金融权证基础知识培训

金融权证基础知识培训王林锋客户服务中心课程介绍一.房产交易相关税费二.房产贷款相关费用三.所须资料四.房产交易流程五.注意事项房产交易相关税费及所须资料◆契税：A.90平方以下且首次购房的客户按成交价和指导价高者的1%征收；B.90平方(含)以上144平方以下且首次购房的客户按成交价和指导价高者的2%征收;C.144平方(含)以上或第二次购房或非住宅按成交价和指导价高者的4%征收.营业税A.未满5年的商品住房在交易过程中一律交全额的（成交价和指导价高者的）5.6%；B.满5年的房产144平以下免收，144平以上（含）的提供发票的交差额的5.6%,不能提供发票的营业税按全额的5.6%征收注：以契税发证日期为准个人所得税按市场指导价和成交价高者的1%或差额20%征收。以下三个条件同时满足时可免交个税A:房产满5年；B:房东名下无其它房产（以户为单位）C:房东是省内户口去户口所在地开无房证明注：营业税和个税交差额或全额必须一致，也就是营业税交差额个税也得交差额，营业税交全额个税也要交全额。担保费•贷款额的千分之三交易服务费A.商品房按产权面积6元/平方征收;B.房改房，经济适用房3元/平方征收,土地收益金6-14元/平方C.非住宅按交易的0.5%征收.。产权登记费A.普通住宅60元/件B.非普通住宅400元/件C：配图：20/件银行贷款所须费用1、代办费：1500元/件2、受理费：500元/件3、评估费：评估价的0.5%4、按揭服务费：贷款额的1%5、印花税：贷款额的0.01%6、抵押登记费：60元/件7、抵押服务费：贷款额的0.8‰公积金贷款费用1、评估费：0.4%2、担保费：贷款额X贷款年限X担保费率且不低于300贷款1-5年费率千分之1贷款6-10年费率千分之0.8贷款11-20年费率千分之0.6贷款21-30年费率千分之0.453、代办费200元一次性过户流程店面签三方合同客服权证1.网签及资金监管协议2.同时客户将全款打到资金监管中心缴税过户监管中心放款到卖方账户发新证24小时内当天2个工作日当天5个工作日按揭贷款过户流程24小时内当天安排2个工作日1个工作日5-7个工作日评估2个工作日10-15个工作日5个工作日5个工作日个工作日7个工作日10个工作日店面签三方合同客服评估面签审批1.网签及签资金监管协议2.到担保公司签担保银行放款到资金监管中心过户发新证归档抵押出他项权证去银行领房本、借款合同、抵押合同资金监管中心放款到卖方账户公积金贷款流程所需资料•卖方：身份证、户口本、婚姻证明•买方：夫妻双方身份证户口本婚姻证明收入证明银行流水一年以上纳税证明或社保证明或居住证•注：未婚证明有效期为7天，无房证明有效期为15天非住宅过户费用1.契税:交易价格的4%2.营业税:不分年限提供发票的交差额的5.6%，不能提供发票的营业税按全额的5.6%3.个人所得税:不分年限提供发票的交差额的20%，不能提供发票的个税按全额的20%4.土地增值税:按全额的6%征收5.交易服务费：按交易价的0.5%6.工本费：400元/件7交易评估费：按交易价的0.5%8、印花税：0.01%9、配图费：20/件•无房证明去哪开？答：去户口所在地县级以上房管局开具。•收入证明上需要盖买方公司什么章？答：公章•未婚证明去哪开？答：户口所在地的县级民政局。•户籍证明去哪开？答：去户口所在地的派出所户籍室开。•维修基金怎么收费？答：多层35元/平方，高层、多层带电梯65元/平方，别墅45元/平方。合同签订注意事项一、签合同前需审核事项二、合同填写规范三、案例分享（一）法律地位及法律责任•法律地位：•中介公司与买卖双方所签订的房屋买卖合同属于居间合同，起到的义务是居间义务。•《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”法律责任：民事法律责任、刑事法律责任、行政法律责任1、民事责任：《合同法》425条的规定：房产中介公司的法律地位属于居间人，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应该承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意的义务，没有进行必要的审核，其将承担连带赔偿责任。