第5章房地产及在建工程评估2014.

第五章房地产及在建工程评估第一节房地产评估概述•房地产评估的对象•房地产评估的原则•房地产评估的一般程序•房地产价格的影响因素房地产的概念•房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。不能简单认为是建筑物和土地的合称。•土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。•建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。（1）房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、拄和屋顶等主要构件组成；（2）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱等建筑。•其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。土地及其特性•土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。•土地的特性①土地的自然特性A．位置的固定性。B．质量的差异性。C．不可再生性。D．效用永续性。②土地的经济特性A．供给的稀缺性。B．可垄断性。C．土地用途的广泛性。D．效益级差性土地权利•根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等关于土地权属土地的所有权归国家所有，企业、事业单位和个人可以享有其使用权、租赁权和抵押权等权利从实际的土地权属情况看，又可以分为国有土地与集体所有土地，集体所有的土地不能够转让其使用权，只有按照规定转化为国有土地后才可以转让使用权。建筑物•从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。房地产的几个概念•建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积应该分摊的公用建筑面积包含两大部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能上为整栋楼房服务的公用房建筑面积•套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念。套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数标准层使用面积系数=标准层使用面积÷标准层建筑面积不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积•容积率：容积率=建筑总面积÷土地总面积房地产特性•房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。房地产一般具有如下特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。房地产评估的原则•合法性原则•最有效利用的原则•建筑物产权受土地使用权年限的限制合法性原则•合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。合法产权合法使用合法处置•评估应当以房地产权属证书和其他有关证件为依据•在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。又如测算房地产的纯收益时，其经营用途应为合法用途，比如不能用作赌场。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的纯收益作为测算依据。•以法律、法规允许的方式处置房地产，如规定不能抵押的房地产就不能进行以抵押为目的的评估最有效利用的原则•房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、商业等，在不同的用途下，其给使用者带来的经济利益也是不同的，在充分的发达的房地产市场中，房地产总是按照最优利用的途径来形成其价格。因此，进行房地产评估时也要按照最优利用的原则来进行，而不必受房地产的现有用途的约束。•当然最优利用方式必须在适法、可行的前提下确定。建筑物产权受土地使用权年限的限制建筑物续存期虽然说不上是永续的但建筑物一经建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，又要注意建筑物的耐用年限与土地使用权年限的吻合程度。即使建筑物的位置、建筑结构、建筑风格都很好，如果建筑物所占土地的剩余使用年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣的。注意（1）建筑物产权受土地使用年限的限制，也不排除土地使用权出让年限续展的可能；（2）依据受限情况，确定建筑物的相关贬值额。房地产评估的一般程序•确定评估目的•界定房地产的产权•界定评估前提•确定房地产的估价日期•实地勘察•分析收集的资料•确定评估方法并评定估算房地产价格影响因素•房地产价格及其种类•房地产价格的特征•影响房地产价格及评估价值的因素土地价格的种类•市场价格•土地所有权价格•土地使用权价格•基准地价：基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。一般以城市为单位进行评估。•标定地价：是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定时期内的价格。•基准地价与标定地价一般均由政府公布，有所谓“公告地价”之说房地产价格及其种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等土地总价总建筑面积房地产价格的特征(1)房地产价格是房地产权益的价格。(2)房地产的价格有两种基本表现形式,即房地产交易价格和房地产租金价格。(3)房地产价格易受个别因素的影响,一般情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价能力,以及感情因素的影响。房地产价值的影响因素从经济学的角度来看:①房地产的使用价值,即房地产的有用性；②房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。从房地产开发经营的角度来看:①房地产的实物②房地产的权益③房地产的区位等。评估中考虑的房地产价值的影响因素•通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。①经济因素②社会因素③行政因素(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。(3)个别因素①土地的个别因素②建筑物的个别因素一般因素•主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行政因素和心理因素等①经济因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对房地产价格和评估价值产生影响②社会因素。社会因素对房地产价格和评估价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况等因素构成。③行政因素。主要指影响房地产价格和评估价值的制度、政策、法规、行政措施等因素土地的个别因素•土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等建筑物的个别因素•建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围环境的协调等方面第二节市场法评估房地产•市场售价类比法•基准地价修正法市场售价类比法•含义•基本原理•实施步骤含义市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。计算原理参照物交易日价格指数格指数待估地产评估基准日价参照物个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况正常交易情况参照物交易价值待估房地产评估价值评估程序(1)广泛搜集房地产交易资料(2)选择可供比较的交易实例作为参照物(3)进行市场交易情况修正(4)进行交易日期修整(5)进行区域因素修正(6)进行个别因素修正(7)确定待估房地产评估价值参照物交易实例的选取应注意以下几点①应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；②与待估房地产属于同一交易类型,且用途相同；③参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；④与待估房地产的估价日期接近；⑤与待估房地产的区域特征、个别特征相近。进行市场交易情况修正•特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：①有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。②有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。③有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。④买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。交易日期修正•利用价格指数进行交易日期修正的公式为：评估基准日的交易实例价格=交易实例当时成交价格×(评估基准日价格指数÷交易期日价格指数)个别因素修正•土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素,由于它们的重要性和评估值的影响程度较大,通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为：推导过程式中：y为年限修正系数；N为参照物土地使用权剩余年限；n为待估土地使用权剩余年限；r为折现率。])1(11[])1(11[Nnrryrryn/])1(11[年金现值系数市场法案例（1）——描述待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形呈长方形。要求评估该地块1997年10月的市场价值。•该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场售价类比法进行评估。坐落所处地区用地性质土地类型交易日期交易实例A略临近住宅空地1997年4月19.6万元870元/m2交易实例B略类似住宅空地1997年3月31.2万元820元/m2交易实例C略类似住宅空地1996年10月27.4万元855元/m2交易实例D略类似住宅空地1996年12月37.8万元840元/m2估价对象略一般市区住宅空地1997年10月价格总价单价面积形状地势地质基础设施交通状况正面路宽容积率剩余使用年限225m2长方形平坦普通较好很好8m635年380m2长方形平坦普通完备较好6m530年320m2长方形平坦普通较好较好8m635年450m2略正方形平坦普通很好较好8m630年600m2长方形平坦普通很好很好8m630年市场法案例（3）——修正（1）进行交易情况修正经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:0（2）进行交易日期修正。根据调查,1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A:6%；交易实例B:7%；交易实例C:12%；交易实例D:10%（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况如下：类似地区区域因素自然条件社会环境街道条件交通便捷度离交通车站点距离离市中心距离基础设施状况公共设施完备状况水、大气、噪音污染状况周围环境及景观规划限制综合打分BCD评估对象(