城南金融城金控广场市场研究及定位优化建议

P0金控广场市场研究及定位优化建议P1第一部分、项目现有产品分析第二部分、区域物业发展总体环境•2.1、区域总体规划•2.2、区域整体建设现状•2.3、区域竞争前景分析第三部分、各物业功能发展环境分析•3.1、写字楼物业•3.2、商业物业•3.3、酒店物业•3.4、公寓物业第四部分、项目定位优化建议P2第一部分、项目现有产品分析1.1基本经济指标1.2物业功能1.3平面布置1.4产品配置P3规划建设净用地面积（不含代征地）23799.64平方米规划总建筑面积243610.00平方米地上计入容积率的建筑面积180980.00平方米其中包括1.办公用房建筑面积135700.00平方米2.酒店用房建筑面积45280.00平方米地下建筑面积及层数62630.00平方米（3层）其中包括1.机动车车库建筑面积43080.00平方米2.非机动车车库建筑面积270.00平方米3.设备用房及配套设施19280.00平方米容积率7.60建筑总基底面积10880平方米高层主体基底面积5950平方米建筑密度45.72%高层主体建筑密度25.00%总绿地面积3927.65平方米其中临街集中绿地面积1360.20平方米绿地率16.50%机动车停车位1210其中1.地上机动车停车位502.地下机动车停车位1160非机动车停车位220民贵西路福民路安远路泰来路酒店办公A座B座C座项目概述1、建设地点位于成都市高新技术产业开发区金融总部商务区12号地块，安远路以西、民贵西一路以北。净用地面积约为35.7亩，约合2.38顷。用地近似矩形，东西宽约155米，南北长约160米。用地内建筑限高为100米。2、项目使用功能为办公楼及酒店，总建筑面积为243610平方米。3、项目建筑层数：地下3层；地上办公及酒店分别为23层和26层。地上建筑总高度99.90米。地下室使用功能为汽车库、设备机房和后勤辅助用房。1.1基本经济指标P4办公物业+酒店其中：办公物业135700㎡，酒店45280㎡原规划可能存在问题：1、功能搭配：本项目与周边大量项目“高端商务＋五星级酒店”的模式相似但本项目是否继续沿用该种组合？分析点一：项目物业功能组合写字楼酒店1.2物业功能1.2.1物业整体功能组合P52、功能档次：三栋办公物业目前均采用统一的定位：甲级。这一定位是否有利于应对市场竞争？酒店物业锁定于高星级酒店，其竞争态势如何，高星级定位是否符合市场竞争格局？分析点二：写字楼档次定位分析点三：酒店物业定位1.2物业功能1.2.2物业档次P6指标配置标准房间数342间标准间76套行政套房16套豪华行政套间层面积1600平米层高1F:5.7平米2-5F:4.5平米6-26F:3.6平米电梯8台，梯速3.5m/s，载重1350kg，轿厢面积3㎡立面材质暖灰色天然花岗岩竖向百叶银灰色真空Low—E玻璃幕墙深灰色铝合金幕墙分格做为常规酒店，房间数量、建筑指标较为合理，但是否符合市场竞争环境？分析点四：酒店规模1.2.3酒店功能配置1.2物业功能酒店基本配置P7楼层配置标准首层酒店前台和大堂，酒吧以及商务中心，消防及安保监控中心2F中餐厅、西餐厅3F宴会厅、贵宾包间4F会议室5F健身娱乐、桑拿洗浴等功能设施6-24F标准客房,每层18套标准间和4套普通套房25-26F行政套房楼层,包括行政酒廊、会议室，豪华行政套间房功能布局完善，配套面积较大，是否需要进行调整？分析点五：酒店配套调整1.2.3酒店功能配置酒店功能分布1.2物业功能P8楼层功能布局办公楼1F入口大厅等公共空间及部分办公空间，首层设消防及安保监控中心2-5F结合两处室内中庭开敞式办公空间6F金融企业办公空间，A座办公楼东北角设4层通高的礼宾大厅7-21F为金融企业办公空间，可在开放办公和小开间办公不同模式间自由转换22F金融企业会所层，设贵宾接待休闲等设施功能23F金融企业高层管理办公专用楼层1.2物业功能1.2.4写字楼功能配置写字楼功能分布分析点六：办公楼配套功能区是否需要调整？