2、刑事责任：假离婚骗贷买房伪造离婚证骗取银行贷款的，一旦被发现，银行可以申请人民法院撤销贷款合同，提前收回借款并要求借款人赔偿相因的损失。同时，买方伪造离婚证的行为，可能触犯刑法，构成伪造国家机关公文、证件、印章罪。此外，若以假材料获取银行贷款逾期未还的，也有可能构成触犯骗取贷款罪。中介公司因教唆或帮助买方骗贷将承担连带责任。3、行政责任按照国家规定的比例收取佣金。交易房产的审核对房屋权属审查•（1）是否为经适房、房改房、小产权房、待拆迁房。•（2）是否为共有财产：夫妻共同财产、家庭共同财产。•（3）是否为权利限制：司法查封、设定他权（抵押）、继承权尚未处分完毕。•（4）是否存在优先购买权。（有共有人、出租中）•（5）是否有股东会、董事会同意处置的决议（公司房屋）•（6）是否为国有或集体的财产，是否有政府主管部门批准文件。例如：军产交易房产的审核房屋权属审查—注意事项1、应当审查房屋的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，必须特别慎重审。《商品房购销合同》及补充协议、购房发票原件2、为慎重起见，建议向房地产登记机关调查核实房地产权利证书及其记载内容的，（如未取得房地产权利证书的房屋买卖，可以核实商品房购销合同的备案情况及合同的内容）真实性、统一性，以最大限度避免购买的房屋发生产权纠纷。交易房产的审核3、共有房屋购买时，在同等条件下，共有人享有优先购买权；已经出租的房屋出卖时，承租人在同等条件下享有优先购买权。因此，应当事先审查房屋是否存在优先购买权的情形。如果有，则应当审查出卖人是否取得优先购买权人放弃优先购买权的书面声明。（房值较大交易）4、除常见的银行抵押外需核实房产是否存在民间借贷担保，个人担保等等。5、涉及产权人去世的房产需要核实此房产需继承人情况，是否可以顺利办理房产继承析产。签约人身份审核对签约人审查•（1）签约人是否为本人。•（2）非本人是否有授权，委托期限是否超期。•（3）买方是否有购买资格。•（4）所携带的身份证件是否真实。•（5）除身份证件外询问双方实际住址。签约人身份审核•签约人身份审核---注意事项1、在业务操作过程中，存在合同代签的问题。即房屋产权人的亲属（父母、配偶、子女等）代替房屋产权人签订房屋买卖合同，但其未提供房主的授权委托书或其他身份关系证明。遇到此情况，经纪人一定要事先核实，要求其提供房主的书面授权委托书或以其他的方式获得房主同意代签的证明。以免事后房主以不知情为由主张合同无效，使公司陷入纠纷。签约人身份审核•签约人身份审核---注意事项2、另外需要注意的一点：合同上留存客户（买卖双方）地址时，一定要登记客户的现住址。防止一方违约时，无法找到当事人，催告函及法律文书等无法送达。使纠纷无法进一步处理，公司陷入被动。合同填写规范1、所有权证号必须填写，没有下发房产证的填写商品房合同编号2、所有权人必须写产权证名字，有代理人的切忌不要填成代理人姓名3、金钱数额有改动部分让当事人按指纹。以免当事人对其改动部分产生不必要的纠纷。4、付款方式一定填写，以免后期双方产生纠纷合同填写规范5、关于腾房日期一定要填写，最好约定在房东收到全款后6、合同关于户口迁移日期一定要填写，不能空白，如房东在过户手续办理完毕之后不能短期迁移户口，签合同时可以约定一个保证金，保管在公司，户口迁完后退还业主，以免后期业主违约不迁户口，客户纠缠中介。合同填写规范7、产权涉及到共有人的房屋，在进行操作时，要求共有人同时到场进行签字或要求当事人出具其他共有人同意转让该房屋的声明书，并经公证处进行了公证。从而降低当事人以未征得其他共有人同意而毁约的风险。8、合同签署的日期应填写，这些日期往往和履行期限有关联合同填写规范9、在签订合同时应尽量避免打欠条，毁约率极高，给公司和经纪人都造成了很大的损失。打欠条的，应写明是定金是欠业主的，中介费欠“郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司”的，注意一定要全称。