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谨呈:东瑞集团合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司2019年1月东瑞集团太原长风街项目发展策划报告合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究项目组通过市场基础调研,包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面,收集了充分的市场信息及数据,同时也进行了多次的深入访谈,其中包括消费者、业内人士等,为策划工作的成功打下了坚实的基础工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市与片区宏观背景研究房地产市场研究•城市发展背景与规划情况•项目在城市中的地位•项目所在区域的配套设施和交通•市场格局与片区发展状况•城市在售的住宅供需情况•城市后续供应情况•竞争项目情况分析•业内人士及政府相关部门人员访谈•城市宏观经济、房地产大势分析•区域发展、规划分析•区域市场环境、格局分析•目标客户群及购买能力、意愿的初步预测客户访谈及问卷•主流购房群体区域消费特征•购房群体的细分•调查问卷•近10位客户访谈•项目主流客户群预测•对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析3本项目报告思路框架前言项目界定住宅物业市场分析借鉴案例分析发展策略及定位体系住宅物业研究客户研究分析项目本体分析设计方向研判产品定位住宅物业发展建议工作背景工作目标客户定位市场定位城市宏观背景分析宏观经济环境城市发展规划基础研究发展策略及定位物业发展建议项目理解项目属性开发条件问题初判开发成本估算财务效益分析投资测算分析投资测算分析第一阶段汇报20190194整体发展策略开发策略物业打造建议形象定位定位体系深化价格定位项目发展理解——准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……长风片区是城市近期重点建设的区域之一,城市向东发展的重要节点,毗邻城市商业、商务核心,发展可期区位长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一,毗邻老城中心,优先承接城市“南移”发展;长风大街是城市东西向的次发展轴,未来形成全市商务、商业核心;本项目位处长风东街片区,是城市东西发展轴上的重要节点区域,是以居住生活为基本功能,以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区。滨河东路滨河西路太行路东环高速出入口收费站长风大街本项目长风片区规划结构图项目所在地长风文化商务区长风东街片区近期重点项目分布图新商业核心:亲贤商圈长风大街汾河老城中心长风东街片区长风文化商务区本项目有一定的绿地包围,拥有一定景观资源条件项目地块处在太原东部的地坎上,环境、空气质量优越项目本身并无多大资源优势,但项目南面的百亩绿地打造将成为项目的重要资源优势周边城乡结合部形象将造成一定负面影响。资源项目周边形象都市景观走廊绿化生态走廊本项目南面退让绿地从区域市场看,项目受到三类不同项目的夹击品牌开发商:万科紫台本土开发商:东景苑小产权房:礼顿山市场项目规模小,同时还受到品牌开发商、大盘以及众多小产权房项目的夹击商品房项目小产权项目礼顿山(195亩)总建46万万科紫台(142亩)总建34万本项目(50亩)总建13万东景苑一期(85亩)总建27万槐桐别苑(37亩)金峰帝景(300亩)怡海花苑(60亩)项目名称占地(㎡)建面(㎡)东景里5.67万23.8万万科紫台9.5万33.2万礼顿山13万45.5万本项目3.3万13万项目占地4.95万㎡,容积率为3-4,属中小型规模高强度项目,配套打造有限,开发期相对较短项目总占地:49543㎡项目净用地:34214㎡总容积率:≤4用地性质:商住用地商业兼容比例不小于10%,不大于20%建筑限高:100米建筑密度:18-23%总绿地率:≥35%本体周边项目指标一览项目名称占地(㎡)建面(㎡)容积率物业形态项目周边区域东景里5.67万23.8万4.2高层万科紫台9.5万33.2万3.5高层礼顿山13万45.5万3.5高层槐桐别苑2.46万10.5万4.3小高、高层1、由于本项目属于中小型规模,将面临以下情况:(1)因规模有限导致配套打造相对有限(2)因规模有限导致开发期将不会太长2、用地容积率为3-4将可能出现的物业:(1)小高层(高层)企业目标与愿景:项目的目标解读目标开发商目标:项目销售速度正常消化初次开发,控制风险,保证项目成功保证正常的利润目标树立项目现象,保证门户形象东瑞企业是集品牌汽车服务与工商贸易两大主业为一体的综合性企业集团。企业以“追求卓越,创行无限”为经营理念;以“真诚、优质、高效、快捷”为服务标准;以“发挥整体优势,促进企业规模化经营”为发展目标。东瑞集团初次涉足房地产开发。一、正常快的销售速度,顺利的市场消化合富目标理解二、在保证项目成功基础上,实现利润正常化三、树立企业的品牌,为后续开发创造机会具有规划利好的城市新兴区域,面临激烈竞争的、具有一定绿地资源的精品型住宅项目城市次发展轴,长风新兴商务区市场竞争激烈,竞争项目规模远大于本项目净用地50亩,高容积不高于4发展属性界定拥有100余亩的绿地面积根据对属性的界定,我们对本项目发展的核心问题:项目规模和资源均不具优势,项目采取何种竞争策略,实现在激烈的市场竞争中突围而出??本项目的整体思路:核心问题分解如何理解市场,把握竞争突破关键?如何准确定位,构建核心竞争力?如何落位规划,最大化兑现项目市场价值?项目规模和资源条件均不具备绝对竞争优势,在市场激烈竞争的市场格局下,如何实现突破市场?市场具有怎样的经验借鉴?在对竞争市场有了清晰认识之后,项目应该以怎样的发展战略、策略来赢得激烈的竞争?如何通过定位体系构建项目的核心竞争力?在对市场竞争判断以及定位体系之下,本项目的开发策略如何实施、物业如何落位、产品体系如何构筑,才能有效向市场兑现的经济价值?落位竞争定位如何理解市场,把握竞争突破关键?项目规模和资源条件均不具备绝对竞争优势,在市场激烈竞争的市场格局下,如何实现突破市场?市场具有怎样的经验借鉴?城市宏观发展背景为项目发展带来的机会?宏观背景案例借鉴竞争分析市场有怎样的经验借鉴?