建博城营销提报

「茂田国际建博城Ⅲ全程营销提报」——序言我深信：每壹塊土地都是城市的肌肉每壹塊土地都蘊含著這個城市的力量與使命站在南屏大橋下看三江合川，碧波南下一頭是“上帝折鞭”的奇迹一頭是新興的南屏新區合川這塊土地，有着怎樣的力量與使命……项目战略目标排序茂田品牌＞风险控制＞利润最大化＞快速回现企业战略层面茂田地产立足重庆、布局重庆北大门的战略纵深项目层面重庆北大门的专业家居建材类市场品质标杆项目[本项目目标]政府普通民众集团决策层项目客户茂田万千期待于一身立足重庆、布局合川的家居建材类标杆项目提升合川南城形象和竞争力的重要契机合川南城家居建材一站式购物中心茂田建博城所带来的投资惊喜是企业商业运营战略的重心1三期产品如何应对市场竞争？2该产品需如何做推广？3如何组织引导客户，顺利招商？4如何快速销售，实现资金回笼？本提案需要解决什么问题？第1部分城市认知……第2部分项目认知……第3部分项目营销……第4部分招商策略……方案汇报目录PART1认知城市城市发展研究市场竞争研究富強合川美麗合川平安合川德潤合川从认知一座城市开始。。。“城市是一本打开的书，从书中可以看到他的抱负”。——美国城市规划学家沙里宁Part1合川？万州涪陵永川江津渝东北门户、枢纽库区精神码头文化渝万快铁商贸流通……渝东南门户重工业城市多家上市公司商贸……渝南中心城市现代工业农业园区旅游业轻轨9号线……渝西名都，成渝喉舌科技城漂亮的城市建设物流……寻找这座城市的精神城市定位第一层次：特大城市。即主城9区，也是“一圈”的核心区域。第二层次：大城市以区域性中心城市为主。包括涪陵区、江津区、永川区、合川区和长寿区等五个中心城市。涪陵区，辐射带动渝东北和渝东南地区；江津区，成渝经济区沿长江上游和沿成渝高速公路的重要承接点；永川区，成渝经济区沿成渝高速公路的重要承接点；合川区，成渝经济区沿渝武高速公路和遂渝铁路的重要承接点；长寿区，辐射带动渝东北地区和沿渝宜高速公路的重要承接点，逐步融入主城发展。第三层次：铜梁、南川、綦江、荣昌、璧山、大足、双桥、万盛、潼南等9个区县政府所在地，将努力壮大城市规模。铜梁、潼南、大足、荣昌将建成川渝合作的重要“门户”；万盛、綦江、南川建成连接贵昆经济区的“桥头堡”；双桥、璧山则更多参与和融入主城特大城市发展，在城乡统筹发展方面走在前列。区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市特大城市中等城市第二层级5个中心城市之一城市辐射能力合川是渝武高速公路和遂渝铁路的重要承接点兰渝铁路：将成为西部重要交通动脉开工：2008年9月26日在兰州开工完工：计划工期6年时间：通车后，从兰州到重庆大约需要6.5小时兰州市----榆中县----渭源县----岷县----宕昌县----陇南市----广元市----苍溪县----阆中市----南部县----南充市----武胜县----合川区----重庆市遂渝铁路：一期已开通，二期正在建设中遂渝铁路起始于达成铁路的遂遂宁车站，经潼南县和合川后，抵达重庆北碚车站与襄渝铁路相接。该线路设计运营总里程为165公里，其中，新建线路127．8公里，增建二线17．4公里。渝武高速：使合川-主城距离约57公里，时间约30分钟渝涪高速沿线产业密集带：依托长寿、涪陵等城市，发展化工、冶金、医药、机械、建材等产业；成渝高速沿线产业密集带：依托江津区、永川区、大足县、双桥区、荣昌县、璧山县等城市，重点发展机械加工、造纸、食品、制鞋、饲料兽药产业等；渝遂高速沿线产业密集带：依托合川区、铜梁县、潼南县等城市，发展新型建材、能源、现代农业等；渝黔高速沿线产业密集带：依托綦江县、南川区、万盛区等区域，发展能源工业、煤化工、有色冶金、生态旅游等。