青山岛概念性规划

Ⅰ规划背景1.1、背景分析1.2、现状分析Ⅱ目标与理念2.1、旅游发展总目标2.2、旅游发展分目标3.3、旅游发展战略Ⅲ规划控制3.1、土地利用规划图3.2、项目布局图3.3、规划功能分区及各分区项目设计3.4、旅游系统分析3.5、绿化景观系统分析3.6、视线分析3.7、开放系统空间构建3.8、岸线改造规划3.9、市政工程规划3.10、分期规划策略3.11、地块控制Ⅵ设计意向6.1、滨水带设计意向6.2、公园设计意向6.3、商业街设计意向6.4、住宅设计意向空间布局土地利用项目布局产品规划近期开发措施保障旅游要素基础设施环境保护社区参与近期行动经济评估制定旅游开发目标和战略制定营销措施确定形象定位总体规划背景分析现状分析项目对比SWOT分析基础分析解说系统数字建设技术路线Ⅰ基础分析【1.1背景分析】【1.2现状分析】1.1背景分析项目概况1.1.1区域发展背景1.1.2交通联系1.1.3旅游发展趋势1.1.5区域与同类竞合分析1.1.6旅游客源市场分析1.1.41.1背景分析青山岛又名青潭，位于湖南省北部，是南洞庭湖中的一座自然孤岛，距湘阴县城北20公里，属于湘阴县管辖。全岛陆地面积11.2平方公里，内湖6000亩，似一只巨大的龙虾，呈南北带状布局。南北长约10000m，东西宽约1000m，平均海拔38m，最高处为50m。南为横岭湖，北为上荷叶湖，东为梅子湖和湘江，东岸为屈原农场。旧时于白波奔腾之中远望此山皆青,故名青山。青山岛的面积11平方公里，是潇湘八景“远浦归帆”之所在。洞庭青山岛四面环水，地貌独特，山青水清，气象万千，沙滩绕岛，绿草茵茵，历史悠久，文物丰富，巨形鱼类洄游，珍稀鸟类翔集，植被资源茂盛，生物种群丰富。在这里，“渔舟唱晚”的温馨、“一碧万顷”的壮美、“白银盘里一青螺”的画面、“落霞与孤骛齐飞，秋水共长天一色”的绮丽风光等洞庭湖原始的自然神韵尽现，游人无不为之陶醉。岛上平地居多，山坡较少，土壤多为沙质，全岛由黄细砂和白粉砂构成，地下水经沙石过滤，水质达国家饮用矿泉水标准。青山岛位于世界三大鸟类迁徙飞行线的亚太飞行线上，是世界三大鸟类迁徙线之一，冬季候鸟迁徙高峰期，鸟类总量可达20多万只，其中珍稀鸟类42种。目前岛上鸟类多达207种，仅国家一级就有7种，如东方白鹳、黑鹳、白鹤、白头鹤、中华秋沙鸭、大鸨、白尾海雕等等。岛上属亚热带湿润季风气候，年平均气温16.4℃－17℃，一月平均气温4.0℃－4.5℃，七、八月平均气温29℃－29.5℃，空气质量Ａ级。1.1.1项目概况★京广铁路线贯通南北，串联起发达的京津冀城市群与珠三角城市群以及中原城市群、武汉城市群与长株潭城市群；★长江横贯东西，联系了长三角城市群与成渝城市群；★基地所属的岳阳市正位于联系主要城市群的南北、东西两条动脉交汇处，其西临洞庭湖，北临长江，南依长株潭城市群。★洞庭湖由湘、紫、沅、澧四水汇聚，分为东洞庭、西洞庭与南洞庭；★青山岛是洞庭湖水系中的核心区域，由青山岛所在的南洞庭湖沿湘江可达长沙，北连东洞庭湖至岳阳，西临西洞庭湖至常德。宏观区位条件分析洞庭湖区分析1.1背景分析1.1.2区域发展背景★岳阳、长沙与益阳均位于青山岛的80km交通圈内；★从长沙可经湘江大道或芙蓉大道到达湘阴县城；从岳阳经京珠高速西线到达汨罗市；★青山岛位于岳阳湘阴县城内，距湘阴县城20km，距汨罗市区40km;★从汨罗走陆路可达屈原区；从屈原区和湘阴县的港口走水路可达青山岛。区域交通联系基地与周边交通联系★青山岛四面无道路连接，通过20分钟至70分钟的水路可以到达周边港口并联系陆地，其中20分钟可到达最近陆地——汨罗市屈原区；★经由湘江大道、芙蓉大道与联系京珠高速西线的汨新大道，青山岛周边各港口可以快速联系湘阴县城与汨罗市区，芙蓉大道2012年拓宽竣工后将使湘阴到长沙的交通时间缩短为40分钟；★同时，青山岛可通过45分钟以内的直升飞机到达长沙市与武汉市。1.1.3交通联系1.1背景分析1.1.4旅游客源市场分析1.1背景分析一、国内旅游发展趋势1、我国旅游业正处于难得的“黄金发展期”。