第10期-租赁系列-租赁合同期满后装修费用的承担问题 2014-03-26

【第10期2014-03-26】租赁系列之—10.租赁合同期满后装修费用的承担问题一、【常见问题】承租人征得同意装修房屋，合同期满后，出租人须否赔偿装修费用？二、【应对策略】(一)法律责任界定：租赁合同因期限届满而终止的，除合同双方有特别约定之外，承租人为租赁房屋添附的装修装饰物有以下2种方式处理：1、独立于房屋存在的未形成附和的装修装饰物，例如空调等，可以与房屋分离且不影响其价值，故在合同届满后，仍归承租人所有。2、与房屋形成一体，无法分离或不宜分立的形成附和的装修装饰物，例如天花板、地板等，在租赁期限届满后，出租人取得所有权，且无须向承租人补偿。(二）应对策略：1、承租人对形成附和的装修装饰物支出的装修费用作为租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕，在合同期限届满之时，装修装饰物已经不存在残值，所以，承租人无权请求出租人予以补偿。2、任何商家的合同期满后要求补偿装修费用的，我方可以不具有法律依据为由予以拒绝。三、【案例介绍及法律分析】（1）案情某投资公司出租某商铺予某餐饮公司，餐饮公司对商铺装修后如期营业。合同到期后，餐饮公司去函提出续租，某投资公司复函不再续租。餐饮公司在搬离前要求投资公司补偿装修费用。双方协商不成，餐饮公司于是派人敲砸饭店的地板、面砖等。餐饮公司表示，某投资公司既然不愿意补偿，就无权使用其付费进行的装修。餐饮公司的主张是否于法有据？纠纷点：合同期限届满，承租人能否请求出租人赔偿装修费用或擅自破坏装修装饰物？（2）案例解析：本案中，餐饮公司经某投资公司同意对租赁房屋进行装修，其为房屋添附的地板、面砖及墙面等，属于形成符合的装修装饰物，合同期限届满时，该部分的装修装饰物应归某投资公司所有，餐饮公司无权要求某投资公司返还，也无权要求补偿。餐饮公司擅自敲砸租赁房屋的地板、面砖，侵犯了某投资公司的物权，某投资公司有权请求餐饮公司恢复原状及赔偿相关损失。四、【法律依据】1、《合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。