策源_上海动物园综合客运交通枢纽配套项目定位规划建议-118P

目录1.前言2.概述3.项目环境分析4.项目定位5.财务分析1.前言上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是应上海申通地铁资产经营管理有限公司的要求，依据相关资料，经我方对该项目所处的地域、环境等进行调查后，在分析了商圈发展情况、项目内外部环境及优劣势等因素基础上，综合衡量项目经济效益及社会效益,确定了项目的定位方向和相关产品建议。2.概述上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是轨道交通10号线上海动物园站地铁上盖物业，项目位于虹桥路南侧，东临新泾港。总用地面积12004平方米，总建筑面积31729.5平方米。本次定位的研究对象为地上10292.2平方米，地下一层2573.5平方米（不计公交枢纽及其他配套设施）。本案3.环境分析3.1区域商业概况本项目所处的商圈（根据本项目的规模、属性等，以0.5公里核心商圈，3公里次级商圈作为调查范围）中，从社区配套商业到区域商业中心、从沿街商铺到购物中心、从特色餐饮街到高档大型品牌餐饮店，各类功能、各级档次业态业种一应俱全，商圈发展相当成熟。特熟全业态业种齐全具有主题特色商圈发展成熟市场基本无空白0.5-3公里0.5-3公里0.5-3公里0.5公里0.5公里0.5公里0.5公里0.5-3公里根据项目规模体量、属性等因素，本项目将重点研究两大商业圈层，即核心商圈及次级商圈。核心商圈确定为以项目为圆心的半径0.5公里范围圈层。(如左图)范围：东至程家桥路、南至延安路高架、西至虹井路、北至哈密路平溪路；次级商圈确定为以项目为圆心的半径0.5-3公里范围圈层。（如上图）范围：东至虹梅路、南至吴中路、北至仙霞路；项目的商圈范围核心商圈调查①虹井路沿街商业、会所型商业（北至虹桥路、南至延安路）经营功能：餐饮、服务、娱乐休闲业态业种：•便利类---便利店、美容美发店、电信店、五金店……•消费类---餐厅、食品店•休闲类---保健养生档次：中档本案②程家桥路商业购物放心街①虹井路沿街商业、会所型商业②程家桥路商业购物放心街经营功能：餐饮、零售、服务业态业种：•便利类---便利店、美容美发、洗衣店、五金店、房屋中介店……•消费类---蛋糕西饼店、餐厅、食品店、烟酒店档次：中低档核心商圈调查本案②程家桥路商业购物放心街①虹井路沿街商业、会所型商业0.5公里0.5公里0.5公里0.5公里生活配套为主娱乐休闲为辅中低档次当道核心商圈特征描述本案仙霞路剑河路商业集中区吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④次级商圈调查①虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街③虹梅路休闲餐饮街④吴中路、金汇路商业街⑤仙霞路剑河路商业集中区本案仙霞路剑河路商业集中区吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④次级商圈调查①虹中路、延安西路商业集中区功能：餐饮（中大型）、零售、服务档次：中高档金钱豹谭氏官府菜次级商圈调查②虹井路东南亚风情街、红松路商业街功能：餐饮（风味餐厅）、零售档次：中档本案吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④仙霞路剑河路商业集中区红松路虹井路东南亚风情街次级商圈调查③虹梅路休闲餐饮街功能：餐饮（风味餐厅）档次：中档本案吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④仙霞路剑河路商业集中区次级商圈调查④吴中路、金汇路商业集中区功能：餐饮、娱乐、零售档次：中档本案吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④仙霞路剑河路商业集中区吴中路金汇路本案仙霞路剑