城市及区域发展将为项目创造怎样的环境?竞争市场有怎样的发展特征?竞争?怎样理解潜在客户的需求?山西:整体经济发展低于全国平均水平,近年相比中部六省发展滞后,发展水平中等偏下对人均经济指标水平进行分析,从全国平均层面来看,山西的各项指标基本位于全国31个省级单位16—22名之间,均低于全国平均水平;从中部六省层面来看,山西近年经济发展滞后,经济发展水平位次从2019年的前列下降到2019年的中等偏下。人均(元)2019年GDP城镇可支配收入农村纯收入固定资产投资消费品零售山西水平26385156484736189239556全国水平296781910959192074111708山西/全国0.890.820.800.910.82全国排名1620222219山西省人均经济水平在全国的地位山西河南湖北湖南安徽江西中部六省位次2019年2019年人均GDP(元)总量37532599403735713040312312全国排名162014212724城镇居民可支配收入(元)总量15648159001605816566157881548125全国排名201716131823人均固定资产投资(元)总量17788176401887314952199151969014全国排名192118281516人均社会消费品零售额(元)总量898312911174087936977658122全国排名153112162122人均进出口额(元)总量35218945322440848114全国排名2229162818152019年中部六省经济发展水平比较资料来源:各省份统计公报统计太原市作为太原大都市圈的核心城市,其对周边城市将产生较强的辐射力和吸引力,太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强为了在国家“中部崛起”战略中取得主动,山西“十一五规划”提出了构建“大太原经济圈”的规划;随着太原大都市圈的构建和城镇组群的整合发展,太原市作为核心城市的吸附能力将更加明显。太原的房地产发展对于周边人口的吸引力也将极大增强。通过区域的联动发展和升级,太原作为经济圈的核心城市,经济的开放性将不断增强。“大太原经济圈”是指以太原为中心,以晋中的榆次区为次中心,包容周边的晋中市的多数县市区,吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发展区域。——摘自《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》核心内圈层外圈层太原:经济总量不大,持续稳定增长,发展潜力大,全省经济核心与周边同等级城市相比,太原经济总量较低,但近年GDP保持12%的平均速度稳定增长;太原市区GDP总量占山西全省比重稳定保持在20%左右,人均GDP与全省比值也保持在2倍水平,表明太原市在山西经济中的核心地位稳固。201920192019201920092019GDP比重(%)18.6221.3122.6821.1620.9819.56人均GDP比值2.372.182.162.082.061.60近6年太原市区经济发展与山西省比较895.51013129215261524177802004006008001000120014001600180020002005200620072008200920100%5%10%15%20%25%30%GDP增长率2019-2019年太原GDP变化一览表(单位:亿元)数据来源:太原统计年鉴太原武汉郑州西安合肥呼和浩特GDP(亿元)1778551640033241270318662019年太原市与周边省会及发达城市GDP比较数据来源:各城市统计年鉴太原:第三产业快速发展,经济辐射能力逐年加强,经济腹地不断扩大,对周边城市吸聚力加强产业结构已从“二、三、一”向“三、二、一”发展,实现二产和三产的双核发展,稳定性逐步增强;太原市以服务型经济为主的第三产业比例远远高于周边城市,对周边城市的辐射力明显加强,经济腹地不断扩大;产业发展目标:十二五期间,要加快推进工业新型化和农业现代化建设,发展现代产业体系。重点发展都市型农业、高端装备制造业、战略型新兴产业以及第三产业提档升级。——摘自《太原市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》数据来源:太原统计年鉴0%20%40%60%80%100%200220032004200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业近9年太原三产结构比例变化2019年太原与周边城市产业结构比较阳泉市长治市晋中市忻州市临汾市吕梁市太原市第一产业第二产业第三产业太原:消费型城市特征明显,居民收入水平稳步提高,消费能力增强太原市城镇居民人均可支配收入稳步增长,消费支出与储蓄水平同步提高,消费能力明显增强;太原市城镇居民消费支出与可支配收入的比例保持在75%左右,消费型城市的特征明显。数据来源:太原统计年鉴40006000800010000120001400020052006200720082009201050%60%70%80%90%100%城市居民人均可支配收入城市居民消费支出消费支出/可支配收入1003005007009001100130015002005200620072008200920100%10%20%30%40%城镇居民储蓄存款余额增长率2019-2019年太原城镇人均可支配收入与消费支出(单位:元)2019-2019年太原城居民储蓄存款余额情况(单位:亿元)太原:社会消费品零售总额快速增长,整体消费需求日益旺盛太原社会消费品零售总额每年保持10%-20%增长速度,居民生活改善幅度大,消费需求日益旺盛;太原市社会消费品零售总额占山西省的比例稳定保持在26%以上,在山西省的经济核心地位不断巩固。2019-2019年山西及太原社会消费品零售总额情况(单位:亿元)0200400600800100012001400160018002005200620072008200920100%20%40%60%80%100%山西社会消费品零售总额太原社会消费品零售总额增长率(山西)增长率(太原)数据来源:山西统计年鉴单位(亿元)2019201920192019
本文标题:2019东瑞集团太原长风街项目发展策划报告190p
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