农场品批发市场设计说明

1中国·如皋南北绿色农产品物流中心·长寿基地项目一期规划建筑方案设计说明一规划与建筑设计篇一、基本背景1、城市概况如皋市地处长江三角洲北翼，介于北纬32°00′～32°30′，东经120°20′～120°50′，南临长江，与张家港市隔江相望，北与海安县、东与如东县、东南与通州市毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。常年平均气温14.7℃，年降水量1056.8毫米左右，属北亚热带湿润气候区。全市面积1477平方公里，其中市区面积66.25平方公里，总人口146万，辖20镇6乡892个村。如皋地形相当平坦，地势由西北向东南方向微微倾斜。海拔最高处不超过6米，最低处约2米。如皋交通便利，新长、宁启铁路和宁通、沿海高速双双从如皋境内交汇而过，加上如皋港、如皋机场、新老204国道，如皋交通可谓四通八达。如皋市作为中国首批对外开放的沿海城市和江苏沿江开发的15个重点县（市）之一，如皋市依托地理优势，在工业上，电子、化工、医药、食品、机械等是该市的强势产业；在农业上，形成花木盆景、优质油米、创汇果蔬、优质生猪、如皋黄鸡、优质桑蚕等六大特色基地。近年来如皋市大力实施沿江大开发战略，率先在全省出台了沿江开发总体规划，将沿江产业定位为以石油化工、船舶修造、高级不锈钢冶炼为龙头，以精细化工、机电加工为配套，物流仓储、高新技术、生物工程、生态旅游、现代农业为依托的十大经济板块格局，800里沿江被专家视为全球未来最大的制造业基地。2、工程区位本项目位于如皋市惠政西路以北，距市中心3KM，东为汽车城规划预留地，西靠G204国道，规划用地总面积约239.50亩。区位位置较好，交通便利。是一个理想的物流产业用地。3、地块现状地块东侧为市政府中心，基础设施完善，人流集中。北侧为市经济开发区，经过几年的发展已具有一定规模，近几年来，随着市政府对城西城北新区的重点开发，该区块已初具规模，周边人口密集，生活配套设施完整，在3公里半径范围内的居住人口达10万人以上。因此该地块地理环境优越，交通便利且具有相当数量的客流，是作为市场功能的极佳场舍。4、规划设计条件和主要技术要求建筑退让：建筑后退道路红线：建筑物（含空间凸出部分）退惠政西路（60.0米宽）道路红线不少于31.0米，退城西大道（55.0米宽）道路红线，多层不少于15.0米，高层不少于20.0米；退科技路（28.0米宽）道路红线，多层不少2于12米，高层不少于15米。建筑后退用地红线：退用地红线应满足消防及《江苏省城市规划管理技术规定》要求，退西侧用地红线多层不少于6.0米，高层不少于10.0米。建筑后退退河道控制线：退居住河河口线不少于10.0米。建筑间距：满足消防要求容积率：市场、商业≤1.4建筑密度：市场≤45%绿地率：＞20%机动车停车位：商业用地：停车位小汽车按50车位/万平方米非机动车停车位：商业用地：自行车按300车位/万平方米二、规划设计依据与基础资料《民用建筑设计通则》GB50352-2005；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；《商店建筑设计规范》JGJ48-88；《地下工程防水技术规范》GB50108-2001；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《全国民用建筑工程设计技术措施》（规划·建筑）（2003版）；《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2002版）；《全国民用建筑工程设计技术措施》（节能专篇）（2007版）；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）其它有关法律、法规及技术规范；建设单位提供的开发用地红线图和项目规划设计条件等文件。