工程验收手册、指南

工程验收手册编制：中国富盈地产控股有限公司工程验收中心基本流程国土①规划许可②施工许可③竣工备案验收⑤预售许可④1、建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。1.1建设用地单位申请预审，应提交材料：1.1.1建设项目用地预审申请表；1.1.2预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；1.1.3需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。1.2办理程序1.2.1建设项目单位向项目所在地国土资源分局领取建设项目用地预审申请表，并按要求填写；1.2.2建设项目单位持以上材料向项目所在地国土资源分局申请项目的初步审查；1.2.3国土资源分局按照预审审查要求，在5个工作日内完成初审工作，加具初审意见；1.2.4国土资源分局将有关预审材料送市局办文窗口；1.2.5窗口收到齐全的材料移交给资源规划科审核；1.2.6资源规划科根据审核情况，5个工作日向所在地国土资源分局和建设单位出具预审批复。省批准的建设项目用地的预审程序由建设单位向市国土资源局提出预审申请，由市国土资源局完成初审意见，报省国土厅审批。2、办理《国有土地使用证》2.1已批建设用地补办出让手续审批2.2新增建设用地审批2.3已批建设用地变更2.4国有土地使用权转让交易2.5国有土地使用权转让交易（拍卖形式）3、《建设项目选址意见书》要提交以下材料：3.1《选址意见书》；3.2可行性报告或经批准的项目建议书；3.3现状地形图1份,图中用地界线须加盖确认章；3.4拟建方案的总平面图3.5总平面效果图、沿街立面日、夜景效果图、鸟瞰图各1份；拟建建筑物方案图（平、立、剖）；3.6相关部门(建设、消防、环保、水利、交通、文物等)意见；3.7房地产项目需提供国土证复印件；3.8经营性用地项目的审批要经市府联席会议讨论。4、项目（小区）建筑物命名4.1需提交以下的资料：4.1.1申请报告。4.1.2建设用地规划许可证复印件4.1.3建设用地批准书（国土使用证）4.1.4总平面图4.1.5、用地红线图4.2申报程序为：4.2.1开发商提出申请4.2.2所在镇区社会事务办初审4.2.3市地名办会同有关部门现场调查4.2.4市地名主管部门审批4.2.5办理地名批复5、社会投资基本建设项目备案（计委立项）5.1需提供的文件资料5.1.1立项申请报告；5.1.2项目的可行性研究报告；5.1.3投资者营业执照复印件；5.1.4市规划局批准的项目选址意见书；5.1.5市国土局批准的用地证明；5.1.6若是合营投资项目需提供协议书或合5.2办事流程6、建设用地规划许可证6.1提交以下材料：6.1.1《东莞市城建规划局建设用地规划许可申请表》6.1.2立项批复文件复印件6.1.3土地权属文件的复印件（土地使用证、土地使用权交易成交确认书或用地预审）6.1.4地界图；（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）6.1.5镇规划管理所绘制的A2图幅的用地红线图，配电子文件6.1.6该项目所在地块已批准控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）6.1.7总平面图；（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，规划所盖章确认，配电子文件）6.1.8《建设项目选址意见书》复印件6.1.9反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；6.1.10属拆旧建新的，应附有效的土地权属证明材料或《房屋所有权证》复印件（查验原件）6.1.11特定项目应视情况提供相关部门（建设、消防、水利、交通、文物、经贸等）意见或环境评估、交通评估等6.1.12商住区、楼宇、楼群等需提交“标准地名批准文件”或《使用标准地名许可证》6.2办事程序申报－受理－核发7、小区规划方案审核（总规报建）7.1提交材料7.1.1规划方案送审表；7.1.2现状地形图（比例1：500或1：1000，配电子文件）