办理入住装修手续常见问题解答

25业主办理入住、装修手续常见问题解答一、入住：（一）、办理入住手续时常见问题解答:（交费通知一）1、关于煤气二次加压工本费费用的解释？答：煤气初装费国家不允许收，但煤气公司要求高层住宅、小多层住宅小区内必须安装管道煤气，特别是新建商品房住宅小区，煤气公司要根据小区的占地面积、楼宇层数等确定如何施工及解决居民用煤气问题，根据小区具体情况配置（煤气公司有些是在小区建二次加压站，有些是在小区安装调压箱）。本小区的煤气是用调压箱来加压的，此项费用是按成本核算收取的，具体是指“距小区最近煤气公司主管道到小区住户室内的入网费、工程设备费、安装费和IC卡表费等，此项费用由开发公司代付，煤气公司出具大发票给开发公司（此项费用由煤气入网费+设备费＋安装费+IC卡表费等构成）。例如：阳光地带每位业户交纳5000元、滨东花园每平米交纳63元。长岛国际每位业户交纳4000元,百桐园每位业户交纳3500元。与同等小区相比，我们小区属中等。2、房屋增大面积3%应补交的费用解释？答：此项费用在《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理之第2种方式中约定，“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。3、为什么公摊会增大？答：在房屋预售过程中，因当时房屋未建成，无法实际测量，只能根据图纸算出大概面积。从图纸上算的套内建筑面积一般是不会变的，是固定值。建筑面积和公摊面积是可变的不定数，因为在建设过程中会出现如公共墙体变厚、楼梯间变大、电梯间、管理用房及其他为本栋楼服务使用的设备间都有可能与原面积不一致的现象，比如配电室在未建成时，开发商估计大约10平方米的配电室就足够了，但实际建成10平方米根本放不下配电室所需的器械，要求面积只有增大到15平方米到20平方米方可，而这些配套设施又是整栋楼的配置，它们的面积是分摊到整栋楼的每套房子，所以每户的公摊会26增大。4、为何套内面积一般不增大或增大的少？答：套内面积一般按照施工图纸能算出来，量中轴线到中轴线，长*宽可以计算出来，只要施工单位严格按图施工，一般不会增大或减小，即便是增大、减少也很少，因为这种可能只有施工过程中，公共墙体整体移位，这样就会造成某间房增大一点，但同时其相邻的房就会减小一点。或水泥少桨抹平墙面时，由于施工技术不同有可能多抹1厘米，所有套内就可能会增大或缩小一点。5、为何公摊面积只增大而不会减小？答：在房屋未建成时，开发商只是保守的按类似的已建成的楼的公摊系数估算一个公摊系数，因为公摊面积只有在房屋建成后由房地局来测量后才能计算准确。但我们为什么要保守的估计一个小的公摊系数而不估的大一点，如果估的大一点，公摊不就不会增大了吗？反而会使建筑面积或公摊面积减少，要给客户退钱，退钱肯定比收钱让人舒服。我们为什么不这样做？是因为我们双方签订的《商品房买卖合同》中规定产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%部分房价由出卖人双倍返还买受人。我们为不使面积减少，造成超过3%给客户双倍赔钱，就把公摊系数估计的小一些，等测量出来时，使面积增大，而不是减少。增大部分，客户只交3%以内的，我们公司自己承担3%以外的。6、为什么套内面积减少了？答：因为此套房的相邻房的套内面积都增大了，造成的原因是施工单位在施工过程中，分隔两套房的墙体可能整体向此套房移了一些，移动1厘米，整套房套内面积就会减少0.2平方米。（楼体进深和墙体移动数相乘而得）7、我的套内面积没有增加，只有公摊增大了，我只交公摊的3%。答：因为我们双方签订的合同是以建筑面积来算误差比的，所以面积误差比的计算只能以建筑面积为计算依据，不能单以套内面积或都是公摊面积来做依据，而且一般套内增大变小的可能性都很小，只要施工单位严格按图施工，套内面积一般是固定值，不会变，变化的只有公摊面积，所以面积增大或是减小是按建筑面积来说。