重庆xxx区商业发展策略报告书

重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书（提议稿）第一部分沙坪坝片区商业调查浅析一、沙坪坝区商业发展现状(一)沙坪坝区商业经济基本描述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员396平方公里，人口66万。其优越的地理位置、发达的交通，成为重庆人流、物流、信息流之要道。2000年沙区全区国内生产总值（GDP）达到83.1亿元，财政总收入8.2亿元，城镇居民人均可支配收入6421元。目前沙区已经拥有大小商场1300余个，2000年沙区商品销售总额超20亿，沙区已成为重庆市的第二大商业中心。沙坪坝区经济较为发达，是重庆市重要的工业基地之一。沙坪坝区是重庆市科技实力雄厚、文化教育发达的科教文化区。区内有大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市近三分之一的科研机构集中在我区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。（二）沙坪坝区主要板块的商业分布情况中部板块——地处沙区的商业中心，是沙区商业市场发展最早的板块。随着近两年沙区商业发展的日益迅猛，在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。板块商业市场特征：中部板块集中了沙坪坝区各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争之地。该板块代表性商业物业众多，诸如华宇广场、沙重百、新世纪百货、金诚广场、立洋百货等等，无论是商业规模、所处的地段、经营的品质、还是一贯大气的推广方式，都是作为了沙坪坝区的商业经济繁荣的象征，同时，在全市也具有极大的影响力。南部板块——随着沙区政府南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的***、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙区房地产开发最热的板块之一。板块商业市场特征：南部城区板块是沙区中高档住宅小区最为集中的板块，芳草地、天骄年华、龙洞湾花园等，沙坪坝区的知名楼盘均在其中。但是，商业物业相对缺乏，而且各档次物业的分布相对比较均匀（随各小区而自然形成）。马家岩建材市场是该区域内商业物业的代表，其以主力店加商业街的模式进行商业专业业态经营，再有区政府的大力扶持，马家岩建材市场成为了全市范围内较有影响的大型专业建筑材料市场之一。北部板块——处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块内。板块商业市场特征：北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。在此情况下，区域内商业建筑形态多是以商业门面为主，且经营效果良好。欣阳广场是目前该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合商场，但是从经营效果上看，其超市和餐饮点生意火爆，购物场所则效果一般。东部板块——长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。是沙坪坝区较老的大型居民聚居区之一。整个区域内房地产开发起步较晚，房价亦较低。板块商业市场特征：目前该区域内商业物业的经营业态定位是：作为整个片区内的日常生活或者居家所需的配套设施，如小型超市、菜市场、小型餐饮和日用型消费（美容美发、VCD出租等）。但是由于沙坪坝区招生办（垄断）和沙区唯一的开放式大型体育馆位居于此处，加上区域内的学校较为集中，因此，文化类专业市场较为发达，现代书城就是该区域内的典型商业代表。西部板块——由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。板块商业市场特征：由于历史（该区域曾属于沙坪坝区的城乡结合部）和交通（干线较多，易分流人群）的原因，该区域内的商业氛围一直较为淡薄，商业经营也是多以小型、居家型产品为主。