建设项目立项与土地获取报建流程

建设项目立项与土地获取报建流程（招拍挂出让方式）一、以出让方式取得国有土地使用权的申报立项立项是指国家为了对经济发展实施有效调控，要求具备一定规模的固定资产投资项目到发改委申报立项，具体包括备案、核准和审批三种方式，每个项目只适应其中一种方式。除了政府投资建设的项目需要到发改委进行审批之外，企业投资项目区别于不同情况实行备案和核准。其中政府仅对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需备案。二、以出让方式取得国有土地使用权的核准项目（重大项目）的工作流程1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局）2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局）3.建设项目的核准（发改委）4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局）5.土地勘测定界（国土局）6.《建设用地批准书》的办理（国土局）7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局）8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局）9.《国有土地使用证》的办理（国土局）三、以出让方式取得国有土地使用权的备案项目（一般项目）的工作流程1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局）2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局）3.用地预审（国土局）4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局）5.土地勘测定界（国土局）6.《建设用地批准书》的办理（国土局）7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局）8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局）9.《国有土地使用证》的办理（国土局）四、《国有土地使用权出让合同》的签订招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人或竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》的主要条款、格式由出让方提出，受让人很少有修改的余地。一般来说，出让合同主要包括以下内容：①出让地块的基本情况、包括地理位置、面积、界限等；②土地出让金额的数量、支付方式和支付期限；③土地使用权的出让期限；④地块的规划设计条件由城市规划部门依据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，以及工程管线、竖向规划、配建停车场或其他公共设施的要求。五、节能审查建设项目节能审查，是指根据节能法规、标准，对项目节能评估报告书、节能评估报告表进行审查并形成审查意见，或对节能登记表进行登记备案的行为。实行审批或核准的建设项目，建设单位在到发改委报送可行性研究报告或项目申请报告时，一同报送节能评估文件或节能登记表；实行备案的建设项目，按当地的相关规定进行节能审查。六、建设项目环境影响评价环境影响评价简称环评，是项目建设必须进行的一项重要工作，由取得相应资格证书的单位承担，主要是调查研究项目周边的环境，分析周边环境对项目的影响和建设项目对周边环境的影响。所有可能对环境造成影响的建设项目，必须进行环境影响评价。按照其对环境影响的程度，实行分类管理：①可能造成重大影响的，编制环境影响评价书②可能造成轻度影响的，编制环境影响评价表③影响很小的，填报环境影响登记表（具体分类方式依据《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定）建设单位必须在项目开工前向环境保护行政主管部门报批环境影响报告书、报告表或登记表。七、建设项目的核准（重大项目）政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益的角度进行核准（详见《政府核准的投资项目目录》）。对于实行核准的项目，建设单位仅需向发改委提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。建设单位投资建设实行核准制的项目，应按国家有关要求编制项目申请报告，报送项目核准机关。项目申请报告主要包括：①项目申报单位情况②拟建项目情况③建设用地与相关规划④资源利用和能源消耗分析⑤生态环境影响分析⑥经济和社会效果分析八、建设项目的备案除了《政府核准的投资项目目录》以外的不属于投资建设的项目，均实行备案制，由建设单位编制项目申请报告之后向当地发改委申请项目备案。建设项目备案申请报告的主要内容如下：①企业基本情况、主要投资业绩②项目基本情况：项目名称、选址地址、建设内容等等③项目投资意愿及资本金筹措情况九、《建设用地规划许可证》的办理《建设用地规划许可证》是由规划局核发的确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，载明了建设用地的位置、规模、性质、容积率及建筑面积等内容，其附件包括建设用地红线图和规划条件。建设单位在取得《国有土地使用权出让合同》以及项目审批（政府投资）、核准（重大项目）、备案（一般项目）文件等材料之后，可以到规划局申请《建设用地规划许可证》的办理。取得《建设用地规划许可证》是办理征地补偿手续和国土局同意批准用地的前提条件。注意事项：①以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，办理《建设用地规划许可证》的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同书》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或知否可争取分期支付土地出让金。②核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。③改证的附件包括：建设用地规划红线图；规划设计条件。④注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致改证自动失效。十、土地勘测定界土地勘测定界是根据土地征收、征用、划拨、出让等的工作需要，实地界定土地适用范围、测定界止位置、调绘土地利用现状、计算用地面积，为国土资源管理部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基础资料而进行的技术服务性工作。建设单位在取得《建设用地规划许可证》后，在办理征地补偿手续之前，需要到国土局申请土地勘测定界。十一、《建设用地批准书》的办理《建设用地批准书》是建设项目建设期内使用土地和核发《国有土地使用证》的法律凭证，工程报建必须以取得《建设用地批准书》为前提。对于以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订出让合同之后，由国土局向建设单位核发《建设用地批准书》。注意事项：①《建设用地批准书》的使用期限视工程项目大小及及建设期长短而定，一般为2年。应尽快办理工程报建和拆迁补偿安置手续，批准建设工期内尚未办理手续且未申请延期，原批准用地机关可撤销原批准用地文件。②《建设用地批准书》附图与《建设用地规划许可证》的附图相核对，若《建设用地批准书》核发的面积少于《建设用地规划许可证》的面积，除非是用地分期，应及时补办未核发面积的相关用地手续。③通过公开出让取得的土地，办理《建设用地批准书》时，需由国土局提供已征地拆迁结案的函，要特别注意，国土部门公开出让的土地，与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》后，在缴纳土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案，避免国土部门拿来出让的土地还存在局部未完成征地或拆迁结案，给《建设用地批准书》的办理带来很大的麻烦，甚至影响整个项目的开发报建计划。④注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期，建设项目预期施工的，注意要提前向发证机关申请延期。十二、《房屋拆迁许可证》的办理在取得《建设用地批准书》之后，建设单位可到国土局申请办理《房屋拆迁许可证》并进行拆迁，拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。十三、契税及土地出让金缴纳凭证的办理以出让方式取得国有土地使用权的，在申请办理《国有土地使用证》之前，需按合同的规定缴纳土地出让金及契税等相关税费。十四、《国有土地使用证》的办理以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当在付清全部国有土地出让价款后，持出让合同和出让价缴纳凭证，申请出让国有建设用地使用权初始登记。注意事项：①《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积，不含市政道路用地面积和公共绿地面积②为便于项目融资，根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证，如不能，在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证，可分块分别在不同银行抵押贷款。