兴隆商业街整合推广方案..

1兴隆商业街整合推广方案2013年6月4日星火燎原2报告结构本次报告结构策略导出营销攻略市场分析客户分析推售攻略展示攻略推广攻略SP攻略本体分析3地理位置：本体分析►位置：杨集镇位于郯城县最南端，系苏鲁两省郯城、邳州、新沂三县（市）交界处，胶新铁路从境内穿过。►面积：杨集镇总面积82平方公里，1994年改置镇，辖46个行政村，有63个自然村。►镇政府驻地：镇人民政府驻地杨北村，在郯城西南22公里，东濒墨河，南近陇海铁路瓦窑站归昌乡新沂市花园乡郯城县高峰头镇红花镇G310国道杨集镇4经济指标与城镇规划：本体分析►经济指标：2011年，全镇实现工业总产值９.3亿元，较上年同期增长12％；固定资产投资2.2亿元，同比增长15%。财税质量进一步提高，全镇实现地方财政税收513.7万元，同比增长13%。►人口指标：5.1万人口，其中男性25778人，女性24560人►产业结构：►农业：农作物以小麦、水稻为主其种植面积据山东省乡镇之首，被称为“山东省稻麦生产第一镇”。经济作物以辣椒、大蒜及创汇蔬菜为主，素有“四大辣之乡”的美誉。镇内设有大米批发市场、农副产品贸易市场、墨河商业街三大贸易市场，是鲁南苏北地区重要的农副产品集散地；►工业：全镇有镇办、民营企业230家左右，支柱性产业以服装加工和稻米加工为主，骨干企业有东隆服装、尚帅服饰、立泰时装等公司►城镇规划：加强现代农业发展，打响服装产业重镇品牌，通过招商引资，全力推进振兴路600米商业街建设，壮大驻地商贸业，建设大型农贸、建材等商贸物流园35298平方米，打造商贸物流重镇。►人口指标：实施“工业强镇、商业兴镇、农业稳镇、环境立镇、文化活镇”战略，着力打造鲁南经济文化强镇。商业新都心5总房源34套（3层跃层），建筑面积7400㎡，占地面积5319㎡，容积率，1.4项目指标2-12-22-42-32-72-52-62-82-92-112-102-122-162-172-182-142-132-152-192-202-212-221-11-21-41-31-71-51-61-81-91-111-101-12社区步行街文化路繁荣路面积段数量配比56㎡150.4411860-71㎡80.2352983-90㎡60.17647100-107㎡50.147066业态规划建议业态规划56㎡左右小平方，大众服装、鞋帽、饰品、小吃、杂货零售70-90㎡左右，品牌服饰、品牌鞋帽、名牌洗化专卖、学屋100㎡左右，服饰专卖、运动专卖、大型商超、学屋、2-（12-19），1-（1-4）、共计12间店铺、用于免1-2年租约，引进二线以上销售品牌7开发商地产品牌影响力为零；体量略小，难以形成规模效应；偏离商业中心，需重新树立核心位置；前期进行销售活动，项目自身形象受到影响，客户观望态度浓厚，降价期望值较高；本体小结8报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推售攻略展示攻略推广攻略SP攻略9消费潜力1、消费潜力：杨集镇居民人均收入较高，并保持较快增长；杨集镇党委政府，以农业稳镇、工业强镇和商贸兴镇作为“三个突破”，充分发挥农业大镇优势，着力推行特色产业发展模式。以种植优质水稻为主，深挖杨集“四大辣”经济作物潜力，尤其最近几年先后建成了以种植草菇、双孢菇、花卉苗木、金银花、草莓、蔬菜、桑蚕等经济作物示范区，大力发展特色农业，大大提高了乡镇居民的经济收入。2、消费群体：本地留守女性儿童、本地及来往经商个体户杨集镇居民男性大多外出打工，留守女性多本地服装厂、板材厂、草毡子厂等乡镇民营企业打工，此外杨集镇政府结合实施“阳光工程”，与县劳动就业、职业技校等部门联系，对广大农村女青年进行技能培训，提高她们的综合素质，掌握实用致富技术，找就业、创业门路，成为增收致富能手。不管农忙还是农闲，村里无闲人，留守女性经济收入也逐渐增加。杨集镇距新沂、郯城较远，在杨集镇驻地购物消费成了她们大多数人的选择。