（三）传统商业物业在沙坪坝区的分布简析重庆市传统商场的代表首推重庆百货大楼，该商场分别在渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区以及沙坪坝区开店经营，以传统百货为主，商品价格及档次均走的是大众化路线。沙重百于1999年底，进入沙区市场,位于沙坪坝正街,属于中部板块内。据统计：2002年该商场总营业额达5.5亿元，是沙坪坝区最好的商业物业。从1999年到2002年的几年时间内，重庆市传统百货业的精英，新世纪、明日、立阳等相继进驻沙区。且全部集中于中心区域。不但繁荣了沙坪坝区的商业经济，而且还促进了沙坪坝区整体经济的发展。但是，中心区域内的商业个体竞争较为激烈，同质化冲突严重。传统商业在沙坪坝区主要是以零售业为主，这种表现形式形成了较好的市场规模和经营方式，是沙坪坝区经济活动的重要组成部分。沙区中部板块的商业竞争，在整个重庆市场的传统商业竞争中，都是十分显著的地方。相比之下，作为重庆市传统商业的另一重要的表现形式——批发，在沙坪坝区没有形成有一定规模的经营商家，整体较为零散，这也是重庆传统商业在沙区较为不足的方面。（四）沙坪坝区专业市场调查1、沙坪坝区专业市场分布概述沙坪坝区专业市场分布较为零散，颇具规模的专业市场主要集中在西、南部板块，商业繁华的中部板块几乎没有。由此可见，沙坪坝区域内专业市场的竞争并不激烈。专业市场代表物业有：位于天马路的马家岩建材市场；位于上桥的西物市场；位于学府路的各大电脑专营店；位于小龙坎的南亚家具城、国美电器城。另外位于沙坪坝主城区之外的，还有歌乐山农副产品批发市场，双碑地区的摩配市场等等。2、沙坪坝区休闲娱乐市场调查报告（1）总体状况沙坪坝区的休闲娱乐场所主要集中在商业步行街广场内，有沙拉拉酒廊、新西南歌城、观景茶楼、沙坪坝电影院、咖啡吧、文化馆电玩城等等。但是其经营状态较为单一，缺乏像解放碑得意世界、大都会天上人间的综合型的休闲娱乐场所。在重庆大学周围、小龙坎、汉渝路、石碾盘都有中、小型的休闲娱乐场所，各自经营项目不同而且分布较为分散。名称位置经营面积经营效果新西南歌城银贸大厦1500㎡良好沙坪坝电影院恒鑫大厦800㎡一般文化馆电玩城文化馆250㎡良好KISS吧火车北站300㎡一般金龙玉凤石碾盘1200㎡良好音乐龙歌城欣阳广场2000㎡一般小青蛙酒廊汉渝路100㎡好奥龙夜总会小龙坎1500㎡良好(2)调查结论沙坪坝区休闲娱乐设施主要分布在中心商业区域，而重庆大学周边、小龙坎、石碾盘均有休闲娱乐场所，但较为分散，经营档次相对较差，没有形成气候。中心区域内休闲娱乐设施集中，周末人气旺盛，工作日晚上人也很多。但是各休闲娱乐场所经营状况不一，“走上不走下”的消费习惯使临街面以上的场所生意更旺，地下场所生意较淡。因为餐饮业的发达，以及两者相关相惜的关系，生意旺盛的休闲娱乐场所均为集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型场所，且交通都方便，是人气的聚集地。迪吧、舞厅在沙坪坝中心区域的数量较少、经营质量一般、生意平淡、市场不大。说明沙坪坝需要的是与其书香生活体味一致的休闲娱乐场所。现阶段，周边居民的休闲娱乐消费主要集中在步行街广场，且学生消费力突出，要引导消费者休闲、娱乐，需强调宣传力度，以新奇致胜吸引消费人群。二、沙坪坝区中心商圈特征浅析（一）沙坪坝区中心商圈特征1、概述地理位置受重庆特有的多组团式布局现状影响，同时由于地理位置相对独立的原因，沙坪坝商圈也就具有了较强的独立性。与此相对应，沙坪坝区商圈对本区居民消费力的把握和消化比较充分，同时商品种类已较为完备。规模始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，顺华宇广场西侧延伸至绿色艺术广场，是重庆目前最大的步行商业街区。商圈有效消费人口120万，年购买力在60亿以上，区域内商业网点万余家（含便利店等）。商业水平相对较低相对于较为完善的商业经营平台（包括旺盛的消费力，以及步行街营造出的良好的商业经营环境）而言，沙坪坝商业业态还有待进一步完善，经营水平还有待进一步提高。