；7.1.3属拍卖项目，提供《建设用地规划批准书》及成交合同复印件；7.1.4经批准的《建设用地规划许可证》及附图（红线图）的复印件；7.1.5该项目所在地块已批准控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）1份；7.1.6规划方案的总平面图（1：500～1：1500）（设计单位加盖出图章，规划所盖章确认，配电子文件）（电子文件必须符合《东莞市修建性详细规划（建筑总平面图）电子报批技术细则（试行）》的有关要求；7.1.7拟建建筑物方案（平、立、剖，配电子文件）；7.1.8道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图），地形复杂的需提供纵横两个方向的剖面图，配电子文件；7.1.9消防分析图，配电子文件；7.1.10规划方案说明书，配电子文件；7.1.11总平面效果图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图、鸟瞰图，配电子文件；7.1.12属重报项目须提交前一次已审查方案、批复意见及修改意见的书面回复；7.1.13实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》；7.1.14日照分析；7.1.15交通影响析分析。7.2办事程序申报－受理－上报－核发8、建筑设计方案报建（单体报建）8.1提交材料8.1.1《建筑设计方案申报表》；8.1.2《建设用地规划许可证》及其附图（经规划部门确认的规划用地红线图和用地总平面图）的复印件8.1.3建筑设计方案3套及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图、面积计算图、建筑三维效果图）；8.1.4建筑使用功能为住宅的房地产项目，须提交《小区、住宅房型面积统计表》；8.1.5属房地产项目的须提交经公安部门（民政局）确认的《楼盘（幢）地址明细表；8.1.6属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复意见。8.1.7实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》1份；8.1.8小区视频监视系统设置布局总平面图8.2办事程序申报－受理－上报－批复如东方华府在单体报建时漏空阳台没算面积,但要求算面积,但算面积后容积率增加,绿化率减少,又不符合要求,后通过和规划局协商在后期开发时加算面积。9、东莞市房地产开发项目手册9.1立项情况备案9.1.1《房地产开发项目手册》；9.1.2房地产项目的立项批复或核准通知（复印件）；9.1.3项目《标准地名证书》复印件；9.1.4广东省建设项目选址意见书、选址红线图（复印件）；9.1.5联营、合作开发的项目，需提供合作合同（协议）及合作方的企业法人营业执照（复印件）。9.2土地使用及总体规划情况备案、小区（单项）公共设施配套情况备案9.2.1经规划局批准的项目规划总平面图原件（一式两份）及其电子文档；已备案的项目规划总平面图有调整的，应重新备案，提交：规划变更情况说明，经规划局批准的项目规划总平面图原件（一式两份）及其电子文档，并根据新规划填写《房地产项目手册》的“土地使用及总体规划情况登记表”和“公共设施配套表”。9.2.2项目土地权属证明文件（国土证、土地使用权交易成交确认书或用地预审）（复印件）。9.3分期开发建设情况备案9.3.1建设用地规划许可证及其附件（用地红线图、城区项目提供设计要点）（复印件）；9.3.2总平面规划图复印件（用彩笔标示本期开发建设范围）；9.3.3经规划局批准的单体建筑方案；9.3.4项目开发资本金证明（不低于分期开发建设投资的35%）；9.4预售情况备案商品房预售许可证复印件和预售情况报告。10、人防方案（人防施工审查）审查10.1地面建筑设计方案审查通过后，建设单位持经规划部门批准的《建设工程建筑方案审查意见书》、总体规划平面图和建筑设计方案到市人防办申领《东莞市防空地下室设计要点》，按此要点委托进行防空地下室方案设计。