（二）、办理入住费用时常见问题解答:（交费通知二）1、物业管理服务费包括哪些内容？27答：物业服务费指物业管理企业依照物业服务合同的约定，对房屋建筑及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。如：①、物业共用部位共用设施、设备日常运行、维护费用。②、物业管理区域绿化养护费用。③、物业管理区域清洁卫生费。④、物业管理区域秩序维护费用。⑤、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。⑥、物业公司经营此项的费用。（注：参《物业服务收费管理办法》发改价格20031864号及晋价房字【1998】第343号）2、物业管理费收费太高？（收费标准：1.00元/月/平米）答：物业管理费收费标准是根据物业管理成本核算和行业市场行情经验，由太原市物价局核定的，收费标准是有等级区分的，小区物业管理费标准与小区日常服务及配套相一致。与同等小区相比,物业管理费收费标准居中等。例如:长岛国际为1.00元/月/平米,百桐园0.98元/月/平米,丽华苑1.27元/月/平米,一品嘉园1.57元/月/平米,锦锈苑0.99元/月/平米，但就小区服务标准来说，是较高的。3、电梯费的收费标准为28元/月/户，有何依据？答:此项依据是根据小区电梯运行成本核算出来的，电梯属于本楼的配置，供本楼栋业主使用。该项费用的支出主要用于：电梯每年的年检费、维保费及电梯运行所产生的能源费。例如：年检费用1700元/部，维保费用5000元/部。保质期后，还有可能维修更换电梯的部件，如：一个主板就要2—3万元,但这不是每年都有的。且维保费也会根据市场行情而变化。现在各家物业公司均按此收取，现在收取的费用实际上是不够实际运营费用。例如：锦宏物业按0.20元/月/平米、滨东花园30元/月/户等。4、暖气排水费：（150元/户）答：物业公司考虑到有些业户冬季无法居住，与热力公司协商可以采取关闭户内阀门，停止供暖。但因供暖前需要为整栋楼打压，每个房间管道都要注水。如冬季不用，必须将暖气管道内的水排空，如不排空，容易造成管道及暖气片冻裂，可能造成本户漏28水并影响相邻住户。此项费用主要用于：租用打压泵及人工费。5、在煤气开通前预付50元煤气费及60元/每年城市生活垃圾处置费？答：此项费用为代煤气公司收取的一项费用，新建小区在开通煤气时，煤气公司需要做出每户的煤气卡，并在微机上预存50元煤气费供您户在开通后使用，如使用完毕，需到工商银行充值。城市生活垃圾处置费为市政委托煤气公司代收的一项费用，每个月5元，一年共计60元，需要另行交纳，与别的小区不同，此项费用每年有煤气公司派专人上门收取，不在煤气费中扣除。到收取时，物业公司将会在各个单元粘贴通知。（三）、代收代缴费用常见问题解答：（1）办理房产证相关费用：1、物业维修基金收费太高，不合理？答：物业维修基金为房屋专项基金，它不归物业公司所有，也不归开发商所有，它是用于房屋质保期结束后，房屋主体结构、管道等公共设备设施的大修、中修。高层为购房款的3%、多层为购房款2%，该款项由我们交到房地局，由房地局统一管理。在使用该项专项基金时，先由物业公司提出申请，报当地房地局审核，经业主委员会同意后方可使用。2、交易费，我们不交易能不能不交？答：交易费为您办理房产证中所收取费用中的一项，是由房地产交易中心收取的。3、契税、印花税？答：契税、印花税为您办理房产证所收取费用中的一项，是由国家税务部门收取的，商品房在出售时，就需要向国家税务部门交纳税费。具体到商品房就是契税、印花税等。（2）代有线电视台收费：1、有线初装费550元，数字信号视听维护费300元，共计850元。答：此项费用是代有线台收取的一项费用。新建小区有线设备光缆，初装费收费标准为550元，详见《有线台收费文件》。二、装修29（一）、办理装修手续时常见问题解答：1、为什么在装修时需要交纳押金？