杨集镇是鲁南苏北地区重要的农副产品集散地，未来政府规划建设大型农贸、建材等商贸物流园，打造商贸物流重镇，来往经商个体户也是重要的潜在消费群体。10消费辐射杨集镇政府驻地居于杨集镇中心，5公里辐射圈内，囊括了约57个村庄；覆盖约5万人，扼守杨集镇商业消费核心地位。5公里辐射圈11市场分布交通主干道-人民路商业老街-团结路12业态分布区域类型主力面积商业面积（㎡）店铺数量（家）面积占比租金水平红涝线装饰建材50-150㎡32103119.4%租金水平分为三个档次：1、处于核心交叉路口：3毛/平方/天；2、处于中间地段：2.7毛/平方/天；3、处于道路两端：2.1毛/平方/天。餐饮80-150㎡25301815.3%超市批发150-450㎡23901014.4%手机家电80-120㎡22901913.8%婚庆造型60-160㎡18101310.9%车辆专卖70-220㎡103076.7%农资粮油90-200㎡110096.2%家具260-500㎡71034.3%药店门诊60-120㎡59053.6%其它（银行、广告）120-160㎡88095.3%合计16540124——人民路业态数据：传统商业街区主要沿红涝线、文化路、团结路展开，临街商铺为主要形式。1、红涝线路：杨集镇交通主干道，主要以装饰建材、餐饮、超市、手机家电为主特征：（1）多为沿街居民所有，一层出租，二层自住，商铺面积规格混乱，大小不一，无整体感；（2）商业氛围较差，租金水平在杨集镇驻地属于中低位，主力租金在2.5-2.8毛/平方/天；13业态分布区域类型主力面积商业面积（㎡）店铺数量（家）面积占比租金水平团结路服装30-8014803718.8%租金水平分为二个档次：1、处于交叉路口小面积店铺：0.83元/平方/天；2、处于中间地段大平方商铺：0.6元/平方/天；。鞋帽30-60㎡650148.2%超市批发150-300㎡1800922%手机家电40-70㎡480126.1%婚庆造型120-300㎡1200615.2%车辆专卖70-220㎡48036.1%孕婴用品90-200㎡56047.1%合计785085100%——团结路业态数据：传统商业街区主要沿红涝线、文化路、团结路展开，临街商铺为主要形式。1、团结路：杨集镇商业中心主街道，主要以服装、鞋帽、孕婴、影楼、超市为主特征：（1）多为沿街居民所有，部分开发，4年前左右240㎡售价35万左右，部分底商，无明显业态规划，属散漫经营；（2）商业氛围浓厚，租金水平在三条商业街中属于最高水平；14业态分布区域类型主力面积商业面积（㎡）店铺数量（家）面积占比租金水平文化路装饰建材120-200㎡720624.4%租金水平分为三条商业街最低，由北向南呈递减趋势，最高0.6元/㎡/年，最低0.2元/㎡/年餐饮80-150㎡440414.9%超市批发150㎡300210.2%手机家电110㎡11013.7%服装60-110㎡490716%土杂110㎡330311.2%餐饮110㎡440414.9%药店门诊110㎡11013.7%合计294028——文化路业态数据：传统商业街区主要沿红涝线、文化路、团结路展开，临街商铺为主要形式。1、文化路：杨集镇老集市位置，主要以装饰建材、餐饮、超市、服装、土杂特征：（1）除路西商业项目，约150米长，为本镇人开发，其余均为自建，一层出租，二层自住，商铺面积规格开间基本10米左右，进深12-20米，为典型农村三房；（2）商业氛围相对浓厚，为露天集市位置，商铺平均租金0.4元/㎡/年；15专业商业项目销售良好，但拔升价格有很大抗性情况一：丰泰新城底商项目均价与人民路租金水平略高，并持平，推出房源基本去化完毕；原因归结如下：贴合人民大街店面租金水平，12年之内可以回收租金成本；情况二：政府规划群众对于政府商业规划持观望怀疑态度，言明，商业集市真正搬迁过去，并正常运营，才能坚定项目信心；原因归结如下：招商引资，规划混乱，公信力降低，大众消费惯性难以扭转；情况三：农忙与务工农村客户资源受农时影响，最佳销售时机为年前与年尾，市场繁荣度受农忙一定影响，市场表现情况四：土地资源自建房作