上海中关村虹桥创新中心推广思考

国际商务中心InternationalBusinessCentre国际交通枢纽InternationalTransportationHub6:30太阳还未起床晨曦在路上奔跑9:00对这座城市而言每个人都能成为它的代言人9:30听秘书汇报一天的工作日程10:00准时出现在会议室10:30送别来自北京的客户11:00发现建筑的妩媚11:30收到来自纽约的商务合同12:30与日本的客户约在希尔顿13:30办公桌上放着一份来自北京中关村的传真15:00慵懒的午后，只需一杯好茶，一缕暖阳15:30老板从伦敦打来了越洋电话17:00忙碌的一天，即将收尾17:30夜幕降临，告别一整天的忙碌18:00下班后，走几步和闺蜜约在虹桥第五大道逛街19:00坐上回家的地铁，一路穿越城市的繁华20:00卸下了一身的疲倦23:00收拾心情迎接崭新的一天大虹桥区域商办项目繁多，竞争压力巨大如何脱颖而出，如何上位六个维度诠释上位野心潜力/突破/定位/粉丝/包装/公关•潜力——区位价值•突破——市场洞察•定位——形象定位•粉丝——客户研判•包装——视觉表现•公关——推广策略【潜力】一、区域价值娱乐圈儿？体育圈儿?各种小鲜肉各种潜力股地产圈儿我们才是真正的小鲜肉让前所未有的大区域前景来印证上海写字楼七大成熟片区分布图虹桥区域中心资源导向型：中心地段；便捷出行；丰富配套；人居氛围。政策规划导向型：强规划，政府政策偏向引导形成的。那我们应该从哪个角度切入？我们是处于正虹桥CBD核心地带的世界级商务区本案本案我们是连接大虹桥商务区与浦西传统商务板块的纽带本案内环中环外环我们是大虹桥门户，虹桥商务区连接市区的重要枢纽东西向：紧贴上海东西向主轴北翟路；南北向：距中环仅2公里；内环5公里；城际：车行2分钟至东西向沪宁高速；车行10分钟至南北向沈海高速；国际：10分钟至虹桥国际机场。我们地处二号线沿线，唯一横穿上海的地铁线所到之处尽显繁华长宁静安徐泾本案陆家嘴人民广场张江因此，我们不是大虹桥，而是真正的正虹桥CBD！所谓背靠大树好乘凉大虹桥，大交通，大配套必需为我所用东有陆家嘴，西看大虹桥的格局已然呈现21世纪初城市目光聚焦——陆家嘴如今，在世界级的虹桥商务区带动下大区域价值也将迎来新一轮井喷亚洲最大的会展中心200万方整体规模，50万㎡展览面积超越世人的想象这里交通枢纽构成：铁路、高速公路交通枢纽构成：铁路、高速公路；交通枢纽构成：铁路、高速公路；交通枢纽构成：铁路、高速公路；东京都纽约法兰克福巴黎首个世界级“三位一体”综合性交通枢纽这里独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获取信息、调配资源、开拓市场为产业聚集提供极大便利这里是上海明确重点发展的功能区域，得到国家财政部、商务部的大力支持将成为现代服务业综合试点区这里吸取国内外经验，科学规划，厚积薄发打造一座世界级商务中心这里【虹桥商务区五大优势】既为上海连通长三角的桥头堡；又为联系亚太、面向世界的门户，是连接世界的桥梁。所带来国际化人流、资金流区位优势世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖轨、路、空三位一体，56种换乘模式的多元化聚集，一小时长三角都市圈显现同城效应。远期客流总量约100万人次/日。未来日均百万级流动人口引领财富聚集交通优势独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获取信息、调配资源、开拓市场，尤其是企业总部在运营成本上的降低。为各产业聚集发展提供了重大便利成本优势受政策的保驾护航，受上海/中央政府的大力支持是上海明确重点发展的功能区域，重点新推低碳实践区，是世界商务区联盟的会员。得到国家财政部、商务部的大力支持，并已明确将成为现代服务业综合试点区。政策优势后发优势虹桥商务区广泛吸收国内国际商务区建设的经验，取百家之长，创虹桥之新，厚积薄发，打造一座世界级商务中心吸取国内外经验，科学规划，厚积薄发市场同质化竞争愈演愈烈小鲜肉的竞争呈现白热化的态势试着从市场分析看看突破口究竟在何处？