答：装修押金:7000元(住宅)；13000元(商铺)住宅：业主押金:3000元，主要是为了防止您户在装修时破坏户内承重墙体，损害公共区域的设施设备及给相邻业主造成的损失，该押金在您户装修完毕6个月后退还。装修工人管理押金3000元，消防押金1000元,装修公司合计需要交纳押金4000元。装修工人管理押金：主要是用于装修期间约束装修工人遵守本小区的管理，例如：不遵守小区的管理规定，不在规定时间内施工影响其它业主休息等；消防押金：主要是指装修期间，改动电路、明火作业等易引发火灾情况的保证金，且根据《住宅室内装饰装修管理办法》要求每50㎡配备一具4公斤的灭火器。上述押金在装修竣工验收六个月后退还。商铺：业主押金:8000元,主要是为了防止您户在装修时破坏商铺内的消防设施、公共设备（例如：配电箱、消火栓、消防喷淋头、烟感、探头等）、商铺门头设计及无损坏外立面等。在六个月后按2元/平米扣除商铺消防设施及公共区域押金（每户不少于1000元），在您户租期终止后，经物业公司检查无损坏后退还。装修工人管理押金：3000元，消防押金：2000元，上述两项费用由装修公司交纳。装修工人管理押金：主要用于装修期间约束装修工人遵守本小区的管理规定。消防押金：主要是指装修期间，改动电路、明火作业等易引发火灾情况的保证金，且根据《住宅室内装饰装修管理办法》要求每50㎡配备一具4公斤的灭火器。上述押金在装修竣工验收六个月后退还。2、装修押金为什么在装修完毕六个月后退还？答：因为在装修过程中有很多隐藏工程，在您户装修完毕后无法查看出是否有问题，再加上您户装修完毕也不可能立即搬迁入住，需要开窗通风，装修期间的上、下水改动需要您在使用过程中才能发现问题，一般要经过一个采暖季。根据以往经验和其他小区的规定，退还押金时间一般定在装修完毕竣工验收六个月后。3、为什么商铺在竣工验收完毕六个月后退还押金时需扣除设施设备保证金？（按2元/平米，每户不少于1000元）答：该押金在您与商铺业主解除租赁合同，经物业公司工程部验收合格后退还，因30为商铺内的消防喷淋头、烟感、探头等消防设施设备是属于该商铺的配套，而且和小区整体的消防联通，有些租户在装修时随意拆改，甚至在租期结束后雇佣一些马路工人，随意拆卸，导致整个商铺消防系统瘫痪，影响正常使用。4、为什么不允许更换地暖？答：1、更换地暖后影响楼上、楼下业主的正常供暖；2、更换地暖后自己家里的暖气也不太热（物业已有两户改地暖的，家里一点也不热），另：如改地暖后管道漏水必须刨地处理。5、我们为自装，是自己在马路找的工人，是不是可以不用交装修工人管理押金？答：不可以。此项押金为装修工人管理押金，用于对您装修工人的管理。并且我们建议您在装修时最好找有资质的装修公司来给您装修，且建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》明确规定：“承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质范围内承揽工程。”否则您花大价钱买的房子，装修质量无法保证。6、为什么我交了电梯费，在装修时还要交装修材料垂直运输费？装修材料垂直运输费不合理，太高？（收费标准：8元/㎡）答：电梯费主要是指：电梯的年检费、电梯的维保费及电梯运行费。装修材料垂直运输费是指：装修期间，装修材料使用电梯运输及垃圾清运的费用。与电梯费用不同，此项费用属特约服务，费用主要支出有：电梯运行电费、周期维保费用、电梯工的工资、保洁人员的工资。您可以使用也可以不使用，如不交纳此项费用，材料由工人走楼梯往楼上扛。另外，装修期间对电梯的损坏相当严重，装修工人在使用电梯时不会象您一样爱护电梯，水泥、沙子掉到电梯槽中，影响电梯门的正常开关，时间长了会将电梯门禁主板烧坏，更换一块电梯门禁主板的费用为1.5万元，且瓷砖、水泥、沙子等材料在轿箱放置不当产生重心偏离会严重影响电梯轨道等变形为电梯的安全运行埋下隐患，导致电梯的维保费用额外增加，而我们每户收取的费用远远不够。举例：您雇用工人往楼上扛的费用=0.50元/件×楼层数（例如：120㎡雇佣工人扛的费用：