荆州项目市场调查综合报告

1荆州房地产市场调查第一部分荆州城市概况一、区域位置荆州市地处湖北省中南部，位于江汉平原腹地，东连武汉，西接三峡，南跨长江，北临汉水，是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是川湘鄂经济纽带，长江中游重要港口城市，国家轻纺织工业基地、粮棉油生产基地和淡水渔业基地，素有文化之邦、鱼米之乡和旅游胜地的称誉。其地理位置为东经111。15～，114。05，，北纬29。26，～31。37，。境区东西最大横距约274.8公里，南北最大纵距约130.2公里，呈带状分布。二、行政区划1994年10月，经国务院批准荆州地区与沙市市合并组建荆州市，国土面积1.41万平方公里。目前总人口642万，其中：中心城区由荆州区、沙市区、沙市开发区、荆州城南开发区组成，面积约54平方公里，人口75余万（城区人口62万）。全市共计17余万户，其中：沙市区40余万人、近12万户；荆州区20余万人、约6万户。荆州市还是一个少数民族散杂居城市，全市有29个少数民族，3.34万人，约占全市总人口的0.53%。其中：中心城区少数民族人口1.12万人，占全市少数民族总人口的32.01%。三、地质地貌荆州市位于杨子准地台中部，属新华夏系第沉降带晚近期构造带，处于中国地势第三级阶梯的西部边缘，是江汉平原的主体。全市地势略呈西高东低，由低山丘陵向岗地、平原逐渐过渡。全市海拔250米以上的低山493平方公里，占国土总面积的3.54%；海拔40～250米的丘陵岗地2147.66平方公里，占15.27%；海拔25～40米的平原面积11421.34平方公里，占81.19%。山丘分布于西部松滋市的庆贺寺、刘家场及西北部荆州区八岭山，地势最高点为松滋市的大岭山，海拔815.1米。岗地分布于荆州区的川店、2马山、纪南和公安县的孟溪、郑公以及石首市的团山、高基庙一带。东部地势低洼，最低点在洪湖市新滩乡沙套湖，海拔仅18米。四、水文气候荆州市属北亚热带季风湿润气候区，具有四季分明、热量丰富、光照适宜、雨水充沛、雨热同季、无霜期长等特点，年辐射总量4366.8～4576.2兆焦耳/平方米，年日照时数1823～1978小时，日照率为41%～44%。年均气温16.2℃～16.6℃，无霜期250-267天，年降水量1100～1300mm左右。径流量年内分配不均匀，主要集中在6～10月，境内地表径流，丰水年91.6亿m3，枯水年48.5亿m3。五、水土资源全市土壤类型多样，土层深厚，土壤肥沃，共有7个土类，14个亚类，43个土属，200个土种。河湖众多，水网密布，是全国内陆水域最广、水网密度最高的地区之一。全市有大小河流近百条，均属长江水系，主要有长江干流及其支流松滋河、虎渡河、藕池河、调弦河等；有千亩以上湖泊30余个，总面积8万公顷。其中：洪湖为湖北省第一大湖，总面积3.55万公顷；长湖次之，总面积1.2万公顷。六、矿产资源全市已发现矿产35种，其中：已探明有一定工业储量的有13种，已开采利用的有20种。主要能源矿种有石油、煤炭；化学矿产有岩盐、囱水、芒硝、硫铁矿、重晶石；建材矿种有大理石、花岗石、石灰石、粘土、河道砂、卵石；冶金辅助材料有白云岩、优质硅石、耐火粘土；新型矿种有膨润土。此外还有砂金、脉金。七、基础设施荆州市水、陆、空交通便利，沙市港属国家二类通商口岸，可停靠5000吨级船舶。有沙市机场、铁路客货通达全国；纵贯南北的207国道和横跨东西的318国道、宜黄高速公路在城区交汇。邮电通讯、信息渠道畅通便捷，城市供水充足，电力紧张，目前每周停电二、三天。文教卫生、公众服务等基础设施和公用设施配套完备。八、财政金融3全市有6家上市公司。2004年全市国民生产总值预计完成428亿元左右，GDP增长幅度为8.5%。其中：工业增加值增长速度是近六年来最好水平；全社会固定资产投资增幅是近五年来最好水平；消费品零售总额增长速度是近七年来最好水平；外贸出口增长速度是荆州建市以来历史最好水平；农民人均纯收入增长20%是近九年来最好水平。