新版公园南路一级开发方案

西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发方案编制单位：陕西东生置业有限公司编制日期：2010年2月前言根据西安市国土资源局【西土储招字（2010）第02号】文件关于西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发招标的公告，我公司陕西东生置业有限公司为参与本项目的投标，积极响应招标要求，在仔细研读了招标文件，参与现场勘查、答疑，并组织人员对项目进行充分调查，针对相关问题多方面咨询政府机构及专业顾问公司的基础上，编制了本项目土地储备一级开发投标方案。编制依据：①西土储招字【2010】第02号招标文件②现场勘测、答疑情况③自行调研结果④征地、拆迁相关法律法规政策《城市房屋拆迁管理条例》《西安市城市房屋拆迁管理办法》《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准》第一部分总体方案第一章项目基本情况第一节宗地位置、范围第二节土地权属状况第三节土地利用现状3.1土地现状调查：3.2土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.3土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。3.4土地附属物明细：第二章开发执行方案第一节地块一级开发内容1.1地块一级开发的具体实施工作内容：1.2地块一级开发工作准则:1.3地块一级开发资金筹措:1.4地块一级开发周期:1.5地块一级开发总体方案内容:1.6地块一级开发验收标准：第二节集体土地征收方案2.1征地范围征地范围：2.2征收方式：2.3征收补偿2.4集体土地征收标准依据2.5集体土地征收补偿方案2.6集体土地征收实施步骤第三节土地开发拆迁安置补偿3.1土地开发拆迁安置补偿标准适用政策3.2土地开发拆迁安置补偿方案3.3村集体房屋安置补偿3.4地上附着物补偿：3.5林木补偿：第四节项目拆迁工程实施方案4.1地上物拆除：4.2垃圾清运：4.3场地平整：4.4围墙圈建方案第五节征地拆迁工作实施计划5.1地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况：5.2上报地块调查情况，进行行政备案：5.3调整征地补偿、安置方案：5.4发布征用土地方案公告：5.5签订征地补偿协议，实施安置方案并组织执行：5.6清理土地和实施征用土地：第二部分项目进度控制方案第一节土地一级开发工作总体进度安排第二节土地一级开发工作实施内容安排第三节土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）第四节土地一级开发工作进度控制4.1土地开发前期工作进度控制：4.2拆迁安置工作进度控制：4.3拆迁工程实施中的进度控制：第三部分项目成本及质量控制方案第一节土地开发资金筹措第二节具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表第三节土地开发资金使用计划3.1前期相关费用：3.2征地补偿费用计算及相关税费：3.3拆迁安置补偿费用：第四节项目投资估算表第五节土地一级开发中的成本控制5.1项目工作组织体系建设：5.2项目管理制度及工作流程建设5.3关键环节成本控制第六节土地一级开发中的质量控制质量的事前控制6.1掌握和熟悉质量控制的技术依据。6.3建立拆迁管理日记6.4组织现场质量协调会6.5定期向业主报告有关工程质量动态情况第七节土地一级开发中的安全文明工地建设7.1确立创建文明工地目标7.2健全文明施工管理体系7.3创建文明工地管理制度第四部分土地开发约束机制、风险预测方案第一节对工期延误的制约措施和内部保障措施：第二节对突破资金预算的制约措施和内部保障措施第三节按照土地一级开发程序办理相关事宜的内部约束机制第四节风险种类预测、风险定性及定量评价、风险防范措施4.1风险种类预测：4.2风险定性评价：4.3风险防范措施：附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书第一部分总体方案第一章基本情况第一节宗地位置、范围地块位于西安城东公园南路和西影路十字交汇处东南方向，东接西等驾坡村农村居民点，南接西等驾坡村一组旱地，西临公园南路，北临西等驾坡村农村道路西影路。整体一级开发面积120.041亩，含代征路、代征代征绿地面积。具体用地范围、界址参见附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书。第二节土地权属状况本地块用地所属为雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、延北村及东等驾坡村所有的部分集体用地（约120.041亩），其中代征路三块合计38.765亩、代征绿地三块合计16.005亩，净用地三块合计65.271亩。具体涉及西等驾坡村集体用地116.565亩（约77710.3平方米），东等驾坡村集体用地0.049亩（约32.7平方米），延北村集体用地3.427亩（约2284.4平方米）。第三节土地利用现状3.1土地现状调查：地块用地现状以农用地、道路用地、未利用地。具体情况如下：农用地耕地：水浇地：2264.0平方米旱地：56218.3平方米其他农用地：农村道路：2064.9平方米建设用地居民点及独立工矿用地：独立工矿用地：85.8平方米农村居民点：8355.2平方米未利用地未利用土地：荒草地：11039.2平方米3.2土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.2.1待拆迁拆迁村民待拆迁村民14户，安置人口116人，14户村民占集体土地9.77亩，其中红线内6.11亩，共有住宅建筑面积14123平米，多为砖混机构，2-4层居多，其中一至二层建筑面积11365平米。3.2.2村集体用房待拆迁范围内共涉及村民集体房屋15457平米，多为砖混1-2层商业用房，部分钢结构、石棉瓦屋顶结构。沿着公园南路东边，大部分出租给汽车修理厂，废旧家具市场等商业经营户。3.2.3用地范围内苗木现状在用地中部，植有成片林木，地上树木种类为大叶女贞、红叶李、刺柏、国槐等，密植，树龄不超过10年，树干直径不超过20厘米，经清点共有树苗26076株。3.2.4其他拆迁范围内有垃圾6堆约1967方需清理、坟57座、水塔2座需迁移。3.3土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。地块的东南角，有一长约100米，宽90米，深3.5米的深坑，为达到平整要求，必须垫方。