P9酒店办公安远路民贵西路泰来路福民路办公地下车库出入口办公地下车库出入口酒店地下车库出入口•地块东侧为天府国际金融中心、处于地铁金融城与孵化园站点之间，南侧为丽都国际，西侧为创新广场、紧邻规划中的“活力步行街”，北面为华裔中心；•项目地块方正，酒店物业布局在地块西北角，临近福民路和泰来路可能存在的问题：1、步行街、地铁站点带来的商业价值的如何体现，项目适合什么样的商业？2、酒店物业紧邻商业步行街，其布局将对商业物业布局形成影响，同时酒店品质也将受到影响，如何协调？分析点七：商业价值优化分析点八：酒店物业对商业物业布局干扰的最小化1.3平面布置P10本案高度100m，难以形成区域地标效果，如何解决项目形象提升与昭示性？分析点九：项目外部形象提升1.4产品配置1.4.1建筑高度P11标准层指标在市场竞争中所处的地位为？是否需要调整？分析点十：标准层面积指标本案：A/C座标准层2000平米左右B座标准层1300-2000平米楼栋层数F）层面积（㎡）A13180217023-52274620007-818079－15181410-15181416-232000楼栋层数F）层面积（㎡）B133872-15129916-231942楼栋层数F）层面积（㎡）C12808227063-529476-9182710-12173313-17181118-232564楼层面积（㎡）酒店D1F17212-5F19506-26F14801.4产品配置1.4.2标准层面积P12在高楼林立的南延线，项目总楼层数不高，但层高指标较高，是否符合市场竞争态势？分析点十一：层高指标与行业水平差异建筑层数：办公23F、酒店26F层高:办公标准层4.2米，酒店客房3.6米楼层层高（m）-3F3.90-2F3.90-1F4.50办公楼1F5.702-5F4.506-23F4.20酒店1F5.702-5F4.506-26F3.601.4产品配置1.4.3层高P13在此项指标在区域市场中处于何种位置？是否需要提升或压缩？分析点十二：电梯配置是否符合市场水平项目总电梯数37部，地上建面18万平米：平均电梯服务面积为4860平米/部楼栋电梯情况写字楼C座塔楼：6部客用3.5M/S载重1600kg裙楼：2部1.75M/S载重1350kg消防：2部2.5M/S载重1350kg写字楼A座塔楼：6部客用3.5M/S载重1600kg裙楼：2部1.75M/S载重1350kg消防：2部2.5M/S载重1350kg写字楼B座塔楼：6部客用3.5M/S载重1600kg裙楼：2部1.75M/S载重1350kg消防：1部2.5M/S载重1350kg酒店塔楼：6部客用3.5M/S载重1350kg裙楼：1部1.75M/S载重1350kg消防：1部2.5M/S载重1350kg楼栋区间电梯服务面积（㎡）A塔楼5752裙楼1170B塔楼7328裙楼5130C塔楼7328裙楼5130D塔楼6836裙楼59821.4产品配置1.4.4电梯P14车位配置指标在市场竞争中所处的地位为？是否需要增加，如何增加？分析点十三：车位优化方式总车位数1210个，总建面18万平米百平米车位配比0.67楼层车位合计机动车-3F4211210-2F453-1F2861F50自行车-1F2202201.4产品配置1.4.5车位P15序号房间名称空调通风方案1大厅、中庭双风机全空气空调系统、顶部排风2办公室风机盘管+新风机组（配热回收）3数据机房机房专用恒温恒湿机组4共享空间下部集中分层空调，辅助自然通风系统5消防控制室独立冷源分体空调器6厨房机械排风和补风系统7餐厅全空气空调系统和排风系统8设备用房机械排风和补风系统9电梯机房独立冷源分体空调器10地下车库机械排风和补风系统11酒店风机盘管+新风机组（配热回收）12人防机械排风和补风系统1.4产品配置1.4.6空调分析点十四：空调配置方式P16建筑外立面采用暖灰色天然花岗岩竖向百叶，石材百叶横断面为200x600毫米。银灰色真空Low—E玻璃幕墙，深灰色铝合金幕墙分格；玻璃幕墙的划分满足充足的可开启部分面积；石材百叶和玻璃幕墙的结合，在充分满足自然采光和通风的前提下，实现了沉稳庄重和通透轻盈的完美结合。