第7章购买商品房必备常识其他内容

1第7章购买商品房必备常识补充一、其他名词解释1）住宅的建筑形式根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层-3层为低层住宅；4层-6层为多层住宅；7层-10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层-30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。2）低层住宅低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。3）多层住宅多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之处，主要表现在：（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。4）小高层住宅一般而言，小高层住宅主要指7层-10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。5）高层住宅高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。（1）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。2（2）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。6）超高层住宅超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。7）板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。8）单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于己5-8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。9）公寓式住宅公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。10）花园式住宅花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。11）退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积3要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。退台式住宅的优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。12）组团住宅“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。13）走廊式住宅走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。（1）外廊式住宅。外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和“Y”型、“工”字型的点式住宅中普遍采用。这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯。外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种。长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种。前者多在多层、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护。外廊式住宅的优点是：分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好。这类住宅的缺点是：外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；每户的门对着公共走廊，相互干扰较大。（2）内廊式住宅。内廊式建筑设计多在早期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿舍和旅馆、酒店、医院病两侧，各户毗邻排列。内廊式住宅也有长内廊与短内廊之分，长内廊视住户多少，可设一部或二部楼（电）梯于内廊中部或两端；短内廊仅在一端设楼（电）梯。内廊式住宅的缺点是：楼（电）梯服务的户数较多，各户只有一个朝向，而且由于两排房屋并列相对，无法打开门窗产生穿堂风，采光和通风都大大低于外廊式住宅；由于走廊内设，没有天然光照明，因此过于黑暗；同时各户之间共用坡度廊，户间干扰比外廊式住宅要大。此类住宅，建设成本较低，销售价格也较便宜。14）独院式住宅这是一种独户居住的单幢住宅，有独用的院，居住环境安静，室外生活方便。由于建筑四面临空，平面组合灵活，内部各房间容易得到良好的采光和通风，居住舒适。像各种别墅和花园洋房都属于独院式住宅。15）并联式住宅一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。16）联排式住宅一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅。417）梯间式住宅这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户，由楼梯平台直接进入分户门。住宅平面布置紧凑，住宅内公共交通面积少，户间干扰不大，相对比较安静，也能适用于多种气候条件。因此，它是种比较常见的类型。这类住宅目前多采用大厅小室的设计方案，明厨、暗厕、南凹口、多层砖混结构，现已非常普遍。它的优点是平面布置紧凑，功能合理，交通路线简捷。当南北向布置时，二室套型、三室套型、一室套型各有二个、三个、一个房间向阳，使得家家有向阳房间，采光、通风良好。起居室一般达到14.9平方米，有南向大窗并和阳台联通，室内环境舒适。18）独立单元式住宅独立单元式（或称点式）住宅，是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型。它四面临空，可开窗的外墙较多，有利于采光、通风。其平面布置灵活，外形处理的自由度也较大，易于与周边的环境相协调。每幢建筑的占地面积少，便于利用零星土地。19）塔式住宅高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。20）高层走廊式住宅走廊式住宅采用走廊作为电梯、楼梯与各住户之间的联系通道，其优点是可以提高电梯的服务户数。一般分为内廊式和外廊式两大类。内廊式住宅由于各户布置在走廊两侧，建筑进深较大，有利于节约用地，但户间干扰大，通风条件差。若采用暗厨房，还需要有完善的厨房设备。外廊式住宅则具有便于通风的有利条件，但又难以避免进深小的缺点，也不利于节约用地。由于高层风力很大，一般多采用封闭式外廊。如板式高层住宅就属于外廊式住宅。21）跃廊式住宅跃层式及跃廊式住宅采用小楼梯作为层间联系，从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性。设户内楼梯而每户占两层的称为跃层式住宅；在户门外设两户或更多户合用小楼梯，每户只占一层的称为跃廊式住宅。由于公共走廊的减少，这类住宅常常会形成自己的独特立面形式。跃层式住宅有结构、设备管道较复杂，不适应中小户型布局等缺点，因此跃廊而不跃层的住宅即应运而生。例如，某些高层板式结构的住宅，每三层平面中只设一个外廊，从外廊层再设小楼梯服务上层和下层的住户；一个小楼梯服务两户，每户只占一层；套型不大，上下厨卫管道对齐，面积比跃层式经济。目前，国内的高层板式住宅楼多采用一种住宅单元才一种楼（电）梯单元组合多种建筑平面，形成住宅街坊。住宅内的小楼梯服务于两户。楼（电）梯单元为两层高，节省了一层楼板。由于采用外廊跃层式设计手法，大大增加了电梯服务的户数，经济实用。22）混合式住宅这里所说的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中，将多种住宅类型结合在一起的住宅形式。例如，高层、多层或低层住宅的混合布局，走廊式、梯间式或跃层式的混合采用。5混合式住宅反映出设计思路突破了住宅类型划分的束缚，在建筑布局上更加切合当时当地的建设条件，满足居民多种多样的使用