3.4土地附属物明细：名称项目单位数量居民村民二层以下（含二层）㎡11365二层以上㎡2758集体房屋集体商业用房、厂房㎡15457附属物水塔个2坟地个57配电房个2电线杆水泥杆根32电线杆木杆根6公厕座1垃圾台个1苗木雪松、银杏、红叶李等棵29000第二章开发执行方案第一节地块一级开发内容1.1地块一级开发的具体实施工作内容：1.1.1按有关法律、法规、政策规定，与集体土地所有者协商征收事宜，完成项目集体土地征收工作，做好征地范围内村民的安置和拆迁工作；1.1.2按有关法律、法规、政策规定，完成地上物拆除、坟墓迁移、垃圾清运、场地平整、围墙圈建等工作；1.1.3完成使项目达到上市交易条件的其他一级开发工作；1.1.4土地一级开发完成后，向招标人移交土地不得少于120.041亩。1.2地块一级开发工作准则:1.2.1地块一级开发严格执行陕西省地方法规政策，结合西安市拆迁征地管理办法严格制定。同时，上报西安市土地储备交易中心和雁塔区人民政府备案批准，严格执行。1.2.2征地补偿费、地上物拆除补偿费标准体现区域平衡原则，申请西安市土地储备交易中心同意并报雁塔区人民政府批准后实施。1.3地块一级开发资金筹措:根据土地一级开发招标文件要求，本地块一级开发资金由本公司自行筹措。其中，自有资金不少于3000万元人民币，其它资金不低于1亿元人民币。1.4地块一级开发周期:根据土地一级开发招标文件要求，我公司自签订《土地一级开发委托协议》之日起，六个月内同村组达成征地补偿安置协议，一年内完成拆迁及场地清理工作，三年内完成村民安置工作。具体工作安排详见第二部分进度控制方案。1.5地块一级开发总体方案内容:地块一级开发方案包括主要包括项目集体土地征收方案、项目拆迁安置补偿方案、项目拆迁工程实施方案等。1.6地块一级开发验收标准：宗地现状在土地使用权出让前验收时达到土地产权、补偿安置等经济、法律关系清晰，场地达到“三通一平”。1.6.1宗地达到“场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线等附着物，垃圾清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；1.6.2地面平整——场地随自然地平；1.6.3在宗地四周设置围墙（围墙高2.5米，墙体外围张贴公益广告，广告内容需经招标人同意）。第二节集体土地征收方案2.1征地范围征地范围：2.1.1雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村一组农用地耕地：水浇地：1170.9平方米。旱地：47063.2平方米。其他农用地：农村道路：2064.9平方米。建设用地居民点及独立工矿用地：独立工矿用地：85.8平方米。未利用地未利用土地：荒草地：1145.6平方米。合计：51374.7平方米2.1.2雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村二组农用地耕地：旱地：3059.8平方米。建设用地居民点及独立工矿用地：农村居民点：2851.8平方米。未利用地未利用土地：荒草地：2601.1平方米。合计：8512.7平方米。2.1.3雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村一组、二组争议部分未利用地未利用土地：荒草地：55.7平方米。2.1.4雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村农用地耕地：旱地：4946.8平方米。其他农用地：农村道路：80.2平方米。建设用地居民点及独立工矿用地：农村居民点：5503.4平方米。未利用地未利用土地：荒草地：7236.8平方米。合计：17767.2平方米。2.1.5雁塔区等驾坡街道办事处东等驾坡村三组农用地耕地：旱地：32.7平方米。合计：32.7平方米。2.1.6雁塔区等驾坡街道办事处延北村委会农用地耕地：水浇地：1093.1平方米。旱地：1115.8平方米。其他农用地：农村道路：75.5平方米。合计：2284.4平方米。征收涉及雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、东等驾坡村及延北村所有的部分集体用地，面积合计：80027.4平方米，共计120.041亩。2.2征收方式：2.2.1以西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书为基本依据，针对地块内权属状况，查证各权属所有人产权证载明面积情况，进行土地确权和面积认定。2.2.2集体土地所有权分块面积认定后，委托具备资质的土地评估公司对于各权属人分块地块进行各自评估，评估时分耕地、农村道路、农村居民点用地、荒草、滩涂等不同现状预以评估汇总，单独出具评报告。2.2.3以评估报告为依据，在评估报告基础上分别与各权属人就土地补偿费进行协商，签订土地征地补偿协议。2.2.4地上的建筑物、构筑物补偿安置见下节拆迁安置补偿方案。2.2.5土地征地补偿协议补偿后，各土地原权属人交出土地所有权权属证书，由区土地管理部门办理土地结案相关手续。2.3征收补偿2.3.1村集体土地所涉及的农用地、建设用地及未利用地的征收采取货币补偿方式对相关地块所属村集体进行征地补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.2村集体建设用地中所涉及的独立工矿用地内集体或个人所有的房屋、设备等地上附着物采取货币补偿方式对相关实物所有人或单位进行搬迁拆除补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.3村住宅用地的征收以村民房屋拆迁货币补偿和村民就地商品房安置为原则；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.4村集体农用地以及未利用土地以相应地上附着物的拆迁补偿为主，部分配套设施必要时进行迁建处理。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.4集体土地征收标准依据2.4.1集体土地征地补偿标准依据：ⅰ.参照《陕西省实施中华人民共和国土地管理法办法》中第五章第二十九条中有关征地补偿的相关规定；ⅱ.参考《陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案》附件《陕西省建设项目统一征地办法》中第十一条有关征地补偿的相关规定。2.4.2村集体房屋安置补偿标准依据：ⅰ.参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》中第三十七条有关拆迁过渡费和第四十一条有关搬迁费的相关规定；ⅱ.参考《西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准》中相关非住宅安置费用的