1.4产品配置1.4.7外立面分析点十五：外立面打造如何让本案在同质化竞争中处于有利地位P17第二部分、区域物业发展总体环境2.1区域总体规划2.2区域整体建设现状2.3区域发展前景分析P18区域内规划13个市级战略功能区，项目所在区域同时处于两大关键分区。13个战略功能分区01天府新城（高新技术产业区）02金融总部商务区03东部新城文化创意产业综合功能区04北部新城现代商贸综合功能区05西部新城现代服务业综合功能区06“198”生态及现代服务业综合功能区07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区08汽车产业综合功能区09新能源产业功能区10新材料产业功能区11石化产业功能区12国际航空枢纽综合功能区13国际铁路物流枢纽功能区2.1区域总体规划2.1.天府新城P19规划起点高，潜力巨大，总供给达到6500万平米，非住宅占主导，商务业氛围浓厚规划范围：高新西区、高新南区及双流县成昆铁路以东、货运铁路外绕线以北、成自泸高速公路以西区域，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团面积：约237平方公里（范围中包括建设用地和农用地等非建设用地）建设用地面积37平方公里，规划总建筑面积6500万平米。人口：规划就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万-30万人，总居住人口达60万人。2.1.1天府新城2.1区域总体规划P20规划总建筑面积6500万㎡，已经建成近2000万㎡，在建面积1000万㎡。建成后总就业人口60万；总居住人口60万。天府新城—成都浦东新区—上海6500万㎡规划，再造一座城，天府新城，成都浦东2.1.1天府新城2.1区域总体规划P21本案位于天府新城金融总部商务区本案★2.1.2金融总部商务区2.1区域总体规划P22城南一号东方希望创新时代广场奥克斯财富中心中航瑞赛盛邦中心科创B楼科创C楼成都银行誉峰W酒店誉峰仁和国际广场孵化园市中院民生银行农交所中国人寿四川保监局/银监局安邦保险华商金贸中心中航国际海峡友谊布鲁明顿广场市电力省电力新华社城市规划展馆时代晶科中航城市广场茂业中心西南设计院科创A楼中国华电网通大厦三峡广场旺旺集团首座MAX银泰中心天府新谷南苑中欧国际广场区域项目分布示意：天府国际金融中心金控广场2.1区域总体规划2.1.2金融总部商务区P23作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。本案金融总部商务区位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道--石胜路，南至孵化园北干道--外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个行政区划，总用地面积5平方公里。2.1.2金融总部商务区2.1区域总体规划P24金融总部商务区分为三期开发与建设。作为核心发展区的一期项目业已投入使用，项目用地面积29.5万平米；核心区周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，其中包括的项目有成都投控、成都银行、深创投、新华社、网通、华电、东方希望、四川省电力公司、西南设计院等；三期范围内主要包括益州公园、成都市第一、第二污水处理厂、四川省森林总队和一些在建项目，用地面积60.7万平方米。本案地块属于金融总部商务区二期开发地块，是金融总部商务区的核心区域2.1.2金融总部商务区2.1区域总体规划P25地铁一号线贯通南北，利于城区客户导入；区域三条主干道联通城市环线，快速对接主城区；本案高新站金融城站孵化园站2.1.3区域交通2.1区域总体规划P26四川银监局、四川保监局、中国人寿、安邦保险、进出口银行、中信银行、民生银行、成都盈创动力管理有限公司、西南产权交易所有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都娇子投资发展公司等14