10.2防空地下室设计方案完成后送市人防办审查，审查通过后由市人防办开具《东莞市防空地下室方案审查意见书》（其中：十六层以上、地面建筑面积达20000平方米以上的高层建筑或大型项目，必须进行初步设计审查），方可进行施工图设计。10.3施工图设计完成后到市人防办办理施工图审查，审查通过后由市人防办开具《东莞市防空地下室施工图设计审查意见书》，建设单位凭此文件办理申领《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》手续。如万盛广场在地下室防空时未按规范进行施工，导致后来在防空验收时出现很大问题，致使整个工地在验收时时间望后推迟很长一段时间。11、初步设计审查（施工图审查）初步设计的条件：16层以上或单体建筑20000平方米以上。12、办理《建设工程规划许可证》12.1提交材料12.1.1《报建表》（房地产项目填写《东莞市城建规划局房地产项目报建表》）；12.1.2《建设报建项目附表一》或《建设报建项目附表二》（分别适用民用建筑或工业建筑）；12.1.3申报项目的《技术指标及功能情况表》；12.1.4《建设用地规划许可证》复印件；规划用地红线图复印件；建设工程规划设计要点复印件；《国有土地使用证》或国土局批复文件复印件；12.1.5《建设工程建筑方案审查意见书》；获批准的建筑设计方案图纸1套；12.1.6建筑施工图纸2套（总平面图5份、另加一张首层平面图）、结构施工图纸1套。申报建筑方案须提供夜景灯光效果图的项目，须提供灯光夜景的施工图1套；〔配电子文件〕12.1.7《人防地下室施工图设计审查意见书》或《防空地下室易地建设申请审核意见书》或《防空地下室易地建设缴费证明书》复印件1份；（查验原件）12.1.8经市地名委员会批复的文件及《使用标准地名许可证》复印件1份；12.1.9对于住宅项目，需提交《小区住宅户型面积统计表》12.1.10超高层建筑，对消防有特殊要求的建筑或构筑物，应提交消防部门组织的专题研究和论证报告。12.1.11（房地产项目）房地产立项文件、《东莞市房地产开发项目手册》复印件各1份；12.1.12用地面积达30000平方米以上的，须提供规划科已审批方案图复印件1份。12.1.13实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》1份；12.1.14小区视频监视系统的布局总平面图以及施工图12.2办事程序申报－受理－核发13、环境影响报告书或表13.1所有可能对环境造成影响的建设项目，必须进行环境影响评价。按照其对环境的影响程度，实行分类管理：造成重大影响的，编制环境影响报告书，造成轻度影响的，编制环境影响报告表，影响很小的，填报环境影响登记表。13.2建设单位必须在项目可行性研究阶段（不需要进行可行性研究的，在项目开工前）向环境保护行政主管部门报批环境影响报告书、报告表或登记表。需要办理营业执照的，建设单位必须在办理营业执照前报批环境影响报告书、报告表或登记表。13.3办理程序13.3.1建设单位填报《广东省建设项目环境保护申报表》，报送镇区环保分局；13.3.2由市环保局或环保分局根据建设项目对环境的影响程度，确定编制环境影响报告书、报告表或填写环境影响登记表（污染项目由市环保局确定，一般项目由环保分局确定）；13.3.3需编制环境影响报告书、报告表的，由建设单位自行委托具有环境影响评价资格证书的单位编制（编制环境影响报告书前，还应先编制环境影响评价大纲）。需填写环境影响登记表，由建设单位自行填写；13.3.4建设单位将环境影响报告书、报告表、登记表、环评大纲，报送有关环保部门审批。产生污染的项目，还须提供污染防治设施设计方案。13.3.5由省环保局审批的项目，市环保局加具初审意见后，由建设单位将环境影响报告书、报告表、环评大纲报省环保局审批。由市政府审批的项目，由市环保局局长办公会议讨论后，加具初审意见，报市政府审批。由市环保局审批的项目，由镇区环保分局加具初审意见后，报市环保局项目审批科。14、防雷设施设计审核、竣工验收14.1审核、验收范围东莞市范围内，下列重点建筑物、场所实行防雷设计审核、施工监督和工程验收制度：14.1.1炸药、火药、雷管仓、烟花炮竹厂的成品或半成品仓、收发室等；14.1.2易燃、可燃液体或气体及化工原料储罐及其充配和装卸车间及设备，具体是指油库、气库、加油站、气站及化工厂;14.