三、规划指导思想与基本原则1、规划指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以建设区域性农产品物流中心，提高如皋市经济社会发展水平为目标；以优化如皋市农业物流结构，改善产业服务功能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、功能完善、与如皋市工业经济发展相适应的物流园区，为促进如皋市农业的发展做出积极贡献。2、规划基本原则(1)、科学性原则从农产品物流园区的实际出发，依据二手资料和广泛调研所获取的第一手资料，在整个规划研究过程中，采用现代物流系统理论和物流技术，运用先进的物流系统仿真优化技术，严格遵循科学性原则。(2)、统一管理原则物流园区的物流基础设施空间区域分开，为实现资源共享、提高资源利用率，减少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。(3)、系统化原则物流园区内各个功能区间相互协调配合，注重系统的整体效益，实现物3流环节的顺畅、高效。(4)、紧凑性原则紧凑布置物流园区各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。(5)、功能复合原则规划考虑物流园区地块的复合性，强调地块内使用功能的非单一性，并以这种多样性增强规划的弹性。(6)、生态效率原则物流园区贯彻清洁作业思想，通过物流园区各单元的清洁作业，尽可能降低本单元的资源消耗和废物产生，降低物流园区总的物耗、水耗和能耗。四、物流园区的定位与目标1、项目定位：项目产业总体战略定位以“一个中心、二大辐射区域、二大板块”。一个中心：为南北绿色农产品物流中心二大辐射区域：为核心辐射区域(苏南、上海、浙北地区)；次级辐射区域(长三角、环渤海经济圈)二大板块为：⒈交易流通板块：包括农产品物流批发交易中心、品牌绿色农产品量贩超市。⒉物流仓储板块：包括低温农产品冷链物流中心、低温农产品仓储中心(水产品、肉类、禽蛋、冷饮、冷食)、常温农产品运输配载中心，农副产品交易及物流信息服务平台(电子化交易、结算、订单、电于商务配送)等。十项功能分别为：⑴批发交易农产品物流批发交易是本项目交易业务的核心，涵盖农副产品的各大交易市场。农产品物流批发交易以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅，同时系统还提供适应对手交易的结算，最大限度的提高交易效率。批发交易的总体思想：将如皋农产品交易物流中心划分为多个交易市场，通过对交易市场交易模式的设置，实现灵活的管理。批发交易的业务流程描述：进入市场——看货——磋商、交易和开单——卖方收取货款——买方离场——防止费款流失、系统稽核⑵订单农业订单农业又称合同农业或契约农业，是指农民在生产经营过程中按照与客户签订的合同，组织安排生产的一种农业产销模式。订单农业可以大幅度降低农产品生产和销售成本，增加农民收人，有利于增强农民的商品意识和提高农业的市场化程度。项目的订单农业业务采取“公司+基地+农户”模式。由“南北绿色农产品物流中心”与农民签订产销合同，并由南北绿色农产品提供种植、种苗、种子等产品，同时由提供技术管理方法，在农民种植前、种植中免费提供全方位跟踪服务，农民只负责种植。这样，农产品采取订单形式建立自己的生产基地，与农民建立起产销契约关系，也减少了购销流通中的成本费用，而且确保了农产品原材料的品质。实施订单农业在实现优势完全互补的基础上，实现真正意义上的产、供、销一体化目的。⑶运输配载4以物流交易中心为核心来组建绿色农产品物流配载模式时，主要注重两个方面的运作：一方面，注重物流配送中心的发展和冷链运输服务的完善，通过组建或租赁物流配送中心，充分利用自身或外界的冷链运输服务为绿色农产品配送提供一个集贸易洽谈、农产品低温仓库、停车场、初级加工、保鲜处理、包装等集集散、批发、储藏、运输、销售为一体的现代化流通设施，从而使其自身发展成为联结产地、农户和零售终端的流通中枢；另一方面，通过加强对信息平台的建设，来对经由交易物流中心销售的绿色农产品物流配送各环节进行有效控制和全程管理，同时利用信息网络对国际国内市场消费需求、趋势进行跟踪研究，搞好农产品信息处理与发布咨询等服务，有效联结农产品的生产与消费，最终推动农业经济地发展。