案例鄂尔多斯大崩盘

鄂尔多斯大崩盘导读：2012年8月的鄂尔多斯，这座中国曾经最富的城市，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者，媒体对于鄂尔多斯楼市泡沫破裂似乎并不意外。早在一年多前，媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”。如今，鄂尔多斯原本看似坚硬的楼市泡沫终于轰然倒塌。虽然鄂市的经济发展模式和房地产开发模式在全国并不具有普遍意义，但其楼市“崩盘”，对中国房地产市场、对倚重土地财政的地方政府，乃至对当下的楼市调控，无疑具有重要的警示意义。鄂尔多斯位于内蒙古中部，境内分布库布齐、毛乌素两大沙漠，全市土地总面积8.7万平方公里，辖七旗二区，总人口150万人，其中蒙古族16.8万人，为国家贫困地区。2000年时地区生产总值为150亿元，财政收入15.7亿元，城镇居民人均可支配收入为5502元，农牧民人均纯收入为2453元。煤炭探明储量1676亿吨，占全国储量的1/6。按鄂尔多斯2009年约3.38亿吨的煤炭总产量计，煤能挖约500年。后来因羊绒、煤碳、稀土和天然气开发，2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。2011年2月底，房地产投资规模360.7亿元，银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。因为煤炭，房地产有了建设资金和消费市场。当地人认为有钱就是刚需。鄂尔多斯人买房子不是为了卖，而且买来也不出租，就是为了囤积资产。2010年鄂尔多斯全市二手房成交量只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。2010年，鄂尔多斯房地产实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积1009.4万平方米，鄂尔多斯市区人口只有35万，市区居民差不多人均拥有3-4套房，如果在建项目全部完工，人均将有用10套房。而且没有什么外地买家，都是自我循环。一旦银行不能提供按揭资金，购买力立即消失。房子在鄂尔多斯已经失去了居住价值，完全就是一种纯投资品。大家买房以后也不急于出售或者出租，而是急着去抵押，再去做民间借贷获利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是从银行按揭，然后再拿房屋作抵押获得银行贷款（年息7％），然后把这个钱用于放高利贷（利息为月息3％－－6％）。当时鄂尔多斯的人只要有钱就去放贷，放贷赚到钱了再去买房子，买到房子再用房子抵押套现去放贷，放贷赚钱后再去买房子……。鄂尔多斯几乎全民放高利贷，一年利息36％，利滚利，很快资产就能翻番。买房子对他们来说只不过是用左手的钱向开发商买房，然后右手把房子从银行抵押套现借给开发商收取高额利息，开发商和银行也就变成了他们左右手互搏的工具。物价也水涨船高，2010年，鄂尔多斯100平米的普通住房，年租金5万块钱很正常。小旅馆的床铺可以到1800块钱一个月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。这就导致鄂尔多斯没有什么低利润的服务性企业，成为一个城市怪胎。住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。但是盛极必衰，没有永远的高潮。在实体经济下行，煤炭价格下跌后，鄂尔多斯从煤炭来的的现金流就断了。当银行的信贷规模被控制后，银根收紧的时候，买了房交了首付却贷不下款来，资金来源就断掉了，支撑新项目的高利贷就消失了，造成房地产商无法回笼资金，既无法还高利贷，又无法继续建造房子，就形成了恶性循环。（据统计，2010年以后，鄂尔多斯房地产开发的资金70%是高利贷，总规模在2000亿元以上）而且房地产市场一下跌，这2000亿的大多数资金就难以收回了，也就意味着鄂尔多斯大多数人一生的积蓄和前几年疯狂投资的收益将成为泡影。2011年11月下旬，随着房地产调控和宏观经济下行，鄂尔多斯高利贷资金链断裂案件爆发（例如涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”），数百个正在建设的楼盘陷入困境，大面积停工，开发商和富豪被追债和四处躲藏。最典型例子就是2011年9月24日中富房地产公司老板王福金因民间高利贷资金不能归还跳楼自杀身亡，公司最大股东郝小军外逃，当地公安机关进行追捕。中富公司搞到一块地建房子，以3％的月息借高利贷2.63亿，每月支付利息就需789万。遇到国家房地产调控，银行停止办理按揭贷款，导致资金链断裂。