河路商业集中区吴中路、金汇路商业街虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④次级商圈调查⑤仙霞路剑河路商业集中区功能：零售、餐饮档次：中高档0.5-3公里0.5-3公里0.5-3公里0.5-3公里次级商圈特征描述餐饮娱乐成市大型零售布点具有主题特色中高档次为主3.2区域办公概况本项目所属区域非传统商务区，写字楼产品仅有4-5个，但作为虹桥商务区的补充，各个写字楼都有80%以上的出租率且比较稳定，租金集中在2.0-4.0元/平方米/天，个别高品质项目，如临近本项目的虹桥商务大厦常年保持在满租状态，且租金达到4.0元/平方米/天。产品方面，以中小单元为主力产品，客户主要为一些涉外企业和服务类企业，如外贸公司、装潢装饰公司、企业办事处等。【区域办公市场研究】先锋广场星发广场宝纳大厦虹桥商务大厦本案虹景商务楼项目周边写字楼分布并不密集，主要为贸易类企业，当前的商务氛围不浓郁产品品质不高、附加值低、功能单一，以小面积单元为主项目地址公开时间楼层面积(㎡)户型面积(㎡)租金（元/㎡/天）入住率备注虹景商务楼虹井路虹桥路-2-5F5000左右50-1002.580%装潢装饰公司虹桥商务大厦虹桥路2272号2001年2-7F21000左右20-3600自由分割3.8-4100%涉外公司星发广场金汇路465号-2-10F10000左右1502.2-2.885%外贸公司宝纳大厦金汇路2007.64-9F8000左右100-1503.1-3.315%贸易类公司居多先锋广场虹井路吴中路2003.84-8F6000100-1000自由分割2.090%外贸公司【区域办公市场研究】3.3项目优势•交通环境优势：小型客运枢纽站（地铁、公交）建成后，人流导入量将增加，对本案形成支持；•旅游景点优势：上海动物园因素所带来的特殊消费人群，对本案形成支持；•居住人群结构优势：区域具有一定比例的国际居民、具有较高的消费力；•虹桥综合交通枢纽：本项目临近虹桥综合交通枢纽，拥有多条国内快速铁路、航班，未来导入大量的商务人群、旅游人群，对本案形成支持；【内外部条件（项目优势）】动物园国际居民小型枢纽站地铁虹桥综合交通枢纽通勤人流（周1-5为主）旅游人流（呈季节、时间性变化）韩国、日本台湾商务客旅游客快捷、便利品质、特色人流特征人流特征人流特征人流特征消费需求消费需求3.4项目劣势•总体规模小：可做商业规划面积仅有12000平方米左右；•人口密度低：周边主要为别墅区、无人居住区（上海动物园），人口总数有限；•商业引力弱：南北两大商业集中区（北部百联西郊区域商业中心，南部延安路、金汇路、吴中路沿线商业集中区）均对本案产生商圈引力，本案的定位应寻求大同中的小异，形成自身的特色，进行消费者争夺。•人流动线差：南有延安路屏障阻隔南部人流导入，北有上海动物园屏障阻隔北部人流导入，区域内人流南北双向流失。•公交枢纽站环境影响：多路公交的起终点，未来将造成较严重的废气及噪声污染。【内部条件（项目劣势）】弱差低人口密度底商业引力弱人流动线差小规模体量小难留“驻”人没有什么人项目规模体量(小)总用地面积：12004㎡地上建筑面积（计容积率）：12892.3㎡容积率：1.07人口分布特征(低)人口分布低密度区则项目人流基数低人口高密度区无人居住区人口低密度区本案南北两大商业集中区均将对本案产生引力本项目的商业引力弱市场竞争格局本案仙霞路剑河路商业集中区吴中路、金汇路商业集中区虹梅路休闲餐饮街虹中路、延安西路商业集中区②虹井路东南亚风情街、红松路商业街⑤③①④人流动线(差)南有延安路屏障阻隔南部人流导入北有上海动物园屏障阻隔北部人流导入区域内人流南北双向流失上海动物园屏障延安路屏障4.