2、旅游产业化发展加速。3、“十二五”期间我国将实施《国民旅游休闲纲要》，我国进入休闲社会的步伐将大大加快。二、省内旅游发展态势1、旅游产业发展势头强劲。2009年湖南实现旅游总收入1055亿，同比增长23.87%。作为全省的支柱产业，旅游业已经成为湖南第七个过千亿元的产业。《湖南省加快旅游产业建设战略实施纲要》提出，湖南省旅游项目建设将在6个方面重点发力：改造升级一批传统旅游项目，力争5年内新增5A级旅游区点10个，新增4A级旅游区点30个，3A级旅游区点50个；恢复建设一批文化底蕴深厚的旅游项目；建设一批具有时代特色的旅游项目；建设一批特色购物住宿餐饮旅游项目；策划打造一批文化演艺旅游项目；建设一批旅游基础设施项目。2、三大旅游板块、四条黄金旅游带带领湖南旅游发展格局走向。《湖南旅游业发展总体规划（2006－2020）》将围绕打造长沙、张家界两大旅游核心，构建大长沙、大湘西和大湘南三大旅游板块，形成长常张核心旅游发展轴、湘东文化与休闲旅游带、湘西生态民俗旅游走廊和泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带。大长沙旅游板块中，将通过马王堆—橘子洲—岳麓书院、岳阳楼—君山岛—洞庭湖等带动，打造中南地区最有影响力的城市型旅游目的地；而大湘西旅游板块中，将发挥武陵源—猛洞河—凤凰古城等的带动作用，将该区域建设成为中国中西部地区知名旅游目的地；在大湘南旅游板块内，将通过南岳衡山、东江湖—莽山等的带动，打造泛珠三角区域重要的山水文化休闲度假旅游目的地。3、力促旅游产业转型，度假旅游市场备受重视。个性化、多元化、精品化休闲度假产品需求的日益增长，人们出游目的已不再是盲目跟风，开始由单纯的游山玩水、追求猎奇性向追求舒适型、享受型的方向转变，脱离团队方式的自驾游和自助游进一步受到追捧。旅游产品的分类更加细致，如从功能与方式分类有：会议度假、奖励度假、亲子型家庭度假、情侣度假、银发度假、分时度假、休闲农庄等，人们对高品质、高环境、高服务的度假环境要求也越来越强烈；从产品特色分类有：滨海度假、温泉度假、滨湖度假、高尔夫度假、乡村度假等。为了推动度假旅游市场的发展，国民旅游休闲卡的发行和《湖南省旅游度假区评定标准》的制定，必将掀起湖南旅游新篇章。三、岳阳旅游发展现状1、以“楼、岛、湖”为核心，以湘楚文化、洞庭风光为主题，是岳阳市旅游的龙头产业，楼即岳阳楼，岛即君山岛，湖即东湖。目前，创建岳阳楼-君山岛国家5A级旅游景区工作成为岳阳市旅游发展的重点。2、深入合作，与中旅、中青旅等国内知名旅行商联手合作，进入全国重点旅游线路，开拓北方客源市场。促进与长株潭城市群、武汉城市圈旅游一体化。利用武广高铁为岳阳旅游发展带来的2-4年先手机遇，与湖北、广东和长沙等周边省市合作推出2-3日游精品线路，打造3小时旅游圈，形成区域性旅游目的地。3、整合五大板块——洞庭湖度假板块、城市休闲板块、民俗古韵板块、红色旅游板块、生态体验板块，力争到2012年实现，全市接待国内游客达1600万人次以上，旅游产业总收入超过146亿元人民币，旅游总收入相当于全市GDP的比重达到8％以上，旅游直接从业人员增加到5万人以上。1.1.5旅游发展趋势1.1背景分析1.1.6区域与同类竞合分析1.1背景分析湖南是旅游资源大省，以度假产品为主的大型度假区有汉寿青山岛、常德柳叶湖、益阳梓山湖、长沙青竹湖、望城千龙湖、湘乡水府韶湖、紫龙湾温泉度假区等知名品牌，从度假区的核心旅游资源、品牌特色、开发潜力等方面分析，发现青山岛与周边度假区竞争与合作并存的关系。