目前，整个沙坪坝区在营业的大型卖场形式较为单一，商业物业配套设施普遍仍需完善，商业服务人员整体素质和整个商业行业的服务水平都还有待进一步提升。引进品牌商家作为商圈的经营旗舰，是目前沙坪坝商圈急需完成的任务之一，所以沙坪坝近来对大型商家的招商力度非常大，引进了一系列在全国较有影响力的大商家。2、沙坪坝中心商圈在重庆市其他商圈的比较分析对于重庆主城各区经济的发展和竞争来说，第三产业是关键；而在第三产业中，商业和其他服务业又是最重要的要素。因此重庆主城各区都不遗余力的改造自身商业环境，提升本区商业规模和水平，出现了沙坪坝、九龙坡、南坪、江北共同争当重庆市商业第一副中心的局面。在各项单项指标上，对比各区情况分析如下：消费力分析如果以区域内的常住人口数量乘以人均消费支出，计算重庆各主城区的消费力，沙坪坝区仅位于渝中区和九龙坡区之后，位居第三。但是需要说明的是，由于南岸和江北两区距离渝中区较近，两区的购物环境、商业发展水平以及商圈的相关软硬件配套和渝中区相比，有明显的差距，其消费力被解放碑商圈分流的现象非常明显。而九龙坡区由于有效的吸引了大渡口区的消费力，从消费力总量的角度看，在除渝中区外的各主城区中，具有领先优势。社会消费品零售总额按社会消费品零售总额的大小排序，依次为：渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北、南岸。沙坪坝区同样仅在渝中区、九龙坡区之后，位居第三。居民消费档次从消费档次上看，重庆市各主城区的高端消费力被解放碑分流的现象比较突出，以江北、南岸为最；而九龙坡区是传统的工业区（包括大渡口区），本区居民消费档次不高。而沙坪坝由于地理位置的特殊性以及较快的商业发展速度，这一分流现象相对较弱。另外，沙坪坝作为全国闻名的教育文化区，常住及流动人口的文化层次和消费档次都仅次于渝中区，高于重庆其它主城区。整体购物环境重庆主城区的各大商圈目前都在修建和经营步行街。杨家坪步行街已初步成型；江北区步行街方案迟迟未能实施。除解放碑步行街外，已经开始投入使用的步行街仅有沙坪坝和南坪两区。无论从规模还是规划水平上看，沙坪坝都要领先于南坪；并且沙坪坝步行街规划中导入了非常浓厚的文化理念，形成了比较鲜明的规划特色，增强了商圈整体的吸引力。通过对比分析因此看出，沙坪坝商圈在各个环节都位于各主城区前列，综合来看有望成为在商业规模、档次、经营水平各个环节都仅次于解放碑的商业副中心。城区指标渝中区沙坪坝区九龙坡区南岸区江北区人口（万）58.6167.6072.1847.5746.65国内生产总值（万元）12461079195101189426615262562561在职职工年均工资（元）1175711457109821056311332社会消费品零售额（万元）1000038370879552495304001352346大型商场及营业面积重百、新世纪、大都会、商业大厦等。沙重百、明日百货、欣阳广场、华宇广场、立洋百货等商业营业面积约20万平方米。重百、立丹百货、中商百货、富安百货等商业营业面积约15万平方米。重百南丰、江南商都、百盛、商社电器等商业营业面积约15万平方米。重百阳光、江北商场、世纪新都、现代广场、华音商场等商业营业面积约10万平方米。★注：据调查，重百沙坪坝分店（营业面积20000平方米），1999年营业额为3亿元，2000年8月统计时营业额已突破了3亿元；2002年达到5.5亿元，今年一季度已近2亿元。新世纪超市（营业面积约2000平方米），年销售额也在1亿元以上，均领先于其它城区分店的营业额。（二）沙坪坝中心商圈支撑元素分析1、沙坪坝区中心商圈的辐射范围如前所述，由于沙坪坝区地理位置相对独立，因而对本区的消费力把握相当充分，以地域为标准，其有效辐射区包括往北碚方向至井口、往渝中区方向至红岩村、往江北区方向至大石坝、南至上桥、西至高新区的地域范围。2、沙坪坝区商业消费层次构成分析沙坪坝中心商圈的消费力大致由以下四个层次构成，是一个比较明显的“四元结构”。“一元”：商圈辐射范围内常住居民这一部分消费者的消费集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消费品（家电、通讯器材层面）。由于沙坪坝人均收入比较高，消费力相应较强，同时随着居民收入及消费水平的提高，以及大量住宅项目开发