物业管理-配电系统

第一部分强电系统第1章高压供电系统1.1供电系统的运行管理1.1.1运行管理的依据1、«电力设备预防性试验规程»(DL-T596)2、«电工作业人员安全技术考核标准»（GB8833）3、«中华人民共和国电力法»1.1.2运行管理的内容1.1.2.1运行管理的岗位设置物业管理企业可根据所管理的大厦或园区的具体情况设置运行管理岗位。通常来说，一个项目的高低压供配电系统可由一个团队（即电工组）进行管理，由一名专业主管（或电气工程师）统筹全部工作；下属领班、员工若干（视具体情况定）。1.1.2.2运行管理岗位职责变配电室值班（如有）可安排运转班以保证24小时有人值守，对箱变或设计为无人值守的变配电室可安排值班电工定时巡视1.坚守工作岗位、认真监视所辖区域各路负荷及机房的运行情况，并按时做好记录。2.严禁在工作时间做与工作无关的事情，并保证值班室电话畅通。3.保持室内清洁，严禁吸烟，各班次交接班前，要做好设备运行完好。4.遇有接班人员因故没有到岗或其他不能胜任岗位的特殊情况，交班人应继续值班，并及时上报主管领导。在上级主管没有安排人员接班下岗之前，不得擅自离岗。5.变配电室内设备、议表工具未经领导批准不得擅自外借或挪用，各班次交接班时，工具应齐全完好。6.认真填写交接班记录，出现问题应与接班人员交代清楚。7.值班人员接班后，应按巡视路线认真检查设备、机房等重点部位并做好记录。8.值班人员须掌握发生火灾害事故和设备进行故障时的紧急处理办法，发现重大隐患或故障应及时妥善处理，并立即上报主管领导，随后记录在案。9.高压配电室属重要区域，无关人员严禁入内。外部人员参观需经主管领导批准，经签登记由专业人员陪同、坚护。10.运行值班人员必须持证上岗。第2章低压配电系统2.1低压配电系统的接管验收2.1.1接管验收工作依据2.1.1.1国家、部颁、行业有关工程施工质量验收规范1.«电气装置安装工程电气设备交接试验标准»（GB50150）2．«建筑电气工程施工质量验收规范»（GB50303）3．«电气装置安装工程高压电器施工及验收规范»（GBJ147）4．«物业示范小区（大厦）考评标准»2.1.1.2设施设备生产厂家的安装要求及产品技术说明书包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料2.1.1.3竣工图纸资料由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等技术资料。2.1.2接管验收的范围按照合同规定所要接管验收的本系统相关设备及系统，配电设备操作和维护保养手册；电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明；配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证；能源底数确认；本系统调试或运行维修记录、设备检测报告等。2.1.3接管验收的程序2.1.3.1接管验收的准备1.安排技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸，观摩设备的安装调试，确定接管验收的技术方案和组织方案，根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收方案通报各方。1）参加单位有：开发商或业主方（作为招集人）、物业管理部、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位负责人。2）会议议题：移交方和接管方确认以下内容：A、移交范围；B、验收时间和进度安排；C、参与验收人员的分组及配置；D、验收标准；E、验收方式；F、验收中发现的问题的确认（各方确认验收表格形式及内容，确定参与的有关各方专业负责人，确定授权签字人）；G、确认整改单汇总移交的方式（每日汇总后移交，双方签收）；H、确认接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案；I、遗留问题整改期限要及再次验收的程序；J、会议后物业管理处提供书面“备忘录”抄送各方参与人员安排执行。3.各方人员配合要求：1）开发商或业主方：协调人负责协调接管方与总包/工程监理公司之间的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。2）监理公司：从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范/标准的问题，交物业公司汇总后由总包方安排整改。3）总包单位：按照接管方安排，配合接管验收的检查工作，跟进整改工作。4.人员配备：跟据物业基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。5.工具准备：配置基本个人工具及成用表、噪声计照度计、温度测量设备、数码相机等。6.熟悉现场：了解现场主要系统设计运行原理，熟悉现场环境、机房位置、主要设备安装地点，初步清点设备（如有条件）。7.做好接收表格，验收工具的准备等。2.1.3.2接管验收工作的具体实施1.开发商或业主、总包以及一开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作，在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认，每天结束后汇总当日验收资料，并将需整改的内容交给移交方。2.无论状态是否合格，接管方均接收该区域/机房的钥匙，并立即进行封闭管理。移交方人员欲再进入该区域，需严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。3.全部验收结束后，接管方汇总最终文件，参与验收各方代表签字，验收完成。