名称核心资源品牌特色开发潜力与青山岛关系汉寿青山岛旅游度假区水库高尔夫高尔夫人才培养基地，旅游度假天堂省际吸引力，潜力大竞争常德柳叶湖旅游度假区湖泊文化水上运动的国际赛场，国家级旅游景区国内吸引力，潜力大同属环洞庭湖旅游带，可开展合作益阳梓山湖旅游度假区湖泊高尔夫国际PGA锦标级球场省际吸引力，潜力大竞争长沙青竹湖旅游度假区湖泊高尔夫湖南省级旅游度假区省际吸引力，有一定发展空间竞争望城千龙湖旅游度假区水上运动乡村风情国家级旅游景区中国国际龙舟标准赛区省际吸引力，潜力大资源各有特色，可以开展合作湘乡韶湖旅游度假区湖泊文化国家级水利风景区；“水府醉月”为生态休闲类潇湘八景之一省际吸引力，潜力大竞争紫龙湾温泉度假区温泉按国家AAAA级旅游景区和五星级标准开发建设国内吸引力，潜力大资源各有特色，可以开展合作由以上分析可知，省内的旅游度假区类型以温泉型、湖泊型和乡村型为主，资源相近的情况下，旅游度假区的竞争则会相当激烈，因此发展特色的度假旅游，经营特色的活动项目都是成为获取成功的关键因素。资源互补的情况下，则可以展开合作结成友好联盟，采取资源整合、产品串联、联合营销等方式实现互利互赢。1.2现状分析现状土地利用分析1.2.1现状交通组织分析1.2.2现状建筑性质分析1.2.3现状建筑层数分析1.2.4现状公共设施分析1.2.5现状高程分析1.2.6现状旅游资源分析1.2.7开发适宜性分析1.2.8生态承载力分析1.2.9土地生态价值分析1.2.10生态系统框架构建1.2.11序号类别名称F1面积（公顷）占总用地比例（%）1总用地809100.002城市建设用地35.924.443水域和其它用地773.0895.56其中水域463.4957.29弃置地28234.86鸟岛27.593.41规划总用地面积为748.29公顷，其中建设用地面积35.92公顷，占总用地面积的4.8%；非建设用地面积为712.37公顷，占规划总用地的95.2％。整个规划区现状建设用地比重较小，大部分用地为水域以及一些闲置用地，但是由于受洪水以及一些客观条件的制约，整个规划区可供开发的土地相对有限。1.2.1现状土地利用分析1.2现状分析序号用地性质F1F2用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R29.7282.74其中二类居住用地R229.7282.74其中住宅用地R2129.1381.10中小学托幼R220.591.642公共设施用地C2.727.57其中行政办公用地C10.752.09其中市属办公用地C110.752.09其中旅馆业用地C250.651.81医疗卫生用地C50.170.47其中卫生防疫用地C520.170.47文物古迹用地C70.641.78其它公共设施用地C90.521.453工业用地M0.120.33其中二类工业用地M20.120.334对外交通用地T0.050.14其中港口用地T40.050.145道路广场用地S3.068.52其中道路用地S13.068.526市政公用设施用地U0.250.70其中供应设施用地U10.170.47其它市政公用设施用地U90.080.227总计35.92100.00•规划总用地面积为748.29公顷，其中建设用地面积35.92公顷，占总用地面积的4.8%；非建设用地面积为712.37公顷，占规划总用地的95.2％。•规划区内现状城市建设用地面积为35.92公顷，主要包含居住用地、公共设施用地、对外交通用地、道路用地、市政设施用地等。规划区内现状居住用地为29.72公顷，占建设用地的82.74%。岛上仅有一所小学占地0.59公顷，占建设用地的1.64%，位于规划区南部，乡政府旁。规划区内现状有公共设施用地2.72公顷，占建设用地的7.57%。规划区内公共设施主要包含有乡政府办公用地、旅馆业用地、卫生院用地、养老院用地、文物古迹用地和其他公共设施用地，集中分布在规划区南部。规划区内现状工业设施用地0.12公顷，占建设用地的0.33%。现状为水厂养殖业，位于规划区北部。规划区内现状对外交通设施用地0.05公顷，占建设用地的0.14%。现状为码头用地，位于规划区南部。规划区内现道路用地总面积3.06公顷，占建设用地的8.528%；主要为由南到北的硬质铺装道路。现状市政公用设施用地0.25公顷，占建设用地的0.70%；现状为水厂和风力监测点。•非建设用地现状非建设用地主要为水域、弃置地和鸟岛用地，