王福金的资金来源大多是他以前法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属，以及其父亲退休前的银行同事、储户等。因为借贷搭上了“人情”，才使得无力偿还的王福金只能“以死谢罪”。其实鄂尔多斯的房地产最大的问题在于供给超过了实际的需求。2010年鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米，为北京的近62%，而人口仅为北京的10%。一些人用银行按揭10套20套买，甚至整栋楼的购买。为什么鄂尔多斯人这么疯狂？他们有一个错误的信念，政府可以接盘，因为鄂尔多斯有雄厚的煤炭收益，一年的财政收入可能达到800亿元。但是政府买住房来干什么呢？养猪？鄂尔多斯房地产疯狂来源于政府急功近利的招商引资政策：凡是来鄂尔多斯投资项目，政府都会配套给其划拔一块煤矿和地块。有了地块的老板，就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因，目前全市共有房地产企业442家。但是这种模式的开发成本巨高。以东胜区为例，旧城改造仅拆迁成本就是一亩地600多万元，新开发的地段一亩地也要150万元。最后算下来仅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，开发商将会血本无归。核心区域的补偿有些已经在8000元/平方米以上，甚至已经高过大部分在售楼盘的价格。高和证券认为2011年9月份以来，鄂尔多斯房地产销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。同时价格下降40％尚无人问津。现在房地产商现在盼望政府减免税收或是补偿一些土地或者是大量收购房地产，把现有土地上的房子盖起来。为救市，鄂尔多斯政府准备拿出75亿元至100亿元人民币搞房地产企业重组计划和政府收购计划。但是政府没钱，想从银行（国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行）贷款为市场注资。对300多家房地产企业进行整顿，用贷款对小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企。但是这个企图彻底失败，银行并不买账，这是政府一厢情愿。实际上鄂尔多斯市政府早就召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但没有任何效果。鄂尔多斯现在已经被称为鬼城。晚上到鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，亮灯的房间稀稀落落，不到5％。而康巴什规划是100万人。2010年4月，美国《时代》周刊：这样说：“康巴什是用50亿元打造的一座最荒凉的鬼城。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后1名孤独的幸存者。只用5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“现在康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。”康巴什（青春山经济技术开发区）原为沙漠中的一个乡，当地人口四五千人，均为农、牧民。2004年定位为鄂尔多斯新的政治、文化、科教中心和轿车制造业基地。规划控制面积155平方公里，目前建成区面积为32平方公里。据康巴什新区管委会统计，包括流动人口在内，当地人口约为5万。现在城市规划原则是新区一般按照1万人/公里规划，每公里人口密度只有达到1万人，才能形成成熟的配套。可按照康巴什目前32平方公里、约5万人的现状，成为人能居住的地方还很遥远。针对这个评价，前鄂尔多斯市委书记认为时污蔑，他认为鄂尔多斯是第二个迪拜，至少也是第二个九十年代初期的深圳。绝对不是九十年代中期的海南。有信心当然很重要，但是没有天时、地利、人和支持，没有起码的产业链支持，这种信心比吹牛不上税还糟糕。其实拿鄂尔多斯跟海南比都太看得起他了，就居住环境来看，海南还有椰风海韵，碧海蓝天，鄂尔多斯除了漫天黄沙，就是遍地煤粉。去鄂尔多斯，除了挖煤，还能干什么呢？有谁会发神经，住到沙漠里去呢？鄂尔多斯的现实说明：依靠高利贷资金繁荣起来的城市，一旦遇到调控，就不堪一击。结论：鄂尔多斯楼市泡沫的破裂，无疑为在中央三令五申“从严房地产调控”背景下仍不断搞“微调”小动作的地方政府敲响了警钟，尤其是那些开始重走卖地老路，在土地市场上动作频频的城市。要知道鄂尔多斯楼市“崩盘”殷鉴不远，如果各地政府不能够吸取教训，正视土地财政的危害，放弃对楼市泡沫不切实际的幻想，那么下一个鄂尔多斯的出现，或许并不遥远。来源：余治国北青网-北京青年周刊