渝涪高速沿线产业密集带成渝高速公路沿线产业密集带渝黔高速沿线产业密集带合川：渝遂高速沿线产业密集带渝遂高速沿线产业密集带产业划分城市规划•建成区：中心城区62.68平方公里•人口：远景发展（2020年）100万区域划分范围人口功能一心依托现状城市建成区，以，通过扩容提质，形成合川城区合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心41中央商务区：有居住、行政、商务、金融、商贸、科技、文化、教育等，传统城市功能复合中心区五片五尊—大石片区9工业、居住，兼有为合川工业园区渭沱组团提供产业和生活配套功能思居—云门片区12居住、旅游服务等大学城片区11文化教育、科技、体育、居住南溪—沙溪片区4工业、物流和居住草街—滩子片区2.7工业、教育和居住“一心五片”以主城区为核心，五大功能组团围合布局合阳组团南津组团东渡规划人口：22万城市功能：金融信息、商业服务、居住用地面积：12.5平方公里规划人口：2万城市功能：文化、旅游、休闲及服务用地面积：3.3平方公里规划人口：17万城市功能：政治、物流、居住用地面积：10.7平方公里城市规划“一心五片”以主城区为核心，五大功能组团围合布局“十二五”目标---百平方公里、百万人口区域中心大城市1在重庆“十二五”规划中，合川将成为重庆区域型中心城市，城市人口预计增涨至60万，城市化率将达到70%以上，并将形成对主城居住、工业发展的补充，同时，带动铜梁、北碚等周边区域经济发展，并将极大促进城市商业配套建设的发展；2在合川未来发展中，能源、建材、餐饮、旅游、装备制造、药研、物流等将是合川经济发展的方向，合川城市商业的发展必然与城市产业结构的定位是吻合的；3在合川的扩城运动中，新型商贸中心的建立、旅游接待能力的完善是城市规划中的重点，而这个重点集中在合川的南津组团；大学城片区城北片区塔尔门片区【南城片区】：以购物中心、超市零售主，辅以星级酒店配套，呈现商务配套功能。代表项目：希望城、金科世界城【城北片区】：优质的交通体系规划，承载专业市场及物流配套功能，是老城商业中心的北扩。代表项目：宝龙城市广场【塔耳门片区】：升级传统商业中心，以大型综合购物中心以及传统临街商铺为主。代表项目：兆甲·合阳新城、中奥城【大学城片区】：以校园经济商业、专业市场、社区配套等为主。代表项目：义乌小商品城、缤果城。【滨江商业带】：主要承载城市休闲配套及旅游配套功能。代表项目：文峰古街、东海滨江城321456南城代表项目一览项目名称项目体量商业体量业态规划金科·世界城27约5主题式商业街区，城南休闲中心希尔安·江上城54约2大社区配套商业三江希望城47约10集中式商业，写字楼、五星级酒店、集中式购物中心、滨江美食街文峰古街25约51000米的仿古商业街，旅游、休闲配套商业宝润国际14约2社区围合商业，主要划分为时尚购物街、情调生活街、校园风情街、超市淘宝街绿云国际纺织城100约30商务广场组团，依托火车站而建成的城南商务中心12346578910城北代表项目一览项目名称项目体量商业体量业态规划中奥城4212集中式商业、临街商业及天街式商业兆甲合阳新城150约30项目由两个城市公园，四个城市广场，两个城市综合体组成，其中以E1.E2组团为商业核心区，A1组团另有一独立仿古商业建筑。东海·滨江城64约5社区配套商业及滨江休闲商业江润·地中海岸65约2社区配套商业环球家居广场18约5地下家居建材，地上时尚休闲餐饮宝龙·城市广场65约15购物、美食、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲等功能为一体的新一代城市综合体。义务小商品城3515目前已成熟的家居建材类专业市场缤果城15约7青春时尚风情街区，校园配套集中商业1在合川目前已有商业物业中，多以住宅底商、小区配套方式存在，除重百、新世纪外暂无其它大型集中式商业；2合川目前新建商业物业中，多为购物中心类集中型商业物业；3合川目前专业市场以建材、家居等为主，专业市场具有较大上升空间；4城南新城是合川市政府所在地，由于行政中心等政府机关的搬迁，该区域商务功能大大增强，是合川市未来几年重点建设区域；5随着房地产的发展，对家居建材类专业市场的需求日益旺盛，而目前合川的该类专业市场竞争相对较小，市场潜力巨大，易于吸引投资结论：第1部分城市认知……第2部分项目认知……第3部分项目营销……第4部分招商策略……方案汇报目录PART2项目认知项目价值分析项目定位回到项目。。。