分营造恒大地产全国品牌落地氛围推荐杂志：《灵通资讯》《潮流快讯》《凤凰资讯》形式：在直投杂志的封面，3页，5页，7页，9页投放连版广告，分别从品牌实力，项目信息，项目卖点甚至招聘信息等方面，全方面释放恒大信息。从视觉上充分吸引眼球。派发方式：原有零售点销售+酒店写字楼报架推荐+人员派发②形象广告出街时间：4月1日-4月2日目的：品牌形象广告出街，大造声势，充分营造恒大地产全国品牌形式：户外广告牌推广内容：运城首个品牌开发商进驻，从此运城地产进入全新品质时代恒大地产正式落户运城推广语思路：恒大地产正式落户运城恒大地产·中国标准化运营的地产领导者恒大地产，开启运城品质生活③全团拓展执行方式：以南风广场为中心，四方向辐射全城派发，配合其他户外广告、短信等媒体全面推广，造成“一夜之间满城皆恒大”的造势效果。使恒大地产顿时成为市民口口相传的热点话题时间：4月1日-4月2日目的：印制恒大客通杂志，配合礼品和DM直投，选择人流量较大的街道免费派发，由于客通信息性便于阅读，我们广告的持久性和观看频率都会得到进一步提升。④酒店投放恒大杂志时间：4月1日-持续目的：除了全城派发连版广告的直投杂志以外，再联系本地一些知名酒店，在客房配备《恒大实景手册》品质杂志，用精美的实景感染客