考试题解疑-2006土地估价实务

2005年取得工业用地,楼面地价1000元/平,容积率1,面积1000平方米,2005年商业用地楼面地价1800元/平,现在工业用地楼面地价1200元/平,商业用地楼面地价3000元/平,欲将该工业用地申请变为商业用地,容积率为3,请问补地价,请列出计算公式和结果解：1.土地面积=1000（平方米），容积率=3则：总建筑面积=1000×3=3000（平方米）2.对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价=（3-1）×1200=2400（元/平方米）补地价1（总价）=补地价（单价）×土地总面积=2400×1000=240（万元）3.对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价工业用地的价格=3000×1200=360（万元）商业用地的价格=3000×3000=900（万元）补地价2（总价）=商业用地的价格-工业用地的价格=900-360=540（万元）4.补地价（总价）=240+540=780（万元）某宗地所临道路路线价为1000元／m2，其形状为平行边垂直于临街线的梯形，平行边长分别为8m和12m，斜边为8m，斜边中点距临街边为10m，临街深度8m、10m、12m时，其深度指数分别为120、115、110，则该宗临街地地价为(B)元／m2。A．1000B．1100C．1150D．1200请帮我算一下，列出算式平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算单价。因此：1000*115=1150答案选择：C在城镇定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（）A。94B。75C。74D。70地块繁华影响度分值叠加时遵循的原则：1.同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分值仅取值一次，直接加和；2.受多个同级功能影响时，取其中最高分值，再直接加和。本题市级商服功能影响分值取：50；区级区值：20；小区级取值：5印因此答案选择：B城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为60,影响半径为3000米,在进行商业用地分级时,采用指数衰减公式计算出距之1000米的某单元的作用分值为()A1.5B20C15.33D40某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，又一条支路穿过定级单元j,直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为多少？（48.6）请指教，写出思路、算式。城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为60,影响半径为3000米,在进行商业用地分级时,采用指数衰减公式计算出距之1000米的某单元的作用分值为()A1.5B20C15.33D40答：根据指数衰减公式fi=Fj(1-r)可以计算繁华影响衰减分值为60（1-1000/3000）=15.33某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，又一条支路穿过定级单元j,直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为多少？（48.6）答：1）d=5,di=2,因此r=di/d=2/5=0.42）当同时存在多种道路类型影响时，取其中得分最高值。D路的作用分Fj1=100,因此影响分fi1=Fj(1-r)=100(1-0.4)=15.85；支路的作用分Fj2=60,因此影响分fi2=Fj(1-r)=60(1-0)=60；因此影响分fi=603）通达系数修正：含支路以上道路的地块或单元统计道路的通达方向数，即2个方向数；通达系数Ki=0.81（注：4个以上的方向，Ki=1;3个方向，Ki=0.9;2个方向，Ki=0.81;1个方向，Ki=0.58。）通达度分值Fi=fi×Ki=60×0.81=48.6判断:我国标定地价的内涵是土地使用权价格.请解答其理由。正确，理由：标定地价（1）定义标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。（2）标定地价的确定标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。（3）特点①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。请教2006年土地估价实务基础单选第12题某公司1996年以出让方式获得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元和100万元，则应补交的土地使用权出让价款为（）(土地还原率取6%)A:33.44万元B:58.17万元C:70万元D:76.54万元答案是B:58.17万元补地价=150-100[1-1/（1+6%）40]/[1-1/（1+6%）70]=58.17万元补交的出让价款=新使用条件下出让土地使用权评估时市场价格—原使用条件下出让土地使用权评估时市场价格为什么进行年期修正时居住用地的剩余年限取40，而不是60，有什么规定吗从题目的意思可以看出，１００万元是现在取得土地使用权７０年的居住价格；１５０万元是现在取得土地使用权４０年的商业价格．该公司把土地用途由居住变成商业，实际取得的使用年限为４０年而不是３０年；更不是６０年．１００万元对应的不是该地块６０年土地使用权的居住价格，我们的思路是先将７０年的居住土地使用权价格修正为４０年的居住土地使用权价格；再按照用途变更补交地价公式：补交地价＝新用途的地价-原用途的地价现需要测算城市中A、B、C三点得繁华影响度分值，A点位于城市中心，B点距市中心5公里，C点距市中心10公里，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为10，半径为20公里，区级功能影响的作用分为6，半径为8公里，街级功能影响的作用分为3，半径为2公里，问A、B、C三地的繁华度影响分各为（）19，16,10解：A点受到三级功能影响，所以繁华度影响分=10+6+3=19B点受到市级和区级功能影响，所以繁华度影响分=10+6=16C点受到市级功能影响，所以繁华度影响分=10B、C是A省的两个县级单位，E是D省的县级单位，A省省级农用地分等成果的自然等以400分为等间距，B省省级农用地分等成果以200分为等间距。