Part2“有街道、有溝通交流的社區才有人氣、有活力，有歸屬感的社區才是人們最希望得到的居住環境。”——簡·雅各布斯《美國城市的生與死》【茂田·建博城Ⅲ】城市宏观价值指向关键词南城/城市发展方向/房地产开发密集合川为重庆北部中心城市，未来发展空间巨大，且本案所在地正是合川目前城市发展的主流方向，本项目作为城市配套型物业，对城市发展的依耐性较大。合川南城城市发展需要，决定了具备打造城市配套型物业的可能性，而政府的发展规划也能对项目的价值提升起到一定的支撑。合阳组团南津组团东渡规划人口：22万城市功能：金融信息、商业服务、居住用地面积：12.5平方公里规划人口：2万城市功能：文化、旅游、休闲及服务用地面积：3.3平方公里规划人口：17万城市功能：政治、物流、居住用地面积：10.7平方公里区位价值指向项目的地块具备良好的通达性，辐射区域广阔，一方面作为城南新区的重要商业配套，同时也能辐射合川城北片区，位于高速路口的重要位置，为其物流货运提供了便捷，商业辐射圈进一步扩至铜梁、武胜、南充、广安等地。关键词城市运营的高度/地理位置得天独厚区府至滨江商业带产品价值指向-项目规划一期二期三期街区式商业，利于独立经营及销售，易于快速形成商业氛围。电梯公寓，作为大型专业市场的居住配套存在，互为补充，利于快速回收现金流。集中商业+酒店式公寓，位于城市主干道，城市形象展示面良好，利于招商，酒店式公寓的存在丰富了产品线，提高集中商业的抗风险能力。自持集中式商业，6F，建筑面积31357.45㎡销售商业门店，5/6F，建筑面积31546.98㎡产权式酒店，18F，建筑面积15254.06㎡产品价值指向-三期规划自持集中式商业具备良好市场形象，集中式商业与茂田品牌的结合是本期产品号召力的关键。产品价值指向-产品梳理-持有商业持有商业单层面积约5100㎡，设置6个1F步行入口，4部扶梯直达2F，内部设计上空中庭，整个商业体形成天街式布局，动线布局合理，门店展示性良好。【关键词：动向分明，展示性良好】产品价值指向-产品梳理-销售商业销售商业L形围合持有商业，形成2条内部街区，有效与集中商业形成联动；本部分商业门面面积大多集中在30㎡左右，相对于其他楼盘动辄上百平米的商业而言，总价控制更为合理，更易于收到投资者亲睐。【关键词：面积合理，总价控制】产品价值指向-产品梳理-产权酒店产权酒店部分按标准酒店设计打造，单层20个房间，共360套，作为专业市场的配套型物业，提升项目整体形象，丰富了项目产品线，小户型产权式酒店的设计利于现金流的回笼，增强了项目的抗风险能力。【关键词：提升形象，控制风险】产品价值-产品卖点梳理1位于合川南北城的交通连接点，同时也是合川与周边区域的连接点上，商业辐射能力强；2地处合川新的政务、人居中心，区域发展潜力巨大，房地产及城市规模的发展为项目带来巨大的投资潜力；3项目规划合理，大型集中式家居建材市场与零散家居建材商铺的结合良好的弥补了城市该类配套商业的不足；4项目产品面积合理，总价控制得当，降低了投资门槛，投资压力减小；5项目一期二期产品已经成型，商业形象良好，已经吸引大批经营者的关注，周边租金价格较高，投资回报率高；项目核心价值体系分析【项目区位价值】南城中央政务区的发展潜力【项目配套价值】周边配套完善，一二期商业氛围形成，自身规划配套齐备【项目交通价值】交通中心点，区域内及周边辐射能力强【项目产品价值】一站式家居建材中心，低投资门槛，高投资回报对项目的价值进行梳理，区位价值和产品价值才是项目的核心价值。项目3C定位模式推演消费竞争城市项目【3C定位分析】现状落后依托发展城市化需求逐步提升发展需求城市配套型物业产品组合的合理性品牌的号召力产品设计的合理性投资者自营者无明显年龄差别南区专业市场相对空白市场细分进程初现投资门槛及投资回报性价比成为购买关键消费竞争自身3C定位策略城市项目竞争消费「区