商业房出租，商业街本土居民零成本回收租金；原因归结如下：乡镇驻地，土地资源丰富，土地资源达不到稀缺性；情况五：营销目标期望值快速去化房源，则遵从团结路租金水平，小平方房源日租金0.7元，单价不超过3066，大平方房源不超过0.6元单价不超过2628元；16市场小结项目定位：镇商业中心边缘地段综合商业步行街；价格水平：文化路南段自建房商业租金水平，严重打压项目售价；团结路核心地段商业租金水平为定价标杆；本案核心均价范围为高于核心地段价格标杆低于郯城县商业项目均价；项目瓶颈：能否突破项目边缘地段人流稀少，树立新的商业核心标杆；如何扭转大众消费惯性，在政府规划配合滞后的情况下，吸引大众消费；17价格分析从价格分布上来看，商业核心位置租金水平为0.8元/㎡/天项目开间进深面积租金日租金性质佑安药店11m10m110㎡1.0万/年0.25元/㎡/天租赁爱佳装饰10m20m200㎡1.2万/年0.16元/㎡/天租赁赵敏服饰6m9m,54㎡0.7万/年0.36元/㎡/天自建重庆酸辣粉9m10m90㎡1.0万/年0.30元/㎡/天租赁爱婴乐园12m10m120㎡3.0万/年0.69元/㎡/天租赁好漂亮女鞋3.2m12m38㎡0.9万/年0.65元/㎡/天租赁水晶之恋摄影13m12m240㎡35万------购买秀足堂3.2m10m30㎡0.9万/年0.83元/㎡/天租赁18文化路：对本案价格造成重大抗性，露天集市尽头，商圈边缘，人流稀少，自建房作商业出租，土地资源泛滥，严重影响项目售价；团结路：成熟的商业地段，租金水平代表本镇商业单价上限；如作为项目定价参考，金字塔低端对项目价值影响最大；文化路南段核心地段0.8元/㎡/天价格分析本案租金对于团结路差额在0.6元/㎡/天文化路北段0.2元/㎡/天本案19•本案参照竞品丰泰新城，均价2200，推出房源基本去化完毕。根据项目单价公式，得出此项目日租金水平为0.5元/㎡/天，符合人民路租金水平；•本案单价参考范围：就目前周边商业租金水平范围，日租金0.2-0.8元/㎡/天，根据公式，项目单价=平均日租金水平*365*12（12年回收投资成本）得出项目均价区间（876-3504）元/㎡，就目前市场分布，3500元/㎡是本案项目价格瓶颈；•本案楼面地价=（620万/5319㎡）/1.4=832元/㎡；建安成本、税费成本、营销费等约800元/㎡；成本约1600元/㎡；•3500元/㎡销售单价，营销总额约2590万；小结项目核心均价与销售总额20报告结构本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推售攻略展示攻略推广攻略SP攻略21目标客户锁定1）杨集镇商业中心本土居民2）商业中心租赁门面的个体经营者3）外乡镇，包括江苏新沂市集市出摊者核心客户重要客户偶得客户1）项目周边村庄普通居民2）县城品牌消费品代理3）工作在杨集镇的外地居民1）本土居民，在外地发展客户2）临沂市，新沂市投资客户客户分析22我们的客户是这样一批人......在商业中心有自己的店面或者租赁店面的人他们在22-45岁之间，多居住在杨集镇，有自己的店铺，在杨集落地扎根，或者生活在杨集镇商业中心；他们在商业中心生活5-10年，经营着自己的店铺，收入稳定,经济实力中等，非常关注于优惠信息；多为四口之家，或留守妇女，租赁客户心中期盼拥有自己的店铺；客户主要分布于商业中心区、杨集镇周边，或者周边村庄；更实惠的价格，更实用的空间，更好的发展前景，并且对于商铺投资，产权等，没有明确的概念；目标客户锁定客户分析23报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推售攻略展示攻略推广攻略SP攻略24减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会强化管理，规范业态管理与划分，打造杨集镇专业化，品牌化，标杆性商业购物步行街。学校驻地，东侧商业主打文体小吃，百货零售。利用政府资源，打通项目东西