房屋登记官考试课件基本制度与政策

房地产管理基本制度与政策二〇一二年八月一、房地产业概述二、建设用地制度三、国有土地上房屋征收与补偿四、规划和建设工程管理制度五、房地产开发经营制度六、交易管理与权属登记制度七、其他相关制度：中介、税收、公积金、物管一、房地产业概述1、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的历史沿革3、住房制度改革4、房地产法律法规体系（一）我国土地实行社会主义公有制即全民所有制和劳动群众集体所有制。1、城乡二元制全民所有，即国家所有土地的所有权。劳动群众集体所有制情形有：(1)村农民集体(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)乡（镇）农民集体2、城乡各自所有的土地范围国有土地：城市市区的土地属于国家所有。集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。二、土地制度下列关于土地所有权的表述，正确的有（）。A、所有权全部归国家所有B、土地所有权由各级人民政府所有C、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有E、国家征收和征用集体土地后，土地所有权发生改变（二）土地主管部门1、国有土地国有土地所有权由()代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。A、县级以上人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、省及人民政府土地管理部门2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地登记的基本单元：宗（三）土地管理原则下列属于我国土地管理原则的有（）。A、所有权和使用权相分离B、实行土地登记制度C、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。D、实行土地用途管制制度E、实行保护耕地的制度下列关于土地管理的说法中，错误的有（）。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途C、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权应进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资（四）集体土地征收1、征收审批权限下列应由国务院批准的征收审批范围的有（）。A、基本农田B、基本农田以外的耕地超过35公顷C、其他土地71公顷D、其他土地69公顷下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（）。A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准B、省级人民政府征收集体土地的，报国务院备案C、国家征收集体土地的，土地使用权发生改变D、征收集体土地时，必须进行征地公告E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费征地补偿费包括()A、土地补偿费B、地上建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费（1）土地补偿费征收耕地的补偿费为被征收前3年平均年产值的6-10倍。（2）安置补助费按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3年平均年产值的4-6倍。（3）地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。（4）青苗补偿费不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。土地承包经营权1、经营期限为30年2、是一种用益物权3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。（五）土地争议（所有权和使用权）的解决当事人协商解决人民政府处理法院诉讼单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。（六）建设用地制度1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。2、类别：国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地下列属于集体建设用地的有（）。A、兴办乡镇企业用地B、村民建设住宅用地C、乡（镇）村公共设施建设用地D、乡（镇）村公益事业建设用地建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。下列关于集体建设用地的表述，正确的有（）。A、是一种用益物权B、应当符合土地利用的年度计划C、应当符合村庄集镇规划D、有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资E、只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅3、土地分类下列属于建设用地的有（）。A、宅基地B、水域及水利设施用地C、监狱用地D、交通运输用地E、公共服务用地属于建设用地的类别为7类：商服用地工矿仓储用地住宅用地（城镇、农村）公共管理与公共服务用地特殊用地（军事、使领馆、监教场所）交通运输用地水域及水利设施用地。4、取得方式：土地供应双轨制（1）划拨以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。下列属于无偿无期限用地的类型有（）。A、国家机关用地和军事用地B、城市基础设施用地C、城市公益事业用地D、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；划拨土地的转让、出租、抵押（1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一是经审批准予转让→受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。（2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。（3）划拨土地使用权相关问题：判断题破产企业国有划拨土地使用权应列入破产财产。（）划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（）（2）出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让：招拍挂以外的招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。判断题工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）个人不得受让取得土地使用权进行土地开发、利用、经营。（）5、出让土地使用年限下列土地使用权出让最高年限为50年的有（）。A、工业用地B、教育、科技、文化、卫生C、商业、旅游、娱乐用地D、综合或者其他用地E、体育用地土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期6、闲置土地的处理（1）下列属于闲置土地范围的有（）。A、未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地B、核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3的，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的D、已开发建设完工，但开发项目长期未竣工验收的（2）下列关于闲置土地处理方式的说法，错误的有（）。A、不得延长开发期限B、延长开发期限，最长不超过1年C、出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。D、连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。三、国有土地上房屋征收法规更迭：原《城市房屋拆迁管理条例》（2001）已经废止；《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011.1.21施行。1、征收效力：（1）产生物权变动效力自人民政府的征收决定等生效时发生效力，作出房屋征收决定后应当及时公告（2）被收回的为房屋所有权和土地使用权（3）不得在房屋征收范围内实施不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途等（4）暂停办理有关手续前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。2、征收与征用的区别（1）适用对象不同（2）前提条件不同（3）所有权转移不同（4）补偿内容不同3、征收主体市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作委托房屋征收实施单位承担具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。作出征收决定的主体：市、县级人民政府4、房屋征收适用情形：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要5、补偿方式和范围补偿范围：违法建筑/超过批准期限的临时建筑不予补偿。（1）被征收房屋价值的补偿（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿房屋价值的补偿，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。补偿方式：货币补偿或房屋产权调换。达成补偿协议/无法达成补偿协议：按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告6、征收程序征收决定的做出与公告补偿协议的达成或补偿决定的做出与公告补偿协议或补偿决定的履行搬迁或强制执行权属调查、补偿方案的拟定风险评估、补偿款的确定房屋价值评估、选择补偿方式、订立补偿协议或公告协议订立后不履行的，可向法院诉讼；对补偿决定不服的可复议可诉讼政府向法院申请强制执行7、征收执行实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人对补偿决定不服的（无需经裁决），可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。禁止暴力、威胁等手段迫使