第一章-房地产经纪概述

第一章房地产经纪概述1．掌握房地产经纪的含义和分类；2．熟悉经纪的特性和房地产经纪的特性；3．掌握房地产经纪的必要性和作用；4．了解房地产经纪的产生与发展。第一节房地产经纪的含义及分类一、房地产经纪的含义（一）经纪的含义经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。(1)居间经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。（2）代理经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。这是一种商事代理活动，经纪人从事合同规定领域、程度、时间的商品交易活动。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。（3）行纪经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；。二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。从事行纪活动的经纪人拥有的权利较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。（二）房地产经纪的含义房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。（三）相关概念辨析1.经纪与中介中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。在中国，经纪活动包括代理活动和居间活动。交易信息不易识别、交易主体相对分散、交易程序比较复杂时，中介服务就有必要出现。佣金与信息费佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。是对开展经济活动所付出的劳动时间、花费资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制力。自由佣金是经纪人与委托人协商确定的佣金。它一旦确定并写入经纪合同后，便具有法律效力。除法律法规另有规定外，佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬，其支付时间由经纪人与委托人自行约定。在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及经纪不成功时中介费用的负担等明确写入经纪合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。经纪人在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。信息费是出卖信息商品的销售收入，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。而佣金是对经纪人提供服务的报酬，只有经纪业务完成后，经纪人才能向委托方收取。因此，两者经济性质不同。2.经纪、代理与居间1.西方的经纪人实际上就是代理人，经纪活动的主要方式就是代理。2.在中国，经纪活动包括代理活动和居间活动。3.居间是指提供交易信息并撮合成交收取佣金的行为，它居间与代理的根本区别在于：在居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人。3．经纪与行纪、经销、包销概念交易标的间关系报酬的形式同交易主体之间的关系经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有者的名义进行活动经销占有交易标的差价以自己的名义进行活动行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制包销不占有交易标的佣金+差价以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定限制二、房地产经纪的分类（一）房地产居间与房地产代理1．房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。2．房房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金笔等服务费用的经济行为。其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要型。3．房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。（二）新建商品房经纪与存量房经纪新建商品房市场经纪，即房地产经纪机构为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的专业服务，这类经纪活动通常采取代理的经纪方式，由由房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发的商品房，并向房地产开发商收取佣金。存量房市场上的房地产经纪涉及住宅、商业地产、工业地产等多种类型房地产的买卖和租赁，既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪活动中，既有卖方代理又有买方代理业务。（三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。第二节房地产经纪的特性一、经纪的特性（一）活动主体的专业性一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。（二）活动地位的中介性经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。（三）活动内容的服务性在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着，如果一个机构作为交易主体从事了具体商品的交易。那么这项活动就不属于经纪活动。二、房地产经纪的特性房地产经纪与其他经纪活动一样，也具有活动主体的专业性、活动地位的中介性和活动内容的服务性。与此同时，房地产经纪还有不同于其他经纪活动的两个特性：（一）活动范围的地域性房地产经纪活动法律主体（即房地产经纪机构）的跨区域运作，比其它经纪活动困难得多，并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。（二）活动后果的社会性一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。第三节房地产经纪的作用（掌握）一、房地产经纪的必要性（一）房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通。再次，在房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。（二）房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产商品的超强异质性（即没有两宗房地产是完全相同的）又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。其次，房地产交易标的的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的交割，还涉及物业维修基金、物业管理费、公有事业费账户的更名与费用结算乃至户口迁移等诸多环节，而大多数房地产交易主体对这些复杂的交易环节缺乏经验，独立操作难以保证交易安全、顺利地进行。（三）房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为，从而给市场经济活动的主体带来经济风险。二、房地产经纪的作用（一）降低交易成本，提高市场效率（二）规范交易行为，保障交易安全（三）促进交易公平，维护合法权益第四节房地产经纪的产生与发展一、房地产经纪的产生与历史沿革（一）房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。（二）房地产经纪业发展的历史进程二、房地产经纪的发展现状（一）房地产经纪行业的规模截止到2010年5月，全国房地产经纪行业从业人员近100万人，房地产经纪机构5万余家。全国取得房地产经纪人执业资格的有34828人，其中21419人进行了注册，聘用了注册房地产经纪人的房地产经纪机构有15038家。（二）房地产经纪行业的地位按照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)，中国的国民经济被划分为21个门类，98个大类。其中房地产业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第K类。在这，又包括4个小类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介服务业。联合国1971年颁布、1986年修订的《全部经济活动的国际标准产业分类索引》，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。它将全部经济活动分为10大项。其中不动产业属于第8项，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪业属于不动产业。与中国标准不同的是，不动产业并没有被划分为单独的类别，而是和金融、保险和商业性服务业放在了起。在北美产业分类体系(NAICS)中关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，这一类的代码为53。这一类又分为两大类：房地产、租金和租约服务。在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。非常值得注意的是，房地产代理和经纪茌房地产这一项目下被单列为一类，而其他中介服务活动如房地产估价则属于与房地产相关的其他服务的下一个分类级别。由此可见房地产经纪业的地位。三、房地产经纪的发展展望（一）现代服务业的发展与房地产经纪业（二）房地产业的发展与房地产经纪业1．资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱2．主要生产要素昏动密集型转向知识密集型转变3．主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变4．以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展