对尚未完成的整改工作，应在验收文件中逐项注明，接管方配合施工单位整改，逐步消项，在约定的时间内完成。2.1.3.3主要岗位的工作职责1.技术总负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面：1）负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点验收；2）负责联系开发商或业主、施工单位、物业管理方和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度；3）传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施；4）负责收集各系统的检查记录，对设备设施接管进行整体评估，编写综合评估报告，并协调相关部门觖决所发现的问题；5）负责对设备设施接管工作的效果进行评估，并考核各系统工程师的工作绩效；6）针对验收过程中发现的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。2.志业工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面：1）按照公司统一要求，合理安排时间进行现场设备检查、登记、清点工作；2）接受原设备生产、安装主、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作、运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备；3）负责编写本系统的评估报告，并提出解决方案。2.1.3.4交接遗留问题的处理1．接管验收中发现的问题要及时上报开发商（或业主方），并积极跟进整改情况。2．接管验收中发现的施工遗留问题，应在接管后的设备检查中注意收集，集中呈报开发商（或业主方）并跟进处理情况。3.设备保修期内出现的问题，均属后续问题，应及时与设备供应商沟通、处理。2.1.4登记建档2.1.4.1整理设备原始资料并分类归档2.1.4.2根据设备铭牌、安装位置建立设备档案2.1.4.3制定维护保养要求，建立维护保养记录卡2.1.4.4设备档案主要内容包括：序号、专业、制表人、设备名称、型号民、出厂编号、安装位置、设备编号、图纸名称、购买日期、价格、使用寿命、计划维修频率、图纸编号、额定电压、额定电流、额定功率、安装时间、投入使用时间、厂家资料（包含名称、联系人、电话、地址等）、供应商资料名（包含名称、联系人、电话、地址等）、备注及主要维修记录。2.2配电系统的运行管理2.2.1运行管理的依据1、«电力设备预防性试验规程»(DL-T596)2、«电工作业人员安全技术考核标准»（GB8833）3、«中华人民共和国电力法»2.2.2运行管理的内容2.2.2.1运行管理岗位设置对低压配电系统可安排值班电工倒班运行，以响应客户应急维修或处置应急事件，另可根据实际工作量安排若干日常班人员，以完成本专业计划检修以及小型改造等工作。视低压配电系统的重要性和工作量，可与高压供电系统共同由一名专业主管或电气工程师统一管理，以加强协调和降低人员成本。2.2.2.2运行管理岗位职责2.2.2.2.1主管的职责1）负责监管变配电室设备的正常运行，确保大厦或园区的变配电系统以及本专业管理的设备设施处于正常状态；2）负责本系统设备的日常维护、保养、检测；3）负责安排、指挥、组织本系统员工的日常工作；4）负责本系统员工之考勤、纪律检查及考核；5）负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程经理汇报；6）贯彻执行岗位责任制，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，负责培训下属员工正确操作本专业设备；7）负责检查本系统之各种运行记录及检查表格；8）协助工程经理制定本系统维修、保养、节能计划，并贯彻执行设备维修保养计划的落实；9）监督外派维修保养合同的执行情况；10）协助处理其他电气设备之维修、保养工作；11）负责管理本专业之公用工具；12）完成工程经理下达的其他工作任务；13）负责组织、安排、指挥员工处理各类设备故障及突发事件；14）负责与客服部、保安部等部门协调处理日常维修事宜；15）有权调配维修技工进行各种工作任务，对拒不服从安排员工进行纪律处分；16）负责为其他专业提供电气专业方面的帮助；17）负责本专业二次装修的审图工作。2.2.2.2.2强电领班的职责、上岗要求和标准工作岗位:领班直接上级：主管督导下级：技工1.负责变配电室及发电机房设备的正常运行，本系统设备的日常维护、保养、检测工作。2.负责安排、指挥、组织本系统员工的日常维修、保养工作。3.负责本系统员工之纪律检查及考核。4.负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向主管汇报。5.负责培训下属员工正确操作本专业设备。6.负责检查本系统之各种运行记录及检查表格。7.协助主管制定本系统维修、保养计划。完成工程部制定的维修计划、保养计划、节能计划。8.监督外包维修保养合同的执行情况。9.协助处理其他电气设备之维修、保养工作。组织、安排、指挥员工处理各类设备故障。10.每月统计维修单，并根据考核下属员工之工作量及表现。11.协助本专业二次装修的审图工作。12.负责管理本专业之公用工具。13.完成上级下达的其他工作任务。2.2.2.2.3强电员工的职责、岗位要求和标准职责1.认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。2.全面掌握交/直流电工原理基础知识，包括：配电、母线、接线、变压器、开关柜、断路器、接地、应急电力系统、电机、电机控制、照明系统等。3.能够识图，懂得各种规范，能看