【突破】二、市场洞察在地产圈儿混就得从市场中看看我们的突破点在哪里截至一季度全市甲级写字楼租金达8.36元/㎡/天连续四季度环比上涨一季度末，上海中心商务区甲级写字楼平均租金浦东：9.2元/平方米，上涨0.7%浦西：8.3元/平方米/天，下跌0.2%资料来源：第一太平戴维斯上海甲级写字楼租金态势上海甲级写字楼空置率-1一季度上海甲级写字楼净吸纳量达119,883㎡剩下三个季度预计入市有13个项目，将新增863,600㎡2014年四季度上海写字楼空置率为8.6%2015年一季度上海写字楼空置率为8.1%资料来源：第一太平戴维斯截至2015年一季度，全市存量面积达580万㎡上海甲级写字楼空置率-22015年一季度新入市项目：陆家嘴：海航大厦徐汇：环贸广场二座长宁：虹桥南丰城三期全市大部分商区空置率均有所下降仅淮海中路和陆家嘴，在新增供应的影响下空置率分别上升5.9%和0.5%资料来源：第一太平戴维斯浦西区域新增供应量增加空置率相应略有上升1.611.842.562.421.619.942.524.303.094.960.002.004.006.008.0010.0012.000100000200000300000400000500000内环内内中环中外环外郊环郊环外平方米存销比（去化周期：年）供求比2015年去化量比值成交均价5690431070268572212611749办公物业存量合计862万平米，整体去化周期在4年左右；各条环线均供大于求，中外环及外郊环市场长期严峻；2015年上半年环线供需结构05000001000000150000050以下50-100100-150150-200200-250250-300300以上13%12%23%23%10%13%6%10%5%7%3%4%39%31%2014年去化面积2015年去化面积去化结构占比面积段300㎡以上大面积办公产品热度较高50-100㎡小面积去化稳定，此段多为酒店式公寓产品2015年上半年成交面积结构项目区域物业形态成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交套数套均面积套均总价徐汇万科中心徐汇南站标办4963434588995011734中环协信中心闸北彭浦标办4529622643666861554虹桥协信中心闵行华漕标办3958628951954171206绿地中央广场闸北彭浦标办3615324117615931429MAX未来嘉定江桥酒店式公寓28653155836154773华润上海万象城闵行金虹桥标办28280336141223577922银城商务广场浦东陆家嘴标办248246800016155210550创智天地企业中心杨浦五角场标办2354926674105224598宜山路711号商办综合楼徐汇田林标办22546332731218796251虹桥绿谷广场闵行华漕标办2068035702405171846大户型定位下，办公楼项目成交要脱颖而出，大宗整购是关键。2015年上半年成交面积排行2015年上半年成交金额排行项目物业形态成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）成交面积（㎡）成交套数（套）套均面积（㎡）套均总价（万元）徐汇万科中心标办17.173458849634995011734银城商务广场标办16.88680002482416155210550保利One56服务式公寓15.589111617096394383994上海国际航运服务中心标办14.71947991551412129312256虹桥协信中心标办11.462895139586954171206中环协信中心标办10.262264345296666861554华润上海万象城标办9.5133614282801223577922绿地中央广场标办8.722411736153615931429宜山路711号商办综合楼标办7.5033273225461218796252虹桥绿谷广场标办7.383570220680405171846整栋项目出售，带动整体销售上涨独栋写字楼交易案例2015年第一季度，上海写字楼物业总成交量较去年增长109.4%，达267,936㎡主要得益于大宗整栋写字楼成交，具有一定的偶然性整栋交易频现市场，支撑当季写字楼成交量放大大宗整购是成交关键所在上半年迎来一股商办销售热潮，但商办市场库存压力仍较大如今应当顺势而出，抢在商办销售热潮中上市小结有潜力，有突破方向但是还要看看市面上哪一类更吃香偶像范儿阳光范儿文艺范儿【定位】三、形象定位我们区域内的地产朋友都在卖什么？