并且要有一定的限制，比如：不交齐钱不帮助过户或者有其他抵押。10、合同应完整签署，切忌留有空白处，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。同时，因空白合同系由我们协助填写，服务有瑕疵，中介费往往会被判令大部分退还。合同填写规范11、在所有签署的合同上签署的经纪人姓名应是在店面公示的备案经纪人。12、合同最后的签字处，应由本人亲笔签名并加印手印案例分享•案例：代理人无权代理2010年11月张先生来我公司登记房源称其朋友在开元小区有一套房产准备出售，因为朋友在外地不方便委托他卖房。在我公司的居间下张先生代表房东与客户王女士签订了买卖合同并约定售价为59万，但未提供房东的授权委托手续。后期我方联系张先生让其通知其朋友来办理郑州办理过户手续，张先生称其朋友不想卖这套房子了，经过多次沟通无果张先生说不想管这件事了，把房东电话给我们让我们自己联系，我方与房东联系多次房东均以各种理由拒绝配合过户。在多次协商无果的情况下买方把房东与我公司诉至法院。案例分享•案例评析我国《合同法》及《民法通则》明确规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。同时规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。•本案中，张先生未经房屋产权人授权，自行从事的代理行为，属于没有代理权的民事行为，其法律后果应由张先生自行承担。而中介公司对讼争房屋的真实情况不了解，给买方造成了重大损失，也应承担相应责任。案例分享•通过上述案例，经纪人在促成二手房买卖合同时，应该注意下列问题：房主委托代理人办理房屋买卖和出租的，经纪人一定要让代理人提供由经过公证的授权委托书原件，房主的身份证复印件、房屋产权证明复印件、房主的联系方式、代理人身份证复印件及联系方式等，且经纪人应该留存上述文件。案例分享•业主“一房二卖”，中介公司是否承担责任？X年1月份，来上海工作不久的赵女士通过中介公司找到了一套中意的房源，并与出卖人周先生签订了房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周先生将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可此时周先生却以种种理由，一再拖延办理房屋过户的手续。想到周先生的房产证还押在中介公司，赵女士倒也不太担心：“最多晚几天办手续，问题不大。”案例分享•一晃两个月过去，赵女士有点坐不住了。打电话和周先生约办理过户手续的时间，周先生却总是含含糊糊的，后来索性关了手机不接电话。无奈之下，赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产行政管理部门，对这套房屋作了产权调查。这下，赵女士傻眼了：这套房屋居然已在半个月前换了“主人”，周某已经不是这套房屋的产权人。•赵女士认为，中介公司为其介绍了不良房东，在居间活动中未尽到居间义务，因此，将中介公司和周某告上法庭。案例分享•案例分析：1、房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。但周某可以通过补办房产证方式取得新的权属凭证，因此，保管房产证后房屋仍有被再次出售的可能。2、中介公司向赵女士提供的房源信息并无不实之处，保管房产证过程中也未有过错，因此中介公司不应当承担责任。3、周某在与赵女士签订买卖合同后，又将房屋另售他人，已经构成违约，应当按买卖合同约定承担违约责任。案例分享支招：1、中介公司工作人员在日常操作中，若出现上述问题，应以法律依据先与房东沟通，退还已收取客户的房款，以缓和矛盾，然后再协助客户追诉违约房东。2、返过来如果中介公司明知道房东在其他中介公司签过买卖合同只是未过户，有在我们的居间下我房子重新出售则需要承担相应的法律责任，如果未造成买方损失可能只退还中介费，如果造成买方重大损失承担违