九、城区建设近年来中心城区投资近亿元，配套建设了九龙渊赛场和金凤广场、沙隆达广场，建成虹苑游乐园和天问广场；开展了护城河、荆襄河整治和中山路、五一路、文化宫路、跃进路等街巷整治，沿江画廊的荆江花园正在抓紧建设，塔桥路、太岳路向北延伸工程已完成征地拆迁任务。江津路横跨荆州区和沙市区，北京路商业繁华，市区有多个休闲公园，自然风光秀丽，景色宜人。全市人均拥有道路面积12.1平方米，公共绿地面积7.5平方米，用气普及率84.1%，建成区绿地率26%，城市公交线路达到30条，营运线路长度472公里。十、法制建设近年来加大严打整治和打击邪教组织力度，摧毁道仁集团等67个黑社会性质犯罪组织和黑恶犯罪团伙，社会治安形势基本稳定。十一、居民生活2004年单位在岗职工平均工资7000余元，比上年增长12%以上。1-9月全市城镇居民人均可支配收入7200元，。城镇居民恩格尔系数为40%左右，呈下降趋势。高档消费品开始进入高收入城镇居民家庭，拥有量不断上升。每百户城镇居民拥有家用汽车1辆，家用电脑8台，健身器材4套。城乡居民居住条件进一步改善，城镇居民人均居住面积18.7平方米，比上年增加3.5平方米，且住宅装饰水平不断提高；农民人均居住面积28.94平方米。十二、地方特色关帝庙会：每年正月和农历5月l3，关帝庙都要举行大型庙会，届时，荆州人在这里玩龙灯，划采莲船，骑马射箭，吹喇叭套轿子，把关帝庙内外闹腾得红红火火。4龙舟节：荆州是中国龙舟文化的发源地，一年一度的“中国荆州国际龙舟节”，已成为荆州独具特色的文化品脾、扩大开放的重要载体和全市人民的盛大节日。楚文化：荆州市是楚文化发祥地和中心区域，有中外闻名的三国古战场，是中国优秀旅游城市。荆州(江陵)古城是国务院首批公布的全国24座历史文化名城之一，被考古学界、史学界称为“我国南方不可多得的完璧”。“闻听三国事，每欲到荆州”，《三国演义》中“刘备借荆州”、“关羽大意失荆州”等一系列脍炙人口的故事，使荆州闻名遐迩，享誉海内外。荆州人文景观众多，历史遗迹遍布。现已探明的楚城遗址有5座,楚文化遗址73处，大型古墓葬800余座，境内还有乌林古战场、华容古道、三气周瑜芦花荡、关羽点将台、章华寺、万寿宝塔、战国古墓葬遗址、吴三桂屯兵遗址、湘鄂古驿道遗址、晋代古刹灵鹫寺等名胜古迹。全市现有国家级、省级、市(县)级重点文物保护单位540余处。位于荆州古城开元观的荆州博物馆有馆藏文物12万件。其中的玉石陶器、楚国漆器、战国丝绸、越王勾践剑、西汉古尸等，堪称稀世珍品，具有重大的考古、科研和观赏价值。第二部分房地产市场调查目前，荆州市房地产开发规模不断扩大，并正在向规范化、理性化方向发展。房地产开发也逐渐成为荆州市民关注的焦点，购买商品房成为老百姓消费结构中的重点。2004年房地产开发企业有100多家，其中：以神华、顺驰、环宇、川惠、金利达等为代表的异地开发商有20余家，开发总量占城区总投资的40%以上。一、城区房地产开发状况1、土地投放量（商品房）：2002年270亩；2003年300亩，比上年增长11.1%；2004年2000余亩，比上年增长了近5.7倍；2005年计划600余亩。2、开发面积（已立项的面积）：2002年51.66万平方米；2003年64.515万平方米；2004年139，其中：本年计划49万平方米，历史结转90万平方米。3、开工面积：2004年1-9月份比上年全年增长48%。4、销售面积：2002年28.33万平方米。2003年25.62万平方米。2004年1-11月份销售面积29.32万平方米，预计全年可达32万平方米，比上年增长24.9%。5、空置面积：2003年商品房空置面积10.19万平方米，其中：空置3年以上的约3万平方米，同比下降23%，但开发商用房屋抵工程款掩盖了部分空置率。6、完成投资：2003年全市完成房地产开发投资6.97亿元，比上年增长74%，商品房销售额3.68亿元，其中：住宅3.09亿元，同比增长46%。