卖生态虹桥协信中心卖配套融信绿地国际卖交通旭辉恒基中心豪强林立，想要上位我们卖什么？？？卖家世科技地产龙头，引领中国科技地产发展潮流与趋势【中关村品牌影响力】【资源整合力】【城市规划理念和持续创新精神】【全业务链开发能力】四大核心优势品牌：中国“硅谷”——中关村“一区三园”大兴生物医药基地中关村软件园中关村生命科学园嘉兴中关村长三角创新园青岛蓝色生物医药产业园无锡中关村软件园太湖分园如今中关村首次入驻上海带来对上海，乃至全国科技地产的格局改变增强对区域未来发展的更多联想……….想要上位卖家世就够了吗？答案一定是：不正如前面所说我们还要秀潜力还要炫姿色生态舒适的园区型商务办公产品本案位于临空经济园区，并非传统市中心商圈中的超高层写字楼，更类似于园中园的园区形态项目特点：大堂门厅奢华挑高8.5米EVR中央空调系统；全程智能化管理系统三重生态保障，拥揽绿色有氧办公双大堂设计，充分体现尊贵感小高层：200㎡以上甲级标准，灵动空间，定制办公尺度独栋：2900㎡以上殿堂级总部办公环境：18000㎡生态绿化花园办公新标准独特屋顶花园设计，绿色生态办公下沉式庭院设计，舒适惬意办公环境朱家浜景观河带精致屋顶花园配套：紧邻虹桥第五大道40万㎡商业尽显繁华卖家世：中关村的品牌基因，无法匹敌的地位；秀潜力：区位/虹桥商务区的发展前景交通/“三位一体”的交通枢纽；炫姿色：产品/灵动办公到企业独栋的产品跨度环境/18000㎡绿化生态办公配套/虹桥第五大道+自身的丰富配套大品牌“北科建”“中关村”高区位大交通好产品优环境全配套一个核心五大特征我们除了天然优势外还要看一看一些要规避的不足S/优势：1.区位：大虹桥的核心区2.交通：国际性交通，便捷通达3.环境：生态、舒适4.产品：小高层的灵动办公，独栋优于市中心项目O/机遇：1.品牌：打造上海的中关村2.阶段：国家会展中心启用，大虹桥商务市场热潮3.市场：上半年上班市场销售热潮，应时而上4.配套：紧邻40万㎡商业“虹桥第五大道”W/劣势：1.小交通：项目至地铁稍远2.价格段：非常规小面积散售办公产品，限制了中小投资客的购买；3.入市：相比周边大多项目入市较晚T/威胁：1.供应：区域内供应量极大2.租金：随供应量增长，租金上涨必将减缓、甚至降价，售价支撑力减弱；3.大环境：大量央企总部迁入世博区，会带走上下游企业向世博区靠拢。基于我们的核心价值正虹桥♢世界级商务平台项目定位完成我们的自我包装我们的粉丝是谁？【粉丝】四、客户研判粉丝一定不会凭空出现但一旦爱上你，就无法自拔我们的粉丝在哪？139家国内外500强企业百度、IBM、甲骨文、腾讯等一系列响当当的名字他们是中关村的忠实粉丝，他们为在“中国硅谷”而荣一季度整栋成交项目及客户整栋购买的客户以自用为主主要为基金、金融、、投资等类型企业，拥有一定企业实力，鉴于战略发展需求购买上海国际航运服务中心幸福控股出租中环协信天地中融长河资本出租/出售虹桥协信中心九星控股自用中粮大厦东峦投资出租浦东区域供应量不大，现有写字楼空置率也较低浦东区域办公客源逐渐外溢陆家嘴竹园虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地开业时间几乎都已超过十年对于环境和办公品质都有一定需求长三角成长型企业长三角成长性企业、大型企业在上海总部，上海作为中国经济最发达的城市之一，企业把上海作为一个桥头堡；虹桥枢纽的便捷降低了企业的商务成本他们都有同样的特性他们拥有一定的购买力看中虹桥交通枢纽优势辐射长三角的企业发展利好国家性的政策支撑长三角成长型客户