资本化率的方法和计算的若干思考

资本化率的方法和计算的若干思考西部科教论坛2008.12资本化率的方法和计算的若干思考马哲慧中国地质大学（武汉）经济管理学院430074资本化率应该能够反映市场上能够产生类似收益流的投资的回报率,从这个意义上说,资本化率体现了一种机会成本,即将购买公司的资金用于其他类似的投资机会的回报率.我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。1、市场抽样法。这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。2、投资组合法特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。3、租售比确定法即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。风险报酬率的估算，主要有以下几种方法：将面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：风险报酬率＝行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋财务风险报酬率。一、行业风险报酬率。行业风险报酬率是对特定行业所面临风险的补偿，主要房地产行业的市场特点、投资开发特点、国家产业政策调整等因素有关。行业风险报酬率的主要计算方法是β系数法，根据权威机构定期公布的β系数和社会平均收益率等参数测定行业风险报酬率。目前我国尚无专门的机构发布β系数，当无法获取β系数等参数时，评估人员应主要考虑以前年度进行的房地产平均利润率和国民经济增长率；行业发展状况、前景；行业在国民经济中的地位；产业政策等因素。在确定房地产行业风险报酬率尤其要重视国家的土地政策、金融政策、利率变化及人口户籍政策等因素。可将行业风险分高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选取行业风险报酬率。另外，对于具有众多同行业上市公司可选作参照物时，可用上市公司的加权平均净资产利润率扣除无风险报酬率作为行业风险报酬率。二、经营风险报酬率。经营风险是房地产因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性。影响经营的因素很多，如消费者需求变化、同类型房地产供应较多、物业管理水平等。评估人员在考虑影响经营风险的有关因素，将经营风险分为高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选择经营风险报酬率。三、财务风险报酬率。财务风险是指全部资本中债务资本比率变化所带来的收益发生变动的可能性。房地产的财务风险报酬率主要与房地产经营过程中资金周转、资金调度及资金融通等因素有关。评估人员应考虑影响财务风险的有关因素，将财务风险分为高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选择财务风险报酬率。资本化率的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。房地产价值评估与投资中的资本化率相关文章：论人力资本与智力资本的虚拟资本性质经济资本?监管资本与账面资本的比较...资本构成的演变:从知识资本到隐性人...虚拟资本与资本三要素的哲学思辨知识资本与马克思的资本观转型期虚拟资本与实际资本的关系及其...以人力资本为中心的资本结构体系社会资本与人力资本的内在关系研究资本全球化与马克思的资本批判社会资本?人力资本与内生经济增长4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。四、资本化率的修正当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。折现率和资本化率及其估测2009年1月27日来源：网络综合【网络综合-注册资产评估师考试指南】：作为投资报酬率通常由两部分组成：一是正常投资报酬率；二是风险投资报酬率。正常报酬率亦称为无风险报酬率，它取决于资金的机会成本，即正常的投资报酬率不能低于该投资的机会成本。这个机会成本通常以政府发行的国库券利率和银行储蓄利率作为参照依据。风险报酬率的高低主要取决于投资的风险的大小，风险大的投资，要求的风险报酬率就高。1、企业评估中选择折现率的基本原则（掌握）（1）折现率不低于投资的机会成本。在现实生活中政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以称为投资者进行其他投资的机会成本。（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率。行业基准收益率是着眼于拟建项目对国民经济的净贡献的高低，包括拟建项目可能提供的税收收入和利润，而不是对投资者的净贡献。因此，不宜直接将其作为企业产权变动时价值评估的折现率。（3）贴现率不宜直接作为折现率。2、风险报酬率及折现率的测算在测算风险报酬率的时候，评估人员应注意以下因素：（1）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位；（2）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位；（3）被评估企业所在行业的投资风险；（4）企业在未来的经营中可能承担的风险等。在充分考虑和分析了以上各因素以后，风险报酬率可通过以下两种方法估测：（1）风险累加法（掌握）。企业在其持续经营过程可能要面临着许多风险，像前面已经提到的行业风险、经营风险、财务风险、通货膨胀等。将企业可能面临的风险对回报率的要求予以量化并累加，便可得到企业评估折现率中的风险报酬率。用数学公式表示：风险报酬率=行业风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率其他风险报酬率（2）β系数法（掌握）。β系数法的基本思路是，某企业评估中的风险报酬率是社会平均风险报酬率与被估企业所在的行业平均风险与社会平均风险的比率（即β系数）的乘积。按照这一种思路，可按下列方法求取被估企业的风险报酬率。首先，将社会平均收益率（Rm）扣除无风险报酬率（Rf），得到社会平均风险报酬率；其次，把企业所在的行业的平均风险与社会平均风险进行对比，即通常采用行业平均收益率变动与社会平均收益率变动之比的数值作为调整系数（β）；再次，用社会平均风险报酬率乘以β系数，得到可用于企业评估的风险报酬率（Rr）。上述测算思路用公式表示如下：风险报酬率(Rr)=[社会平均收益率(Rm)－无风险报酬率(Rf)]×风险系数(β)×企业在其行业中的地位系数(α)（3）加权平均资本成本模型是测算企业评估中的折现率的一种较为常用的方法。加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资资本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示：企业评估的折现率=长期负债占投资资本的比重×长期负债成本（利息率）所有者权益占投资资本的比重×净资产投资要求的回报率（资本成本）（注意它没有考虑所有者权益应该负税的问题）其中：所有者权益（净资产）要求的回报率=无风险报酬率风险资本化率资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。从理论上讲，虽然币场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率(收益率)混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近。资本化率-影响因素资本化率是对收益性不动产进行评估的一个重要参数。收益法依据的理论公式为：收益价棒=纯收益／资本化率(这里年纯收益相等，且为无限年限)。从公式中，看出估价结果准确性，取决于估价师对纯收益和资本化率的确定，资本化率的微小变化对最终结果将产生很大为影响。因此，选择一个合适的资本化率对估价师来说十分重要。资本化率的影响因素主要有：1．自有资本所占比率；2．外来资本(如借贷)利息；3．因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值)；4．因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加(绝对量)；5．还贷后自有资金的增加。影响资本化率原因风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小(相对值)不难发现，银行利率(借贷及自有资金利率)是影响资本化率的主要因素，但它还受其它因素的影响，因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单地用银行利率代替，这就更加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最接近的资本化率。资本化率-确定原则资本化率的确定原则资本化率包括两部分，分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度，并且其值