项目定位属性：商业+办公•商业：餐饮集群、配置商务服务、目标消费等零售、服务（餐饮69.7%，零售24.5%：服务5.8%）•办公：精品商务（中小户型+即时办公）面积：•商业可租赁面积：5520平方米•办公可租赁面积：4634平方米餐饮为主（快简餐为主结合特色餐饮）零售（便利性）服务（便利性）【商业定位】【商业设置建议】楼层编号功能业种面积(㎡)备注B1(1)餐饮儿童主题餐厅380-(2)零售便利店120-(3)零售儿童主题乐园900玩具、服饰、学习用品……(4)服务ATM20(5)零售图书150-(6)零售蛋糕西点80-(7)展示-150举办品牌商品展示会等活动(聚集人气)小计1800一层(8)餐饮咖啡简餐（商务配套）240（一、二层）(9)服务写字楼门厅、商务配套150商务中心、票务中心……(10)餐饮快餐、简餐220-(11)餐饮餐饮门厅(可通往2\3\4层)50-小计660-二层(12)餐饮特色餐饮190-(13)餐饮快餐、简餐90-(14)餐饮特色餐饮230-(15)零售科普中心配套商业50-(16)餐饮快餐、简餐120-小计680-三层(17)零售科普中心配套商业50旅游纪念品等(18)餐饮特色餐饮130-小计180-四层(19)餐饮本帮菜700-(20)餐饮本帮菜1500-小计2200-合计5520-【业种配置---餐饮】东南亚特色餐饮韩国料理：1家日本料理：1家台湾料理：1家本帮菜：2家快餐类中式快餐：1家西式快餐：1家简餐类面食：1-2家茶餐厅/咖啡简餐：1-2家儿童主题餐厅【快餐、简餐类】•游完动物园，带上宝宝去儿童主题餐厅大快朵颐，边吃边学，学做各种简单的点心，锻炼动手能力；在专业老师的指导下，边学英语边表演……•父母此时可以喝个下午茶，围坐一圈畅谈育儿经，更能学习全新的育儿概念……【儿童主题餐厅】【东南亚特色餐饮】【业种配置---便利性零售】零售类：便利店1家、蛋糕西饼店1家、旅游纪念品店1家……便利店（60㎡）蛋糕西饼店（20-30㎡）【业种配置---零售(儿童主题乐园)】服务类：银行ATM、票务中心、数码冲印……【业种配置---便利性服务】地下一层商业配置编号功能业种面积(㎡)备注(1)餐饮儿童主题餐厅380-(2)零售便利店120-(3)零售儿童主题乐园900玩具、服饰、学习用品……(4)服务ATM20(5)零售图书150-(6)零售蛋糕西点80-(7)展示-150举办品牌商品展示会等活动(聚集人气)(1)(3)(2)(6)(5)(4)(7)一层商业配置编号功能业种面积(㎡)备注(8)餐饮咖啡简餐（商务配套）240一层、二层(9)服务写字楼门厅、商务配套(商务中心、票务服务……)150-(10)餐饮快餐、简餐220-(11)餐饮餐饮门厅(可通往2\3\4层)50-(8)(9)(10)(11)二层商业配置(8)(12)(15)(16)(13)(14)编号功能业种面积(㎡)(12)餐饮特色餐饮190(13)餐饮快餐、简餐90(14)餐饮特色餐饮230(15)零售科普中心配套商业50(16)餐饮快餐、简餐120三层商业配置编号功能业种面积(㎡)备注(17)零售科普中心配套商业50旅游纪念品等(18)餐饮特色餐饮130-(17)(18)四层商业配置编号功能业种面积(㎡)(19)餐饮本帮菜700(20)餐饮本帮菜1500(19)(20)【商业的建筑设计规划的要求】（以500平方米/单元计）类型供水电力煤气排烟管道隔油池排污处理空调厨房承重层高快餐简餐12立方米/天；管径大于2寸；水压不小于3kgf/sacm250kw50-100立方米/H提供室外排放油烟管道位置，管道截面积600mm×700mm2-5立方米管径不小于150㎜商家自行安装，预留管道位及室外外机安装位450㎏/㎡不低于4米备注:以上仅供参考,相关指标需符合国家标准【商业的建筑设计规划要求】类型供水电力煤气排烟管道隔油池排污处理空调厨房承重层高中式正餐12立方米/天；管径大于2寸；水压不小于3kgf/sacm250kw50-100立方米/H室外排油烟管道位置，管道截面积600mm×700mm5-10立方米管径不小于150㎜商家自行安装，预留管道位及室外外机安装位450㎏/㎡不低于4米（以500平方米/单元计）备注:以上仅供参考,相关指标需符合国家标准【商业的建筑设计规划要求】（以500平方米/单元计）类型供水电力煤气排烟管道隔油池排污处理空调厨房承重层高特色餐饮（