2004年上半年完成投资总额10.11亿元，比上年同期增长73%。二、商品房价格走势据市房协资料看，荆州市房价从1999年到2002年一直是一个逐步回落的走势，进入2003年后房价出现了阶梯式的增长。2003年平均房价比2002年每平方米增加了103元，涨幅达12.25%；2004年平均房价比2003年每平方米又增加了216元，涨幅达22.86%，商品房均价达到每平方米1161.25元。纵观荆州楼市，新开楼盘似乎已不太可能出现每平方米一千元以下的房价。表一项目1999年2000年2001年2002年2003年2004年9月2004年年度均价948.35890.61877.43842.02945.171161.251200增长幅度——－57.74－13.18－35.41103.15216.08环比指数——93.91%98.52%95.96%112.25%122.86%注：均价的提高主要是几个大楼盘起的作用，当地许多小楼盘房价原在1000元/平方米以下，受益后提价幅度一般在200-400元/平方米；但几个大楼盘起步高，开盘后涨幅缓慢，如：丽景嘉园年初1700元/平方米，现涨幅在100元左右；太阳城涨幅也不大，只涨了20-50元/平方米，现均价在1600元/平方米左右；荆州花园现均价在1360元/平方米左右。6三、典型楼盘调查1、顺驰太阳城——由武汉顺驰公司投资开发，是目前荆州市规模最大、档次较高的居住小区。该项目于2004年1月份通过拍卖以42.7万/亩的价格取得土地使用权，3月28日进入宣传策划阶段，宣传力度很大，与荆州市电台、电视台制作专栏节目，前期广告投入约300余万元。该公司采用短平快的营销策略，楼盘分情景洋房和花园洋房二种类型，主要以3层联体别墅为主，多层、小高层住宅为辅。项目分四期推出，一期以多层住宅为主，于2004年7月开盘，共计472户，已售300套左右，销售形势良好，售房率达70%，均价约1600元/平方米。二期投放566套住宅，预计2004年10月开盘；三期、四期1232套将于2005年6～12月份陆续推出。据调查了解，该楼盘属荆州市管理最规范、最具竞争力、可比性的楼盘。在沙市与荆州区分别设立楼盘展示中心，且装修气派、豪华、独特；整个销售流程操作规范，业务人员综合素质较高，公司配备了高级专业技术人才、管理人才，组织一支素质较高、实力较强、精干高效的员工团队，员工待遇优厚，公司管理人员薪酬居荆州市最高水平。2、丽景嘉园——由荆州市新世纪房地产开发有限公司投资兴建的，位于沙市区西安路文湖公园附近，地理位置优越，交通便利，属市区高档住宅小区，国家健康住宅，沙市区2003年最具有代表性、最具有影响力的楼盘，也是荆州市首个房价突破1700元/平方米（现房）的楼盘。总建筑面积8万平方米，共300余户，分二期推出，一期于2004年初开盘，以联体别墅为主，户型设计新颖，有私家花园，售出200余套左右，售房率达70%以上；二期以2幢小高层与2幢多层住宅为主，预计2004年下半年推出，期房售价1750元/平方米，现房售价1800-1900元/平方米。车库价格未定（3万元/个），现出租形式促销。楼盘展示中心装修气势庞大，销售道具齐全，销售员整体素质尚可，业务人员中设有专职办理银行按揭一名。3、荆州花园——由中国私营企业500强之一的广东川惠集团在荆州开发的规模较大、配套齐全的花园式小区，位于荆州古城东门外，与金凤广场相邻，地理位置优越，交通便利。小区内设25000平方米森林公园，绿化面积高达51%。该项目分三期工程，第一期858套于04年1月8日开盘，7已售780套，售房率高达90%，其中：县市客流约占15%，均价约1260元/平方米，是2004年初具有代表性的中高档楼盘。一期尾盘38套采用以每套10.5万抛售和赠送二万装修的营销策略来吸引客户，引起抢购。二期工程刚开工，以小高层为主，预计整个项目在2005年底竣工。4、观邸——偕音“官邸”，被称为古代官府邸。由荆州金达利房开公司旗下的宁波金达利房开公司与湖北天发集团强