⑷生鲜量贩南北绿色农产品物流中心的农产品生鲜量贩经营业务是以自身的生产基地和大型批发市场为后盾，发展量贩生鲜超市，生鲜经营的利润源跳出批零进销差价的局限，向上游的农产品生产加工环节延伸，在生鲜供应链上形成令竞争对手望尘莫及的优势。国内一些类似的农产品生产经营集团也在加大生鲜超市的投入，例如福建超大现代农业集团、云南邦尼农产品发展有限公司、河南双汇集团和华西希望集团等，在他们发展连锁生鲜超市的背后都有农业产业链的资源作为支撑。在消费品类上，南北绿色农产品交易物流中心的生鲜农产品量贩经营业务具备较全面的消费品类，既满足上海为代表的城市绿色生鲜果蔬超市的需求，也针对如皋“国家生态示范基地”、“中国长寿之乡”的地域特色开发“长寿”绿色产品，以满足消费者多方面的需求。由于繁琐复杂的流通渠道，使得流通成本增大，运销成本波动性大，再加上一些不确定性因素，更增加了营运风险，所以要考虑缩短、消除传统的一些流通环节，建立起“批发市场+量贩超市的产销模式，今后进一步延伸到城市社区。⑸电子商务南北绿色农产品交易物流中心通过架设网络交易平台，并建设门户网站，开展多种形式的网上交易为农户以及买卖双方提供一个“公开、公平、公正”的交易环境。主要包括：(1)网上国际交易。建设南北绿色农产品交易物流中心门户网站，设立中英文网页，世界各地均可通过互联网得到来自市场的各种信息，外国投资者也可以直接参与或通过网站订货。(2)同上拍卖交易。买卖双方在网上市场开设账户，存入适量货款，通过交纳少量的定金即可通过网上电子商务变易平台订货。卖方经质检部门验货，把货物交到网上市场指定的交收场所，买方可在一周内提货，交收完毕，同上市场从买方账户将相应的资金划入卖方账户。(3)网上撮合交易。即今天交易、未来某日某月提货。可以化解收储商、生产商、加工商的风险，发现中远期价格。(4)农民信箱。通过研究开发方便、实用和可管理的系统应用软件，利5用互联网技术，借助现有的农技服务体系和运营商的网络设备，以低成本构建农民网上交互的信息化平台。农民信箱的成立和推广，使农民能够借助电脑和手机短信进行网上交流，快速、便捷、免费地获得各种技术信息、市场信息、农产品买卖信息和系统提供的其他服务。农民信箱对推动农业生产和农业经济的发展效果显著。⑹会展服务南北绿色农产品会展中心将着力打造“绿色长寿农产品博览会”，依托产地基础和南北农产品中转，打造本土农产品品牌，使一批农产品产业化龙头企业逐渐成长壮大。同时，农产品会展活动将搞活农产品流通，促进农民增产增收，形成农业的良性发展。在形成品牌基础后，可以定期举办“绿色长寿农产品博览会”、不定期举办不同类型的贸易文化交流会，促进不同领域的沟通：一是建立农产品展示中心。选择农产品主销地按区域建立农产品展示中心，集中展示品牌绿色农产品，做到常年展示推介、招商引资、订货洽谈，促进农业与城市接轨、与国际市场接轨，为农业企业和专业合作组织提供新的促销平台。二是建立农产品市场信息服务中心。通过政府主导、市场化运作思路，建立“南北绿色农产品网上交易与信息平台”，进行企业展示、产品推介、农业招商、供求信息，为会员企业(单位)增加贸易渠道，增强农业企业、农业专业合作组织抗市场风险能力。三是建立农业会展服务中心。各类产品会展是市场经济发展的派生物，是企业参与市场竞争的形式和手段。随着农业市场化、国际化程度的不断提高，农业会展经济将会有很大的发展。为适应会展经济发展的需要，物流中心将构建起有专业化水平的农业会展服务体系，根据需要，组织、指导农业企业，各类农业专业合作组织和专业大户参加市内外、国内外的各类会展，并通过会展形式参与国内外市场竞争。⑺经纪商务农产品经纪人是指从事农产品收购、储运、销售以及销售代理、信息传递、服务等中介活动而获取佣金或利润的经纪组织和个人。随着城乡经济的进一步繁荣和发展，农产品经纪人在促进地方经济发展、推动农业产业化进程、加快脱贫致富等多方面发挥着积极的作用。农产品经纪人代理商务业务是南北绿色农产品交易物流中心的一个重要业务，是进驻农产品物流中心的企业和参与农产品经营交易活动的经纪人的商务场所。