经国家级汇总后，B县的一等地与C县的一等地以及E县的一等地的质量关系是B=C=E。为什么，有规定吗农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。2006年情景题里面这样写道“宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0《建筑容积率《3.0，40％《建筑覆盖率《50％。后面题目的52题的选项C：”实际建筑容积率2.8，建筑密度30％，符合最有效利用原则。“怎么又是正确的。然到无视规划控制指标存在？？？53题中的正确选项是D，想不通，选项D，用的是容积率3.0，如果用覆盖率来说应该最大7层楼单价应该是6000而不是答案用的8000？？？？？各位高手帮忙分析下！1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格平均每年上涨比率为２％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率２.８，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，”实际建筑容积率2.8，建筑密度30％，符合最有效利用原则，就是根据客观情况定的。2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是：=10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元）我个人认为：容积率是有伤心上限和下限，但建筑覆盖率只有上限没有下限某企业出资150万元购建一厂房,预计可使用20年,净残值为10万元,该企业决定采用双倍余额递减法计提折旧,则月折旧率为().答案是0.83%我不会做折旧方面的题,对于直线折旧法,双倍余额递减法最好能给出公式和计算过程.谢谢!双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下,根据每期期初固定资产余额和双倍的直线法计算固定资产折旧的一种方法。其公式为:年折旧率=2÷预计的折旧年限×100%。因此：月折旧率=2/（20*12）*100%=0.83%估价直线折旧法的公式：建筑物折旧＝【建筑物重置（建）价格－预计净残值】×建筑物已使用年限÷建筑物的耐用年限建筑物的耐用年限＝建筑物已使用年限＋尚可使用年限某工业开发区土地总面积5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算该开发区单位面积土地成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25％。现拟出让该工业开发区内一宗工业用的Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7％。1、若按无限年期计算，该工业区平均土地价格为（B）A400B500C650D71解：平均土地价格=成本价格+土地增值收益=400+400*25%=5002、若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地平均单价为（D）A350B500C650D714解：可转让率=（5-1.5）/5=70%可转让土地单价=500/70%=7143、Y宗地出让土地总价为（C）A500B647C600D714解：Y宗地出让土地总价=714*10000*[1-1/（1+7%）^50]=690(万元)2006年情景题里面这样写道“宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0《建筑容积率《3.0，40％《建筑覆盖率《50％。后面题目的52题的选项C：”实际建筑容积率2.8，建筑密度30％，符合最有效利用原则。“怎么又是正确的。然到无视规划控制指标存在？？？53题中的正确选项是D，想不通，选项D，用的是容积率3.0，如果用覆盖率来说应该最大7层楼单价应该是6000而不是答案用的8000？？？？？各位高手帮忙分析下！1.题目中：“根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格平均每年上涨比率为２％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率２.８，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，”实际建筑容积率2.8，建筑密度30％，符合最有效利用原则，就是根据客观情况定的。2.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是：=10000*3*8000*（1+2%）2=249696000（元）=24970（万元）我个人认为：容积率是有伤心上限和下限，但建筑覆盖率只有上限没有下限请再接着解答：该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果（8243）万元补充2006年最后一题该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2005年1月1日，宗地估价期日为2006年7月1日，则：期日修正系数=（1+0.5%）18=1.093916.某企业拟向政府承租某工业用地20年的国有土地使用权.在进行土地估价时,经调查获得以下数据:一年期国债利率4.20%,一年期银行定期贷款利率5.23%,五年期银行定期贷款利率6.12%.若该地区风险调整值为1%,则该土地还原率为(A)A6.20%B5.56%C7.23%D6.12%17.在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地