物业服务前期介入应注意的问题

物业服务前期介入应注意的问题一、甲方应提前提供的资料、数据二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施三、物业前期接管甲方应付的费用四、“关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定”（附）烟房（2000）131号文及解释五、物业服务企业在工程施工阶段介入过程应注意的问题一、甲方应提前提供的资料、数据物业项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权情况、房屋幢数、套数、建筑结构、物业管理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等情况。二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之见设置有效的隔离措施；（十一）法律、法规规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接手房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。三、物业前期接管甲方应付的费用1.前期物业服务开办费：人工工资、培训费用、办公家具、办公用具、办公自动化设备、安防设备、员工生活设备、保洁绿化设备、消防及机电维修设备、员工食堂设备；2.物业接管验收费：参与验收是的费用（工资、办公费、交通费、通信费、招待费等）、验收资料费、设施设备检测费、不可预见费用；3.工程质保金：房屋渗漏水处理、装潢装修处理、设施设备故障处理、其他工程质量问题处理；4.专项维修基金：室外给排水管道维修、室外供配电设施设备维修；是另外供气管道及调压站维修、锅炉、直燃机等大型设备的维修、消防设施设备的维修、建筑物外墙面、屋面的维修、室外道路、花池、台阶、广场、围墙、大门的维修；以及室外景观的维护。四、“关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定”（附）烟房（2000）131号文及解释为全面贯彻落实烟政发[1998]73号文件精神，确保我市物业管理用房政策的落实，增强全市物业管理企业的发展活力，推动物业管理事业的健康发展，特制定本规定如下：一、凡建设规模5万平方米（含）以上的各类新建、在建住宅小区（组团）；拟开展物业管理的大厦（写字楼）、商业园区、工业园区及当地物业管理主管部门确认适合独立开展物业管理的，其开发建设单位必须严格按照烟政发[1998]73号文件规定，按下述要求提供物业管理办公用房和商业用房。1、物业管理办公用房由物业开发建设单位按开发物业总建筑面积0.5%的比例无偿提供。超面积部分以成本价提供。2、物业管理商业用房由物业开发建设单位按开发物业总建筑面积0.5%的比例以成本价提供。超面积部分以市场价提供。二、凡建筑面积在5万平方米以下，不适宜独立开展物业管理的零星开发物业，其应提供的物业管理办公用房和商业用房，原则上由开发建设单位以货币形式按下述规定提交。1、物业管理办公用房作价金额计算方式为：该物业建成时的市场销售平均单价（元/平方米）乘以应提供用房建筑面积（平方米）所得的积为应交房款总额。2、物业管理商业用房作价金额计算方式为：该物业建成时该地段地上一层商业网点市场销售单价减去成本单价（元/平方米）再乘以应提供用房建筑面积（平方米）所得的积为应交房款总额。三、开发建设单位按规定提供的物业管理办公用房和商业用房，其产权归开发区域范围内的全体业主共同所有，由房屋所在地物业管理行政主管部门负责代管，并登记造册。四、物业管理办公用房由物业所在地的物业管理主管部门无偿提供物业管理公司使用；物业管理商业用房由物业所在地的物业管理行政主管部门按政府定价租金标准提供物业管理公司承租使用。所收租金用于代管房屋的修缮。五、物业管理用房作价金额计算方式中的成本价、市场价的核定由物业所在地的物业管理行政主管部门指定的有房地产评估资质的评估机构认定。评估费用由物业开发建设单位负担。六、物业管理行政主管部门购买物业管理用房所需资金可从以款抵房所归集的资金中列支。物业开发建设单位以货币形式缴交的物业管理用房作价资金由当地物业管理行政主管部门统一管理，专项用于物业管理办公用房和商业用房的购置，严禁挪作他用。七、物业管理用房的征集按下列程序办理：1、物业开发建设单位在办理其拟实施单独物业管理的物业预（销）售许可证前，必须先向物业所在地物业管理主管部门上报物业管理方案，并签订《上交物业管理用房合同》；不宜单独实施物业管理所零星开发建设的物业，在申请物业预（销）售时，应先与物业所在地的物业管理行政主管部门签订《作价上交物业管理用房合同》后，房地产主管部门方可给予办理该物业预（销）售许可证。2、房地产开发建设单位在其开发的物业竣工验收合格后，必须先向物业所在地的物业管理主管部门交清物业管理用房或作价补偿金额后，其房地产行政管理主管部门方可给予办理其物业确权登记发证手续。八、本规定自发布之日起执行。关于开发商应按总面积的3%无偿提供的解释根据烟台房管局“烟房（2000）131号”文规定：1.物业管理办公用房由开发建设单位按开发物业总建筑面积0.5%的比例无偿提供。超出面积部分以成本价提供。2.物业管理商业用房由开发建设单位按开发物业总建筑面积5%的比例以成本价提供。物业管理办公用房及商业用房的产权均属全体业主所有。办公用房是无偿的，这与第一条没有矛盾、开发商无偿按规定提供，但商业用房的费用固然是成本价，但业主及物业管理企业都不可能出这笔款项，这是困惑多年解决不了的问题。物业服务企业因此也减少了很大一笔收入。为此，烟台房管局出台了一个既不减少开发建设单位收入，且物业服务也能无偿得到商业用房的办法，只不过面积由0.5%降到0.3%。举例说明：1.某小区总建筑面积为10万平米，按0.5%应提供商业用房500平米，以成本价每平米2000元开发商应得到100万元。2.如按0.3%提供可少提供200平方，这部分商业用房按市场价每平方6000元出售，开发商可得到120万元，所以，虽然300平米无偿提供了，但开发商得到的回报与第一个办法是高于或持平的。五、物业服务企业在工程施工阶段介入过程应注意的问题（1）、管理等共用设施设备维修保养责任；（2）、对小区的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、。售后服务技术良好、价格适中的那家。（3）、小区基建工程采用的批量较大的各项建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。（4）、涉及小区物业的结构材料、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线资料一定要考虑耐久性和耐腐蚀，并符合该种材料的国家标准或行业标准，且协助监理公司把好相关过程控制和验收控制的质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。（5）、所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（6）、一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对该项相关技术操作人员提供正规的培训。（7）、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有有关部门的效验许可证明。如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技术测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯、变配电系统、停车场、交通管理系统等，最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（8）、为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或水表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应做好识别标记，合理分配。（9）、各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料，尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。（10）、重要的土建要确保一定数量抽验合格率，所有的隐蔽工程都要由监理进行质量验收、物业管理人员可参加。（11）、物业的竣工验收，物业管理人员应会同参加，对不符合物业管理要求的工程项目由监理令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是竣工图纸、技术资料、设计变更记录等。